南京市房地产交易管理规定

南京市房地产交易管理

规定

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

南京市房地产交易管理办法第一章总则

第一条

为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。

第三条本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。

第四条房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。

第五条

南京市房产管理局(以下简称市房管机关)是本市房地产交易的行政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、县房产管理部门(以下简称区、县房管机关)按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。

市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常管理工作。国土、建设、规划、工商、财政、物价、国资等部门应当在各自职责范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。

第六条房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。

第二章一般规定

第七条从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。

第八条有下列情形之一的房地产，不得进行交易：

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(二)共有房地产未经其他共有人书面同意的；

(三)权属有争议的；

(四)已批准实施拆迁的；

(五)未经国资部门批准的行政事业单位房地产；

(六)依法收回土地使用权的；

(七)法律、法规规定不得交易的其他情形。

第九条

房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予受理的答复，并说明理由。

第十条房地产交易应当使用书面合同。

房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。

第十一条办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。

第三章房地产转让

第十二条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：

(一)以房地产投资、入股的；

(二)以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；

(三)因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；

(四)以房地产抵偿债务的；

(五)以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；

(六)按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；

(七)法律、法规规定的其他情形。

第十三条房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。

房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。

第十四条

除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起(预售的商品房自竣工合格之日起)30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。

房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。

第十五条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

第十六条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机关审查、报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。

有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：

(一)经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；

(二)转让私有住宅的；

(三)按照国家房改规定出售公有住房的；

(四)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

(五)根据城市规划土地使用权不宜出让的；

(六)市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。

第十七条房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申领商品房预(销)售许可证，申领商品房预(销)售许可证应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；

(四)已确定工程进度和竣工日期；

(五)已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；

(六)已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。

销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。

第十八条房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。

预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。

第十九条房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预(销)售许可证。

第二十条预售商品房，预售人应当出示商品房预(销)售许可证，并于合同签订后30日内，向市、县房管机关申请合同备案登记。

第二十一条

预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续。并应当符合下列规定：

(一)未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；

(二)已付清购房款的，应由预购人书面靠知预售人。

未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。

第二十二条预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。

预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。

第二十三条除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：

(一)约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(含本数)的价款，购销双方实行多退少补；

(二)实际交付的面积大于合同约定面积的1%(不含本数)的，预购人可不承担增加面积的价款；