土地价值评估及网格法

昭示性及可展示面 （权重25%）
道路通达性 （权重15%） 对周边辐射范围 （权重25%） 商业聚集度 （权重25%）
宗地条件及规划指标
商业临街面的多少、房屋的开间、进深及临路环境等
地块临街道路的状况（如临街道路性质、宽度、长度、公共车线路、站点、 车流量）、对外交通便利度，各地块的对内和对外交通通达便利程度。
景观资源
道路交通状况 基础配套设施 周边环境质量 私密性及人文环境 规划指标及宗地条件 总分
20%
20% 15% 10% 15% 10% 100%
63
61.8
66
75.5
66.5 75.75 62.8 66.5 71.75
69
69.3 73.5
76
79.25 75.5
核心因素 景观资源 道路交通状况 基础配套设施 周边环境质量 私密性及人文环境 规划指标及宗地条件 总分
考虑区域范围约1100亩，但相对分散，周边资源丰富，将地块根据资源条件和道路 分割，划分城33块
本报告是严格保密的。
根据上述原则，世联根据地块的资源、不可改变的道路等将地块 分为33个小地块，分住宅、商业两类用地进行评价
网格的确定
根据网格法将地块进行基础划分； 通过道路体系、河景资源进行修正；
主干道 次干道 噪音污染源
西溪
D1 D2 D3 D4
车站
区域出入口 重要交通节点
D5 D6
【宗地条件影响分析】项目小龙湖西侧地块整体 较为平整，C1-C8、D4-D6等地块宗地条件较差
宗地条件影响分析考虑因素
主要考虑的是地块形状、平整度 各地块宗地条件影响简要分析 项目大部分地块相对平整，其中 A3-A6、B1-B6、D1-D4地块的 土地平整度较好 小龙湖北侧的沿岸，即A4、A6 的沿湖区域土地平整度差 C1-C8地块为山丘状态，平整度 差 D4-D6紧邻山丘，土地平整度较 差 相对平整的地块 相对不平整的地块
主干道 次干道
本报告是严格保密的。
幼
A1 A2 B1 B2 B3 A3 A4 A5 A6
C1
C2 C3
大学

小 学
C4 C5 C6 C7 C8
中 学
B B4 B7 B10 13 B5 B8 B11 B6 B9 B12
医院
西溪
D1 D2 D3 D4
车站

区域出入口 重要交通节点
D5 D6
通往泉州厦门
10.0 10.0
76.5 78.5 73.5 67.75 60.3 66.5
本报告是严格保密的。 二类居住用地
63
62
66.5 66.8 62.3 65.3 70.25 71.5 68.25 72.3 69.5 74.25
一类居住用地
三类居住用地
四类居住用地
注：总分=各权重相加×10
【项目居住价值评估等级】
幼 小 学
C1
C2 C3
大学
C4 C5 C6
C7
C8

私密性影响分析考虑因素
中 学
B1
B2
B3
B B4 B7 B10 13 B5 B8 B11 B6 B9 B12
医院
专业市场
① 主要考虑四周临路情况 ② 考虑未来人流量的考量等等 各地块周边环境质量影响简要分析 地块B8、B11四周不临道路，因此私密性最好 其次是B7、B10、A4、A6、C5等地块 A1、A2、B3、B6、B13、C2、D1、D3等地块 紧邻主要干道 或者专业市场，私密性最差 本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
基础配套设施状况 （权重20%）
周边环境质量 （权重10%） 私密性及人文环境 （权重15%） 规划指标及宗地条件 （权重15%）
【景观资源影响分析】沿小龙湖地块价值最高，地块 A1、A2、B1、C1等的价值最低
景观资源影响分析考虑因素


