【免费下载】福田中心区规划

福田中心区建筑空间规划图
福田中心区中心广场模型
深圳福田中心区（深圳ＣＢＤ）详细规划——总平面图
在新近出台的《深圳市商业网点规划（2006－2010）》报告中，福田中心商业区被定位为次市级商业区。

福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。

该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。

一、规划目标。

规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。

功能定位：重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。

市场定位：提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。

二、规划导向。

商业项目的建设要与中心区整体环境协调。

该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。

为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。

禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。

控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。

鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。

适度开发地下商业空间。

在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。

限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。

深圳福田中心区CBD商业地产分析
福田中心区CBD商业开发势头迅猛，然而目前商业氛围却稍显波澜不兴。

针对这种较为明显的反差，从以下几个方面作出一点浅析，仅做为抛砖引玉—— 是人气不旺还是蓄势待发？
话题缘起
2006年，深圳CBD区域的商业备受关注，从南山商业文化中心区的保利文化广场、海岸城、天利中央广场商城，到宝安中心区的尚都商业城、第五大道，还有福田中心区的怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK等，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷，CBD商业成为深圳商业市场的绝对主角。

在深圳相继登场的三大CBD商业区中，福田中心区的商业重量和被关注程度无疑最有分量。

随着怡景中心城、COCOPARK两大重量级购物中心即将开业，福田中心区CBD商业可谓蓄势待发，而业界乃至普通市民，对福田中心区CBD 商业有着美好期待的同时，也有着些许的担忧：
福田中心区CBD50万平方米的庞大商业体量，如何定位？
福田中心区CBD商业，怎样度过漫长的市场培育期？
商业现状
福田中心区商业不仅拥有怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等纯商业建筑，而且大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、卓越时代
广场、特美思大厦等几乎每栋写字楼裙楼都有规模不等的商业规划，预计整个中心区商业总量将超过50万平方米，实在不可小觑。

星河地产是中心区CBD商业绝对主角，继星河国际4万平方米的商业裙楼引进天虹旗舰店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空间、丽思卡尔顿名店广场相继登场，其中COCOPARK集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，与好百年家居广场隔彩田路相望的第三空间，则定位高端的装饰材料，启动招商的丽思卡尔顿名店广场定位高端的购物场所。

目前星河地产的福田中心区CBD商业规模已达18万余平方米，几乎占驻中心区50万平方米商业的三分之一。

福田中心区目前已经启动的另一个重量级角色是怡景中心城，10万平方米的怡景中心城已引进家乐福、台湾太百洋集团中心百货、华纳影城等主力店，其美食园林餐饮区规划有异域风情品味区、主题餐饮酒吧街、商务会友休闲廊、亚洲特色美食广场，并凭借生态广场的优势，打造“生态型购物中心”。

由于福田中心区尚处于开发之中，整体商业氛围较淡，已投入使用的商业裙楼除星河广场的天虹旗舰店之外，大都以银行、证券以及酒楼、快餐、文具等可以即时性经营的业态为主。

更多的商业裙楼基本都处于空置状态，开发商大多以先期销售写字楼为目标，而商业部分难以找到合适定位，只能被动的针对资源有限的银行、餐饮业招商，或者是整体销售。

福田中心区CBD商业迅猛的开发势头，与目前波澜不兴的人气形成了较为强烈的反差。

人流分析
福田中心区目前人气不旺的确是现实，但与其说中心区人气不旺，不如说中心区蓄势待发，从中心区全面大开发的势头来看，商业形势似乎相当乐观，
随着会展中心、少年宫、图书馆等一大批重点工程的投入使用，以及写字楼、酒店群雨后春笋般的崛起，各类中高端消费阶层渐渐向中心区汇集，形成一股强劲的消费当量。

首先，福田中心区拥有40万白领和高尚社区居民。

这里云集着江苏大厦、凤凰大厦、诺德中心、卓越大厦、时代广场等一大批高档写字楼，越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，在这些公司工作的高收入、高学历、高消费的精英人士，必将成为中心区消费的中间力量，再加上中心区星河国际、中海华庭、城中雅苑、天健世纪、黄埔雅苑等大型高尚住宅区的居民，中心区稳定的消费人口达40万。

其次，会展中心、众多五星级酒店带来庞大的商务、旅游人流。

会展经济将真正的改变深圳中心区的人流，会展中心举行的电子、服装、玩具、礼品、文博会等展览会，已成为国际化的展览盛会，会展中心每年带来的参观商数以千万计。

与之相呼应的是大中华喜来登、香格里拉、马哥孛罗好日子等一批五星级酒店群的崛起，酒店业带来的商务、旅游人流，同样成为中心区消费有力的支点。

其三，市政配套积聚人气。

中心区市民中心、少年宫、音乐厅、图书馆等六大市政配套工程，将形成深圳最核心的行政、文化资源，积聚来自深圳各区域的人气。

据了解，已经开放的少年宫周末人头攒动，球幕电影等科幻场所周末都排起了长龙，日均可接待读者8000人次的图书馆开馆后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入馆措施。

不仅仅六大市政配套，还有莲花山、儿童医院等，无不人头涌涌，车水马龙。

中心区高标准的市政配套，将为CBD商圈辐射全深圳奠定良好的基础。

其四，中心区一级辐射区人口众多。

中心区商业的第二辐射圈包括西部车公庙办公区的公司白领，以及新洲、彩田、皇岗、景田、梅林、香蜜湖、红树林等大型居住组团的居民。

在上述办公区和居住区，尽管不乏超市百货商业设施，但仅仅停留于社区商业的层面，中心区商业凭借大型购物中心和丰富的餐饮休闲娱乐设施，将商圈半径扩张至中心区的一级辐射区。

商业定位
结合上述福田中心区的人流特征分析，笔者认为中心区CBD商业有着较大的经营定位空间。

一是高端百货。

中心区中高端消费群体，需要高端百货满足购物需求。

以北京CBD为例，目前已有众多的世界著名商业品牌纷纷入驻，如著名的高档百货店西武百货落户万达广场，国际顶级奢侈品牌LV的中国旗舰店在国贸商城开张；台湾高端百货品牌新光三越入驻华贸中心，东方表行代理的钟表品牌劳力士签约LG双子座大厦等。

二是金融中心。

作为继蔡屋围之后的福田CBD金融中心区，大有后来居上之势，招商银行、兴业银行、浦发银行、东亚银行、新华保险等一批知名金融企业相继进驻。

尤其是深交所计划迁至中心区原高交会馆，为中心区引进银行、证券、保险、基金等带来契机。

三是餐饮休闲娱乐。

人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，在这里办公的有一万多家公司，以及30多家中高档酒店，使得餐饮、休闲、娱乐业十分发达。

相比之下，福田中心区在餐饮休闲娱乐业方面有着更大的发挥空间。

四是旅游购物。

深圳旅游人口规模庞大，宾馆酒店接待的国内外游客每年
已达2000万人次。

这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。

由于商业区的发展缺少足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。

福田中心区位于深圳的地理中心，作为深圳“二次创业”的主要功能区，将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。

优越的地理位置和超前的规划，使得中心区CBD商业区与其他商圈相比，具有无与伦比的优势。

我们相信，随着福田中心区开发的不断成熟和商业运营水平的不断提高，中心区CBD商业将成为深圳继东门、华强北之后的又一张商业名片，成为代表深圳城市商业形象的国际化、标志性商圈。