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6
一、市场环境评价
第二章 市场评估
1。城市概况 2。城市发展规划 3。经济运行情况 4。城市交通现状 5。基础设施
（一）城市区域情况分析 （二）房地产相关政策及房地产市场分析 二、市场竞争能力分析
项目定价
以此项目为例，首先 分析城市情况，其次 分析区域情况。
7
（二）房地产相关政策及房地产市场分析
户型Βιβλιοθήκη Baidu型
建筑面积（平方米）
套数比例（%）
零居
38-40
70
一居
45-55
20
二居
65-70
10
5
三、项目工程建设进程评价
项目建设实施进度安排为： 1.工程的前期准备工作 前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、 勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计 工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时 完成工程招标。 2.工程建设期 工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交 付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、 室内装修、室外工程扫尾、验收工作。 3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土 方工程建设，但尚未达到正负零。
周边办公项目主要以产业园内的工业立项办
公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等， 售价在18000—21000元/平方米不等，区域 内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的 中低端配套商业，售价在20000元/平方米上 下。
11
二、市场竞争能力分析
➢ 项目定位分析 ➢ 项目优势 ➢ 项目劣势 ➢ 项目销售价格确定
政策层面上，明年依旧以稳为主，虽然“调控”字眼在新一届政府上任后 显得少有提及，但继续坚持从紧取向仍不会放松，2013年房地产市场整体 平稳度过，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控 政策的差异化。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思 想，正引导着调控机制的稳步建立，预计2014年，土地制度、财税制度改 革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但市场化改革和 长效机制的建立不可能一蹴而就，在北京等热点城市房价仍然上涨的背景 下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出， 不同城市可能政策取向出现差别，但作为热点城市的北京，限购严厉程度 仍将居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。
8
北京房地产市场运行情况（商办用房）
①房地产开发投资完成情况 ②房地产市场供给情况 ③房地产市场销售情况 ③商业写字楼热销项目分析
例：2013年，北京市完成房地产开发投资
3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中，住
宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字
楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、
本项目拟建设为“宜居宜商”的风格，“宜 商”主要针对有意在通州台湖设立办公地址 的中高端企业和该区域投资客；“宜居”主 要以年龄多在35岁以上的中青年阶层多为三 口之家主要来自东部CBD区域的改善型需求 为主和年龄在25-35岁之间的青年客户以两 人小家庭结构为主多为依托轨道交通的导入 型客户。 商业用房主要针对有一定资金实力的投资客。
项目进度
四、项目建设条件评价
七通一平的状况
五、设计、施工、监理单位资质评价
六、环境保护评价
2
二. 项目建设内容、规模和建设方案
项目的地理位置，权属 情况，整体规划指标， 地区情况进行评价。 （通过项目实地勘察及 甲方所提供资料得出）
3
评估项目位于通州区台湖镇，在东南五环外（东南六环以内），京 哈高速南侧，亦庄新城和通州新城的连接地区，北京市第二道绿化 隔离带的绿色空间内，是北京两轴两带多中心空间格局中东部产业 发展带的一部分。台湖镇是距京城最近的乡镇之一。中心区距天安 门19公里，距亦庄新城12公里，距通州新城8公里。 评估项目所属台湖区域位于CLD和BDA两大区域之间，可共享CLD 和BDA的配套资源，可充分利用地理优势，发展本项目。
周边2公里内的公共服务配套设施齐备度较好，有购物场所（天诚 百货商店、美源福平价超市）、有医院（通州台湖卫生院）、银行 （农商银行）、学校（通州台湖学校、剑桥中学）、餐饮（映山红 酒店）等公共服务配套，基本能够满足周边流动人群的基本需要。
4
项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均 为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库 为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际图书城 的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层 的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表：
12
➢ 项目优劣势
1.符合台湖镇的发展规划条件，给该地区的发展起到积极作用：评估项目所属 的台湖镇属于通州发展规划中的重点镇，本项目的建设属于重点推进新城规划 范围内农村城市化，有利于完善基础设施和公共服务设施。有利于通州城镇化 组团的发展，加快通州区的城镇化建设。项目建造颇具特色：评估项目依据地 块现状，在地块内空间布局合理的情况下，规避现状企业所带来的影响，打造 “宜居宜商”的产品，建造时尚小高层，设计为办公居住结合的建造风格，办 公楼宇顶层及首层设计为loft形式，商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋 楼宇，地下车库参考生活动线、休闲动线、商业东线设置主入口，可有效引导 行人、车辆流动。本项目的建设将会对区域经济的发展起到良好的促进作用。
非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增
长0.6%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1510
亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开
发投资比重为43.3%。
9
10
分析目的
用同样的方法分析通州区域的市 场情况，综合分析判断，同时调 查项目周边同类物业的定价水平， 为后续的项目定价提供数据支持。
北京市通州区台湖镇 H3-03地块
F3其它类多功能用地 1#办公楼项目 咨询报告
目录
第一章 项目建设条件评价 第二章 市场评估 第三章 项目投资估算评价 第四章 项目效益评价 第五章 评估结论
1
第一章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
区域位置分析
二、项目建设内容、规模和建设方案
项目概况
三、项目工程建设进程评价
一、市场环境评价
第二章 市场评估
1。城市概况 2。城市发展规划 3。经济运行情况 4。城市交通现状 5。基础设施
（一）城市区域情况分析 （二）房地产相关政策及房地产市场分析 二、市场竞争能力分析
项目定价
以此项目为例，首先 分析城市情况，其次 分析区域情况。
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（二）房地产相关政策及房地产市场分析