山、溪、湖的景观资源
城市广场公园景观 安置房、原住房形象负面影响 各地块景观资源影响简要分析 地块A4、A6、B7-B12、D6等地块 临湖、临溪，有着较好的景观资源， 土地价值较高 A1、A2、B1、C1、C2、C4等地 块离景观资源较远，所以景观价值 最差
C8 4.5 7.0 9.0 6.0 7.0 7.0
D1 8.5 9.0 5.0 4.0 5.0
D2 8.5 8.5 5.0 4.5 6.0
D3 8.5 10.0 5.0 4.0 5.0 6.0
D4 8.5 8.5 5.0 6.0 7.0 7.0
D5 8.0 8.5 5.0 6.0 6.0 7.0
D6 8.5 8.0 5.0 7.0 8.0 7.0
地块价值影响因素分析：
地块东侧毗邻车站、医院、大学等优势配套资源， 具有一定的人流，并且配套后面是优势的山景； 项目南侧为西溪，具有非常强势的景观资源，并且 将形成沿溪景观线； 沿小龙湖有着优势的湖水景观，并且与西溪交汇处 形成双溪交汇的景色； 地块西侧有安溪一中，带动项目西侧人气； 地块北侧是参内乡大量老建筑，建筑形象较差； 项目中部有部分安置房和未拆迁房屋，形象整体较 差； 项目中心有茶业中心市场对周边的商业有较强的带 动作用

① ②
道路交通影响分析考虑因素 地块四周临路情况 距离区域出入口的远近 各地块道路交通状况影响简要 分析 地块A1、A2、A5、B1、B3、 B4、B6、C3、D2周边拥有两 条主干道，并且临近从老县城 或泉州到达本区域出入口，内 外交通通达性最好 地块B8、B11、C5等地块四周 不临路，地块交通最差
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【基础配套设施影响分析】 B13、C2、C4等地块价 值相对较高，A1、B12、D6等地块价值相对较低

①
基础配套设施分析考虑因素 主要是考虑休闲运动、教育配套、 医疗、车站等配套 根据规划确定要做的配套与确定 的位置，对地块进行评估 各地块基础配套设施影响简要分 析 地块B13、C2、C4等地块紧邻 学校，价值相对较高 A1、B12、D6等地块离学校等教 育配套、医疗等基础建设较远 ， 价值相抵较低
幼
A1 A2 B1 B2 B3 A3 A4 A5 A6 B4 B7 B5 B6 B8
C1 C4
C2 C5 C7
C3 C6 C8
大学
小 学
B B10 13 B11
医院
中 学
B9 B12
一类居住用地
西溪
D1
车站
二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地
D2
D3 D4 D5 D6
本报告是严格保密的。
土地商业价值评估
权重 20% 20% 15% 10% 15% 10% 100%
B10 9.0 5.0 8.0 8.0 8.0 8.0
B11 9.0 4.0 7.0 9.0 10.0 9.0
B12 10.0 6.0 5.0 7.0 7.0 8.0
B13 6.5 6.0 9.0 6.0 6.0 8.0
C1 4.5 6.0 7.0 6.0 7.0 7.0
本报告是严格保密的。
C1
C2 C5 C7
C3 C6 C8
幼
A1 A2 B1 B2 B3 A3 A4 A5 A6 B4 B7 B5 B6 B8 B10 B11
大学
C4
小 学
B 13
医院

中 学
B9 B12
西溪
D1 D2 D3 D4
车站
D5 D6
项目居住价值评价如下
核心因素 权重 A1 5.0 9.0 7.0 4.0 6.0 7.0 A2 5.0 8.0 7.5 4.0 6.0 7.0 A3 6.0 7.0 7.0 5.0 8.0 7.0 A4 8.0 5.0 8.0 8.0 9.0 8.0 A5 6.0 7.0 7.0 5.0 7.0 9.0 A6 8.5 5.0 8.0 7.0 8.0 10.0 B1 5.0 8.0 7.5 4.0 6.0 8.0 B2 6.0 6.0 8.0 6.0 7.0 8.0 B3 8.5 10.0 7.0 3.0 5.0 8.0 B4 7.0 7.0 7.0 5.0 7.0 9.0 B5 7.5 5.0 7.0 6.0 8.0 9.0 B6 10.0 10.0 5.0 3.0 5.0 9.0 B7 9.0 5.0 8.0 7.0 8.0 9.0 B8 9.0 4.0 7.5 9.0 10.0 9.0 B9 10.0 5.0 5.0 8.0 8.0 9.0
本报告是严格保密的。
前提：根据项目定位和整体规划，在小龙湖的南侧依托湖 水资源，打造茶主题特色商业街
C1 C4 C2 C5 C7 C3 C6 C8
幼
A1 A2 B1 B2 B3 A3 A4 A5 A6 B4 B7 B5 B6 B8
大学

