咨询报告PPT

用途 工业立项办公 工业立项办公
位置 通州台湖镇铺外路 通州台湖镇通台路东1号
销售均价（元/㎡） 20000 20000
办公
通州区光机电一体化产业基地
21000
办公 工业立项办公
通州区光机电一体化产业基地 亦庄经济技术开发区路东区
22000 22000
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销售价格定位
2.商业用房销售定价为22000元/平方米 目前，项目周边缺乏大型商业项目，多为住宅区及产业园区的中低端商业 配套用房，现有台铭国际企业花园、经略天则、东亚·印象太湖等配套商业， 商业形式类似，并且收益良好，故可作为判断依据，详细销售均价如下：
（二）投资构成及估算依据
（三）项目投资估算 三、投资计划安排 核心测算
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项目投资估算表
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项 目 土地费用 前期工程费 房屋开发费 其中：建安工程费 其它费用 销售费用 管理费用 财务费用 不可预见费 合 计 投资额（万 元） 199679 2130 74317 69163 743 6268 1634 30186 245 315202 占项目总投资比例 63.3% 0.7% 23.6% 21.9% 0.2% 2.0% 0.5% 9.6% 0.1% 100% 建筑面积单方造价（元/平方 米） 7748 83 2884 2684 29 243 63 1171 10 12230
2.前期工程费用
（1）规划、测量、勘察、设计费： 本项费用的取费标准为项目建安工程费的1%，则规划、测量、勘察、设计费为： 1%×69163=692（万元） （2）可行性研究费用： 本项费用的取费标准为项目房屋开发费的0.2%计算，该项费用为： 0.2%×74317=149（万元） （3）红线内临时三通费用： 红线内临时三通费用为红线外基础设施配套费用，包括：道路、电力、通讯，根 据项目的实际情况以及委托方提供的有关资料，以每建筑平方米50元为计算标准， 总计为: 50×257724.44/10000=1289（万元） （4） 前期工程费用合计：2130万元。
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分析目的
用同样的方法分析通州区域的市 场情况，综合分析判断，同时调 查项目周边同类物业的定价水平， 为后续的项目定价提供数据支持。
周边办公项目主要以产业园内的工业立项办 公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等， 售价在18000—21000元/平方米不等，区域 内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的 中低端配套商业，售价在20000元/平方米上 下。
户型类型 建筑面积（平方米） 套数比例（%）
零居
38-40
70
一居
45-55
20
二居
65-70
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三、项目工程建设进程评价 项目建设实施进度安排为： 1.工程的前期准备工作 前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、 勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计 工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时 完成工程招标。 2.工程建设期 工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交 付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、 室内装修、室外工程扫尾、验收工作。 3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土 方工程建设，但尚未达到正负零。
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1.土地费用
（1）地价款及契税： ①根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议[京地出（合）字（2013）第0275号]，评估项目 总土地使用权价款总额为189400万元，其中政府土地收益（仅含土地出让金）为183461.0846万元，土地开发补偿 费为5938.9154万元。 ②需补交的政府土地收益：根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议[京地出（合）字（2013） 第0275号]约定： A.该宗地地上总建筑面积大于198300平方米，则应补交的政府土地收益=9552×（确定的地上建筑面积-189300）； B.地下车库应补交的政府土地收益=150×地下车库建筑面积； C.除车库外其他地下经营性配套部分应补交政府土地收益=3184×其他地下经营性配套部分建筑面积。 根据委托方提供的《建设工程规划许可证》及附件[2013规（通）建字0185号]、《建筑工程施工许可证》及附件 [[2014]施建字0041、0073、0076号]，评估项目增加地下车库建筑面积为7804.44平方米。 评估项目应补交的政府土地收益 =地下车库建筑面积×150元/平方米 =7804.44×150/10000=117万元 ③契税：按照土地使用权价款及补缴的政府土地收益的3%交纳5686万元。 ④地价款及契税合计：195203万元。 （2）印花税：按照土地使用权价款的0.05%交纳95万元。 （3）城市基础设施建设费：根据《北京市通州区人民政府印发关于城市基础设施建设费征收暂行办法的通知》[通政 发(2005)37号]的有关规定，在中心城规划区域外商品房开发的建设项目，住宅按每建筑平方米140元征收，非住宅 按每建筑平方米170元征收。 故评估项目应交纳的城市基础设施建设费 =257724.44×170/10000=4381万元 18 （4）土地费用合计金额：199679万元
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二、市场竞争能力分析
本项目拟建设为“宜居宜商”的风格，“宜 商”主要针对有意在通州台湖设立办公地址 的中高端企业和该区域投资客；“宜居”主 要以年龄多在35岁以上的中青年阶层多为三 口之家主要来自东部CBD区域的改善型需求 为主和年龄在25-35岁之间的青年客户以两 人小家庭结构为主多为依托轨道交通的导入 型客户。 商业用房主要针对有一定资金实力的投资客。
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第二章 市场评估
一、市场环境评价 （一）城市区域情况分析 （二）房地产相关政策及房地产市场分析 二、市场竞争能力分析
1。城市概况 2。城市发展规划 3。经济运行情况 4。城市交通现状 5。基础设施
以此项目为例，首先 分析城市情况，其次 分析区域情况。 项目定价
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（二）房地产相关政策及房地产市场分析 政策层面上，明年依旧以稳为主，虽然“调控”字眼在新一届政府上任后
项目定位分析
项目优势 项目劣势 项目销售价格确定