户型Βιβλιοθήκη Baidu型
建筑面积（平方米）
套数比例（%）
零居
38-40
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一居
45-55
20
二居
65-70
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三、项目工程建设进程评价
项目建设实施进度安排为： 1.工程的前期准备工作 前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、 勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计 工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时 完成工程招标。 2.工程建设期 工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交 付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、 室内装修、室外工程扫尾、验收工作。 3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土 方工程建设，但尚未达到正负零。
周边办公项目主要以产业园内的工业立项办
公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等， 售价在18000—21000元/平方米不等，区域 内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的 中低端配套商业，售价在20000元/平方米上 下。
11
二、市场竞争能力分析
➢ 项目定位分析 ➢ 项目优势 ➢ 项目劣势 ➢ 项目销售价格确定
政策层面上，明年依旧以稳为主，虽然“调控”字眼在新一届政府上任后 显得少有提及，但继续坚持从紧取向仍不会放松，2013年房地产市场整体 平稳度过，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控 政策的差异化。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思 想，正引导着调控机制的稳步建立，预计2014年，土地制度、财税制度改 革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但市场化改革和 长效机制的建立不可能一蹴而就，在北京等热点城市房价仍然上涨的背景 下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出， 不同城市可能政策取向出现差别，但作为热点城市的北京，限购严厉程度 仍将居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。
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北京房地产市场运行情况（商办用房）
①房地产开发投资完成情况 ②房地产市场供给情况 ③房地产市场销售情况 ③商业写字楼热销项目分析
例：2013年，北京市完成房地产开发投资
3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中，住
宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字
楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、
本项目拟建设为“宜居宜商”的风格，“宜 商”主要针对有意在通州台湖设立办公地址 的中高端企业和该区域投资客；“宜居”主 要以年龄多在35岁以上的中青年阶层多为三 口之家主要来自东部CBD区域的改善型需求 为主和年龄在25-35岁之间的青年客户以两 人小家庭结构为主多为依托轨道交通的导入 型客户。 商业用房主要针对有一定资金实力的投资客。
项目进度
四、项目建设条件评价
七通一平的状况
五、设计、施工、监理单位资质评价
六、环境保护评价
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二. 项目建设内容、规模和建设方案
项目的地理位置，权属 情况，整体规划指标， 地区情况进行评价。 （通过项目实地勘察及 甲方所提供资料得出）
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评估项目位于通州区台湖镇，在东南五环外（东南六环以内），京 哈高速南侧，亦庄新城和通州新城的连接地区，北京市第二道绿化 隔离带的绿色空间内，是北京两轴两带多中心空间格局中东部产业 发展带的一部分。台湖镇是距京城最近的乡镇之一。中心区距天安 门19公里，距亦庄新城12公里，距通州新城8公里。 评估项目所属台湖区域位于CLD和BDA两大区域之间，可共享CLD 和BDA的配套资源，可充分利用地理优势，发展本项目。
周边2公里内的公共服务配套设施齐备度较好，有购物场所（天诚 百货商店、美源福平价超市）、有医院（通州台湖卫生院）、银行 （农商银行）、学校（通州台湖学校、剑桥中学）、餐饮（映山红 酒店）等公共服务配套，基本能够满足周边流动人群的基本需要。
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项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均 为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库 为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际图书城 的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层 的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表：
12
➢ 项目优劣势
1.符合台湖镇的发展规划条件，给该地区的发展起到积极作用：评估项目所属 的台湖镇属于通州发展规划中的重点镇，本项目的建设属于重点推进新城规划 范围内农村城市化，有利于完善基础设施和公共服务设施。有利于通州城镇化 组团的发展，加快通州区的城镇化建设。项目建造颇具特色：评估项目依据地 块现状，在地块内空间布局合理的情况下，规避现状企业所带来的影响，打造 “宜居宜商”的产品，建造时尚小高层，设计为办公居住结合的建造风格，办 公楼宇顶层及首层设计为loft形式，商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋 楼宇，地下车库参考生活动线、休闲动线、商业东线设置主入口，可有效引导 行人、车辆流动。本项目的建设将会对区域经济的发展起到良好的促进作用。
非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增
长0.6%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1510
亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开
发投资比重为43.3%。
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10
分析目的
用同样的方法分析通州区域的市 场情况，综合分析判断，同时调 查项目周边同类物业的定价水平， 为后续的项目定价提供数据支持。
北京市通州区台湖镇 H3-03地块
F3其它类多功能用地 1#办公楼项目 咨询报告
目录
第一章 项目建设条件评价 第二章 市场评估 第三章 项目投资估算评价 第四章 项目效益评价 第五章 评估结论
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第一章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
区域位置分析
二、项目建设内容、规模和建设方案
项目概况
三、项目工程建设进程评价