根据项目定位和整体规划， 定位全国首席茶主题示范区， 所以茶主题特色商业街是重 要的组成部分
小 学
B B10 13 B11
医院
中 学
小龙湖南端的两侧可以根据
B9 B12
水系打造特色商业街，形成
西溪
D1 D2 D3
车站
风情商业，以吸引人流，通 过目的地性消费，提升项目 的整体知名度和影响力
D4
D5 D6
本报告是严格保密的。
【商业用地价值评估要素】根据特尔菲法则决定五大核心因素权 重值及考虑因素，在此基础上对各地块的商业价值进行评估
C1
幼
A1 A2 B1 A3 A4 A5 A6 B4 B7 B5 B6 B8 B10 B11
C2 C5 C7
C3 C6 C8
大学
C4
②
小 学
B 13
医院

中 学
B2 B3
B9 B12
西溪
D1 D2 D3 D4
车站
D5 D6
本报告是严格保密的。
【周边环境质量影响及私密性分析】B8、B11价值 最高，A1、A2、B3、B6、D1、D3等地价值最低
评分的方法：
专家打分法、头脑风暴法； 价值评估基于现状及区域未来发展前景综合而定。
本报告是严格保密的。
土地居住价值评估
本报告是严格保密的。
【居住价值评定因素】根据特尔菲法则决定六大核心因素权
重值及考虑因素，在此基础上对各地块价值进行评估
景观资源 （权重20%） 道路交通状况 （权重20%）
C2 5.0 7.0 7.0 7.0 8.0 7.0
C3 5.0 9.0 8.0 4.0 5.0 7.0
C4 4.0 4.5 7.0 8.0 9.0 7.0
C5 5.0 4.0 7.0 9.0 10.0 7.0
C6 5.0 6.0 8.5 7.0 8.0 7.0
C7 4.0 5.0 7.5 8.0 8.0 7.0
A1 A2 B1 B2 B3 小 龙 A3 A4 湖 景 A5 A6 观 B4 B7 B5 B6 B8
幼 小 学
B 13
C1 C4
C2 C5 C7
C3
C6 C8
大 学
中 学
B10
B11

B9 B12
医 山 院 体 景 观 车 站
D1 D2 D3 D4 D5 D6
西溪景观
本报告是严格保密的。
【道路交通状况影响分析】A1、B3、C3、D3等地块的 交通通达性最好，A6、C6、B5地块的交通通达性最差

① ②
周边环境质量影响分析考虑因素 考虑地块四周临路情况 考虑专业市场的影响、噪音污染源的影响等等 各地块周边环境质量影响简要分析 地块B8、B11四周不临道路，价值最高 地块A1、A2、B3、B6、C2、D3等紧邻主要干 道或者较为嘈杂的地方，价值最低
A1 A2 A3 A4 A5 A6

山、河、湖、海等景观等自然属性，公园、绿化等园林景观资源。本项目中 临近小龙湖、西溪、山丘、住宅密度较低等为增分项。 地块临街道路的状况（如临街道路性质、宽度、长度、公共车线路、站点、 车流量）、对外交通便利度，各地块的对内和对外交通通达便利程度。本项 目以临路面的数量、所临道路等级、周边的交通配套等为判断标准。 地块的城市基础设施投入情况、地块距公用服务设施，如市民活动中心、公 园、体育场馆、学校、医院、配套商业等的距离。 地块周边环境质量优劣度，如噪音、大气等污染源、是否为商业区、临路状 况等。本项目中临快速干道、车站、容积率高、面向形象较差的居民房的区 域等为扣分项 住宅区人流量相对较少、车流量相对小的区域私密性较好；相对纯粹的居住 小区可形成较好的邻里人文环境。 地块的容积率、限高等开发强度指标。在一定范围内，开发强度大，相对地 价就高。宗地的形状、大小、平整度等，地块较为方正、平整的地价水平就 较高。
土地价值判断方法：网格分析法的假设前提及划分原则
网格划分的假设前提：
先不考虑项目地块的属性，对各地块进行公平、客观的打分；
区域内土地用地性质主要为商住用地、商服用地两种，从影响各自的因素出发，对居住、商业分别进行 评估。
网格划分原则：
由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际 划分时作相应调整； 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状； 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定； 对项目内资源条件相似的地块，可以适当取大，以减少不必要计算