深圳土地课题概况

“CMRC中国经济观察”第38次季度报告会于2014年7月26日下午在北京大学国家发展研究院万众楼二楼举行。

会议由北京大学国家发展研究院卢锋教授和李力行副教授主持。

报告会上半场首先由李力行教授代表课题组对深圳土地课题的概况进行简要介绍，接着由国家发展研究院吴鸾莺博士介绍深圳土地问题的根源与现状，然后由王敏教授介绍深圳改革的经验，最后由周其仁教授介绍有关农地制度改革的三点补充观察。

深圳土地课题概况
李力行
北京大学国家发展研究院副教授
土地制度是近些年社会各界关注的热点，尤其是在我国快速工业化、城市化的进程中，农村土地流转问题更是政策的焦点，因为它在资源配置和收入分配方面有重要影响。

如何改革土地制度，对我们国家的经济发展有着重要意义。

在之前的几年里，国发院土地制度改革综合课题组对各地的土地制度改革进行了深入调研，如2008年下半年开始在成都进行研究。

成都改革的特点是对农村的土地和房屋进行清晰的确权、颁证，可以概括成“还权赋能”四个字。

之后，土地组又在重庆研究了地票制度和户籍制度改革，在长沙研究了征地制度改革，也在嘉兴、天津、北京、广州等等地方进行了调研和观察。

2012年北京大学国家发展研究院课题组承担深圳土地制度改革的研究，这一方面是由于深圳特区经济发展非常迅速，另一方面也是由于深圳作为土地改革研究对象有着特别的吸引力。

深圳的快速发展创造了城市化的奇迹。

从1979年到2011年，深圳建成区面积从3平方公里扩大到934平方公里，增长300多倍；常住人口从3万增加到1500多万，增长500多倍；GDP从1.96亿元到突破11000亿元，增长5000多倍。

与此同时，深圳还是中国移民比例最高、最包容、城市化水平最高的城市。

从国土规划图中可以看出深圳的农用地和建设用地比例几乎是1：1，50%的建设用地比例在全国也是最高的。

建设用地已达红线，再也没有更多额外的农用地可供建设使用，这也是深圳的突出特点“高速发展”的体现。

深圳作为土地制度改革研究对象的吸引力来自于以下几点：一是在深圳高速的城市化、人口流动中产生了巨大的困局，表现在用地方面是“合法”用地和“合法外”用地并存，表现在建筑角度是发达城市与“城中村”的交融。

其实这种情况并不少见，在北京、上海或者发展中国家的其它城市，都存在城中村和城市交融的地方，所以深圳不是个案，而是中国城市高速发展的一个典型。

深圳农村城市化历史遗留违法建筑面积已经达到了4亿多平方米，几乎是深圳的一半建筑面积。

第二，深圳所有土地都已实现了国有化，终结了城乡二元土地制度。

在土地的名义产权得到统一的情况下，其实际的产权制度究竟如何、对资源配置有何影响都值得研究。

第三，深圳的土地制度改革不涉及耕地保护问题，而是纯粹的如何提高建设用地利用效率的问题。

数据显示，深圳2010年到2020年每年新增可用建筑面积用地仅有5.9平方公里，相对于前面30年的增量微乎其微，所以问题的重点是如何提高原有917平方公里存量用地的使用效率。

The Introduction of Shenzhen Land Problem Research
Lingxing LI
National School of Development, Peking University
Professor Li introduces the general situation of the land research programs led by Professor Qiren Zhou. The research team began their investigation and research in 2008 from Chengdu. During recent 6 years, the NSD land research team have studied the land reform problem of Chengdu, Changsha, Jiaxing, Beijing, Tianjin, Guangzhou , Shenzhen and some other areas in China.
During these areas, Shenzhen is a special one not only because Shenzhen is the pioneer special economic zone with a high economic growth rate, but also because the specialty of its land system.。