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项目优劣势 1.符合台湖镇的发展规划条件，给该地区的发展起到积极作用：评估项目所属 的台湖镇属于通州发展规划中的重点镇，本项目的建设属于重点推进新城规划 范围内农村城市化，有利于完善基础设施和公共服务设施。有利于通州城镇化 组团的发展，加快通州区的城镇化建设。项目建造颇具特色：评估项目依据地 块现状，在地块内空间布局合理的情况下，规避现状企业所带来的影响，打造 “宜居宜商”的产品，建造时尚小高层，设计为办公居住结合的建造风格，办 公楼宇顶层及首层设计为loft形式，商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋 楼宇，地下车库参考生活动线、休闲动线、商业东线设置主入口，可有效引导 行人、车辆流动。本项目的建设将会对区域经济的发展起到良好的促进作用。 2.项目周边正处于发展规划中，缺乏地标型办公项目和繁华的商业氛围，居住 人口相对稀缺且公共配套设施规模较小，多为低端的餐饮和日常生活配套型小 商业，缺乏大型商业配套，一定程度上人流量相对较小，商务氛围稀薄，繁华 度和聚集度不足。
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销售价格定位 1.办公用房销售定价为21000元/平方米 目前，周边办公项目主要以产业园内的工业立项办公为主，现有经略 天则、台铭国企企业花园、枢密院等，并且经过区域经济分析，此类 项目销售情况良好，故可作为定价参考依据，详细销售均价如下：
项目名称 台铭国际企业花园 经略天则 北京经开•国际企业 大道 尖子班 枢密院
仍将居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。
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北京房地产市场运行情况（商办用房）
①房地产开发投资完成情况 ②房地产市场供给情况 ③房地产市场销售情况 ③商业写字楼热销项目分析 例：2013年，北京市完成房地产开发投资 3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中，住 宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字 楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、 非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增 长0.6%。 房地产开发投资中，建安工程投资为1510 亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开 发投资比重为43.3%。
销售均价（元/㎡） 22000 21000 23000 22000
项目名称 台铭国际企业花园 经略天则 北京经开•国际企业大道
东亚· 印象台湖
源自文库
位置 通州台湖镇铺外路 通州台湖镇通台路东1号
通州区光机电一体化产业基地 通州台湖镇剑桥中学东侧
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第三章 项目投资估算和筹资评价
一、项目总投资 （一）估算原则
四、项目建设条件评价
六、环境保护评价
七通一平的状况
五、设计、施工、监理单位资质评价
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二. 项目建设内容、规模和建设方案
项目的地理位置，权属
情况，整体规划指标，
地区情况进行评价。 （通过项目实地勘察及 甲方所提供资料得出）
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评估项目位于通州区台湖镇，在东南五环外（东南六环以内），京 哈高速南侧，亦庄新城和通州新城的连接地区，北京市第二道绿化 隔离带的绿色空间内，是北京两轴两带多中心空间格局中东部产业 发展带的一部分。台湖镇是距京城最近的乡镇之一。中心区距天安 门19公里，距亦庄新城12公里，距通州新城8公里。 评估项目所属台湖区域位于CLD和BDA两大区域之间，可共享CLD 和BDA的配套资源，可充分利用地理优势，发展本项目。 周边2公里内的公共服务配套设施齐备度较好，有购物场所（天诚 百货商店、美源福平价超市）、有医院（通州台湖卫生院）、银行 （农商银行）、学校（通州台湖学校、剑桥中学）、餐饮（映山红 酒店）等公共服务配套，基本能够满足周边流动人群的基本需要。
目录 北京市通州区台湖镇 H3-03地块 F3其它类多功能用地 1#办公楼项目 咨询报告
第一章 项目建设条件评价 第二章 市场评估 第三章 项目投资估算评价 第四章 项目效益评价
第五章 评估结论
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第一章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性 二、项目建设内容、规模和建设方案 三、项目工程建设进程评价 区域位置分析 项目概况 项目进度
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项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均 为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库 为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际图书城 的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层 的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表：
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3.房屋开发费
（1）建安工程费： 根据委托方提供的《北京市建设工程预算定额》(2001)、有关文件规定及项目的建造标准分 别计算如下： ①办公、商业用房：建安工程费用按照2800元/平方米计算： =2800×（193751.18+3978.62）/10000=55364（万元） ②其他用房：建安工程费用按照2300元/平方米计算： =2300×（257724.44-193751.18-3978.62）/10000 =13799（万元） 故评估项目建安工程费=55364+13799=69163（万元） （2）附属工程费 附属工程费为项目相关配套项目的费用。根据项目的实际情况以及委托方提供的有关资料， 以每建筑平方米100元为计算标准，总计为： 100×257724.44/10000=2577（万元） （3）红线内基础设施费用 红线内基础设施费用，根据项目的实际情况以及委托方提供的有关资料，以每建筑平方米 100元为计算标准，总计为: 100×257724.44/10000=2577（万元） （4）房屋开发费合计：74317万元
显得少有提及，但继续坚持从紧取向仍不会放松，2013年房地产市场整体
平稳度过，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控 政策的差异化。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思
想，正引导着调控机制的稳步建立，预计2014年，土地制度、财税制度改
革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但市场化改革和 长效机制的建立不可能一蹴而就，在北京等热点城市房价仍然上涨的背景 下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出， 不同城市可能政策取向出现差别，但作为热点城市的北京，限购严厉程度