物权法与物业管理(教学课件)

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共有部分
共用设施：一般包括道路、绿 地、人造景观、围墙、大门、 信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、污水处理设施、机 动车（非机动车）停车设施、 休闲娱乐设施、消防设施、安 防监控设施、人防设施、垃圾 转运设施以及物业服务用房等
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法定共有部分
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什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行 为设立或者消灭物权的，自事实行为成就 时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十 条规定享有不动产物权的，处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记， 不发生物权效力。
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举例说明
• 所谓区分所有，就是一种土地立体空间的 分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物 业小区为例，便在法律上被分割成101个物 业或立体空间，即100个房屋单元空间块， 以及100个房屋单元空间块之外的其余空间 。这个其余的空间，101个空间就是小区的 共用部分。这种既有专有部分，又有共有 部分的建筑物称为区分建筑物。
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共有部分
房屋共用部位
一般包括建筑物
的基础、承重墙
体、柱、梁、楼
板、屋顶以及外
墙、门厅、楼梯
间、走廊、楼道、
扶手、护栏、电
梯井道、架空层
及设备间等。
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共有部分
共用设备：一般包括电梯、 水泵、水箱、避雷设施、消 防设备、楼道灯、电视天线 、发电机、变配电设备、给 排水管线、电线、供暖及空 调设备等。
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什么是专有部分？
专有部分和共有部分的界限是什么？
专有部分有四个学说： 1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁 2:空间说—没办法装修 3：粉刷表层说—装一幅的困难 4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况
采取粉刷层表层说 建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部
分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；
物权法与物业管理
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从物业管理的定义说起
物业管理的概念?
物业管理，是指业主通 过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业 广西物管条例第 管理区域内的环境卫生 二条 和相关秩序的活动。
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2
物权法和物业管理
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什么是专有部分？
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊 位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的 专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部 分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
根据物权法第六章第七十三条的规定，法定 共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共 道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明 示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施 和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
“需要指出的是，本条说的绿地、道路 业主 所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所 有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业 主所有”；
• 物权在多业主建筑中叫--建筑物区分所有 权。
• 物业管理新的理解，多业主区分所有建筑 物的管理就是物业管理,
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什么是建筑物区分所有权？
• 房屋---• 所有权：占有、使用、收益和处分及排他
性的权利 • 房屋的共用部位----建筑物区分所有权：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。
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什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法 律文书或者人民政府的征收决定等，导致 物权设立、变更、转让或者消灭的，自法 律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受遗赠开始时发生效力。
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建筑物区分所有权：什么人是业主？
《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。 《广西物管条例》 第六条 本条例所称的业主包括：
（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人； （二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第 三节规定取得建筑物专有部分所有权的人； （三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的 法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）
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共有的主体
共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的 共有主体范围：
（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的 范围。
（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及 小区内相对独立，形成共有的部分。
（3）具体的楼栋。案例：化粪池
（4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当 区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电 费分摊---产生电费的设备
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专有权、共有权、共同管理权的关系
• 专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权 时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转 让共有权且不得要求分割。
• 费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定 以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的 交存、公共部位经营收益的分配）
• 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以 放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的 缴纳）
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案例: 小区会所归谁所有？
某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位 于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公 司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣 传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套 设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。
于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将 该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表 示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑 面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过 该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢 房屋进行出售。