某公寓项目定位文档新及产品建议方案

深圳格林公寓项目定位及产品建议方案

一、市场产品特征：

布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：

1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。

2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要

分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世

界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：

理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。

3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和

40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物

业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场

的需求来看，小户型的空间非常大。

在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。

在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，

但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。

4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具

有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、

学校教师、私营生意人、布吉客户。

5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/

㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势

便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。

二、居住人群特征：

1、自有居所人群：

白领人士：

来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。

来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房。

具有罗湖情结的居民：

在罗湖居住多年，对罗湖有特殊的感情的居民，手中有一定的积蓄，拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住房显得紧张。为了改善居住条件，他们不得不考虑购买新房，营造良好的家庭氛围。

香港客户：

这些客户多在深圳工作或有业务往来，另外还包括相当数量的深港家庭，他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受港人认可的置业区域。

2、租房人群：

租住民房群体特征：

刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工作相对不稳定，故选择租金相对便宜的民房居住。这部分人是深圳最有活力的，也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力以后，必然会选择档次更高的物业居住。

在工厂上班的打工一族，待遇较低，工作相对稳定，不满足现时工厂提供的宿舍，他们会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的民房居住。

租住社区群体特征：

在罗湖一带上班，待遇相对较好，有一定的经济实力，目前不急于购房或还

没有足够的实力购买理想住房的群体，故他们会选择档次相对较高的物业居住。

在深圳工作或有业务往来香港客户，他们倾向于具有港人生活氛围的区域居住。由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，越来越多的香港客户喜欢居住于此。

三、项目经济指标分析：

1、地块概况：

本项目位于布心东晓路的最北端，依山而立。东面为已经入住的山湖居；南

面紧靠心怡花园；西面与泰和花园隔路相望；北面临近布心山庄。项目周边具有

浓厚的居家生活氛围。

2、项目经济技术指标

地块呈不规则三角形，临街面共长：104米；建设用地面积：2928.2㎡；建筑面积：5200㎡；

容积率：1.78

建筑覆盖率：30％

建筑高度：24米

退红线要求：东4米，南4米，西6米，北4米

3、生活便捷程度状况分析

➢交通情况：

项目距离主要干道还有一定的距离，经过的公交线路较少，交通不是十分的

便利。目前经过项目附近设有一个总站，但车次较少，具体线路有：424到火车站、483到蛇口、336到龙华等。除此以外，其它线路站点距本项目较远。

➢周边配套情况

本项目距离大部分生活配套较远，只能依靠自身配套来满足生活所需。具体生活配套有：

教育：布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。

购物场所：华润超市、民乐福超市、山湖居商业街。

银行：中国银行、建设银行、邮政银行、工商银行。

娱乐休闲：肯德基、上岛咖啡厅、在建的金威啤酒广场。

医院：罗湖妇幼保健院、东湖医院。

景观：天然山景、东湖公园、在建的围岭森林公园。

4、优劣势分析：

➢优势：

市场压力较小：近期布心片区楼市供应量极少。到目前为止，该片区新推出的楼盘只有蓝堡公寓、理想新城和东湖阳光，供量仅1000套左右，整个楼市供量不大，竞争压力相对较小。

价格优势：布心片区整体价格与其他片区相比，价格具有很大的优势。由此看来，本项目跟其他片区同一档次楼盘相比，价格上是有较大优势的。即使跟片区内同类楼盘相比，本项目的价格也是有竞争力的。

浓厚的居住氛围：项目附近聚集着多个生活社区，居家氛围较为成熟。

投资市场活跃：由于布心片区租金与其他片区相比优势明显，再加上片区小户型项目较少，所以导致了片区的租赁市场较为活跃。

➢劣势：

项目规模较小：由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不足，对于那些对园林要求较高的客户来说，这是一个不利的因素。

片区整体形象问题：地块附近分布多个工业区和农民房，整体形象较差。

治安生活环境：项目附近汇聚着民房、厂房及宿舍，人员复杂，治安生活环境较差。

交通问题：经过项目公交线路较少，距离主干道还有一段距离，出行相对不便。

5、开发思路指导：

通过对本项目周边的市场进行调研分析，同时对项目自身进行客观的分析，项目优势和劣势都已经非常的明确。基于以上分析，指导本案确定开发思路：1）确定开发思路的重要因素：