论我国农村宅基地使用权制度的完善

论我国农村宅基地使用权制度的完善

摘要：伴随着城市化进程的加快，农村人口大规模的向城市转移，在城乡二元结构与市场经济体制下的农村宅基地使用权制度暴漏出了越来越多的问题，我国农村宅基地使用权制度的变革与完善就势在必行了。通过分析我国农村宅基地使用权的现况以及存在问题和弊端，结合我国的实际，提出了中国农村宅基地使用权制度的创新思路。

关键字：农村宅基地、无偿使用、有偿使用、流转、城乡二元结构

前言：农村宅基地指农村的集体经济组织为了满足本集体经济组织内的农民的

生活需要以及从事家庭的副业生产的需要进而分配给他们家庭使用的住宅及附属用地。

宅基地使用权属于用益物权的一种，因此，宅基地使用权制度体现出了秩序、效益、公平的法律价值。农村宅基地主要有以下特点：第一，主体的特定性。农村宅基地使用权的取得是一种身份的权利，申请农村宅基地使用权的主体只能是本集体经济的组织成员，并且只有自然人才可以申请，法人和其他法人组织不得申请。村民宅基地的申请只可以向本集体经济组织提出，并且取得宅基地以后，只能用于自己建房，不能进行转让。第二，无偿取得性。农村宅基地具有非常明显的社会福利性。依照现行的法律规定，村民取得宅基地使用权时除了要缴纳少数的税款以外，再不用交其他费用，农村宅基地是无偿使用的，并且拿出农村宅基地的使用对村民来说是没有期限限制的。

第三，使用面积限定性。2004年修正后的《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”基于我国各个地方的社会经济水平不一样，土地使用情况的差异较大，所以《土地管理法》授权我国各省、自治区、直辖市对于农村宅基地的使用面积进行具体的规定。第四，流转限制性。《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”所以，在我们国家的现阶段，宅基地的使用权不能进行自由流转，只可以在集体经济组织的成员之间进行移转。

一、我国农村宅基地使用权制度存在的问题

1.宅基地使用权权能不完善，目的单一

农村宅基地使用权是作为用益物权的一种，按照《物权法》的规定，用益物权有占有、使用、收益和处分的权能，而《物权法》上的处分又包括事实上的处分与法律上的处分两种。事实上的处分就是说对标的物本身形态的处分，比如对物进行消费；而法律上的处分，则是对标的物价值形态上面的处分，比如转让标的物的所有权、设定他物权等等。很明显，农村宅基地使用权没有事实上的处分权能，只享有法律上的处分权能，但是这里的处分权能是很有限的。宅基地使用权基于法律的规定，不但不能够转让或者抵押，只可以在本集体经济组织成员当中进行流转，而且宅基地使用权作为一种财产权，其不具有流转性，从很大程度上影响了物的使用效率。从另一方面看，用益物权与所有权相比是一种定限物权，就是说，用益物权是有期限的，而所有权是一种无期限的物权。如果用益物权永远存在，则所有权将成为虚有权，将会违反所有权支配权的本质。我国《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这说明对于住宅建设用地使用权来说，本

身是有期限的，只是在期限届满以后自动续期，而对于农村宅基地使用权而言，现行法上并没有规定使用期限，我们一般认为是无期限的，这就与用益物权的基本原理产生矛盾了。

2.宅基地无偿使用导致土地资源浪费现象严重（一户多宅）

按照《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但是，这项规定与已有的规定产生了冲突。原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，“如果两处宅基地面积总和没有超过当地省级政府规定面积标定面积的,应当承认第二处宅基地，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》也有规定，“除继承外，农村村民一户申请第二户宅基地使用权登记的，不予受理”，由此可以知道，继承可以申请第二宗宅基地使用权登记。这些规定都与《土地管理法》中“一户一宅”的相关规定相悖。除此以外，在农村中，儿子长大要结婚，一般都是先盖新房子然后结婚，而盖房子的时候儿子与父母并没有分户，这样，就会出现“一户多宅”，，并且相反的，当子女们长大因成家等原因分户，另立一个户头，若原来他们与父母住在一起时所占有的宅基地并没有退出，因为这些宅基地早已建好了房屋，而事实是也不可能将他们所有的部分宅基地退出，这样，在原来户头中人口减少的同时，他们以前占有的原来的宅基地面积并没有减少，则直接就与“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”相违背。

在这样的情况下，尤其是在经济比较发达的地区的农村中出现大量的“空心村”，让宅基地空置，造成土地资源的浪费。

3.农村宅基地使用权流转困难，制约了农村经济的发展

伴随着土地制度的改革以及社会主义市场经济体制的深入，对农村宅基地使用权的流转制度从完全禁止到特定条件下的放开，这与社会主义市场经济发展的规律以及优化资源配置的要求是相符的。然而，我们国家却始终没有形成完善的农村宅基地使用权制度，所以对于流转的范围、流转的方式、流转的收益分配、流转的条件，以及相关的法律责任等问题都没有明确的规定。但是我国的法律却规定了，房屋的所有权人可以转让、出租自己的房屋。根据“房随地走”的原则，在农民转让或者出租房屋的时候，宅基地使用权也是一起随着转移的。这就与现有的规定相冲突。尽管这样，在农村，房屋买卖的现象仍然比较多，宅基地私底下的流转也比较频繁，也由此产生了很多的纠纷。另外，随着农村的经济进一步发展和产业结构的调整，有越来越多的农村家庭开始从事非农生产，但是在非农生产、扩大规模或者要调整产业结构时，都会遇到资金缺乏的问题，都非常需要金融机构给予的信贷支持。而我国现有的法律却禁止将农村的宅基地作为抵押物而像金融机构申请贷款。

这一重要问题很有效的制约了金融机构在农村这一范围内进行业务的开展与发展，也减少了农民在生产中融资的渠道。

4.法律法规不完善，加大了宅基地管理难度

首先，我国农村宅基地使用权分配制度不明确。目前，我国还没有形成完善的农村宅基地使用权分配制度，缺少一些相关性的制度体系，造成了农村宅基地使用权的分配秩序的混乱。各省的分配标准都不一样，同一个省内不同的地区之间的分配方法也有很大的差异。我国农村宅基地使用权的分配制度缺乏一定的透明度，越是权力大，地位高的人越可以取得比较多的宅基地使用权。这不但造成了土地资源不合理的分配，而且也阻碍了农村社会的和谐稳定。此外，由于农村宅基地使用权的主体虚位，我国的宅基地使用权分配也很大程度上的受行政力量的干预。