龙光 房地产项目风险管理(FINAL)070525

直到风险消亡！
3. 风险管理过程
民航的风险管理
3.4 风险控制
●德国人帕布斯〃海恩提出关于飞行安全的“海恩法则” ●一起重大的飞行安全事故背后有29个事故征兆（轻微事故），每个征兆背 后有300个事故苗头（未遂先兆），每个苗头背后还有1000个事故隐患。
• 内部项目风险：项目固有的风险，项目经理可以通过采 取直接措施，如制订应急计划控制并减小的风险 • 外部项目风险：项目经理控制能力之外的风险，例如， 某些未知的并要由另一方来参与完成的界面作用。 • 外部项目风险也许会受到项目经理的影响，并可能被预 测到，但对此类事件的预防及妥善处理的难度很大。 • 项目经理应该施加影响，可以提醒注意、取得理解、督 促并施加影响（如对合作方、其他系统和部门）
2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
项目风险要素
1.
2. 3. 4.
风险发生的可能性
风险发生的频率 风险发生的影响 与其他风险相比的重要程度
风险对产品、系统或项目的影响，即 影响程度 * 出现概率
2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
建立项目风险管理体系
1.
2. 3.
项目成员风险意识培养
项目风险管理架构建立 风险管理过程（风险识别，分析，控制，报告）
• 围绕公司对项目的要求，参考一线公司老总年底述职报告 包含的内容
2. 项目风险简介
风险产生的原因
2.1 项目风险定义
1 2 3
风险意识不够，经验不足 信息掌握不够，未掌握或信息不足以准确判断 机制不全
●管理系统运作不正常，或没有形成风险收集、分析、管理的系统
●如成本管理中确定的经济技术指标不合理，没有形成完整合理的合同体系
请问你作为一线公司负责人，是不是准备接手此项目?
目
1. 案例-1 2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
录
4. 房地产项目常见风险
4.1 战略执行偏差风险 4.2 价值观偏差风险 4.3 团队管理风险 4.4 客户导向风险 4.5 经营计划风险 4.6 资源整合风险
2.2 项目风险应对措施
3. 风险管理过程
2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
风险意识培养
1. 风险宣讲，可邀请总部、区域、一线公司法务、审计、客户关
系人员讲课，讲解万科发生过的“风险案例”
2. 风险管理培训 3. 风险日或专项检查活动，“安全生产100天”全员宣传 4. 知识竞赛 5. 岗位练兵
2. 项目风险简介 集团风险管理组织架构图
项目风险管理：使潜在不确定因素变为可测知的关注点 项目风险管理过程是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应 对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程
3. 风险管理过程
3.1 风险管理概念
风险管理工具—风险地图
风险的认识标准 专业风险 管理风险 地图是风险识别\检查\控制的有效工具 风险点，风险定性标准，涉及专业，一般应对办法 构成风险地图
3. 风险管理过程
3.4 风险控制
转移策略
1. 把风险的影响和责任转嫁给第三方，并不消除风险 2. 通常要为第三方付费作为承担风险的报酬，采用合同形式 3. 风险转移举例说明：
⑴ 保险
⑵ 业绩奖罚条款 ⑷ 维护保修承诺
3. 风险管理过程
降低（消除）策略
3.4 风险控制
１.谋求降低不利风险发生的可能性或影响程度 ２.风险降低举例说明： ３.采用简单灵活流程 ⑴ 选择信誉好的合作伙伴 ⑵ 更系统化的更彻底的测试 ⑶ 冗余设计 ⑷ 增加资源或时间
3. 风险管理过程
项目风险管理过程回顾： 1.识别
3.4 风险控制
风险 陈述
1.分析
风险 消除
5.控制
风险 Top 10
3.计划
4.跟踪 整个过程的核心依据是需要一个不断优化更新的风险管理计划
3. 风险管理过程
3.4 风险控制
项目风险管理过程回顾：
1.不断的识别新的风险 2.不断的分析风险的产生概率 3.不断的整理风险表 4.不断的规避优先级别最高的风险

绷紧项目风险意识这根弦


列出项目管理中 5 类主要风险
掌握风险管理方法，针对本项目编制《项目风险管理计划书》
请列举以下事项的利益和风险，如何决策？ 讨论 3 分钟，2个小组阐述各2分钟，共7 分钟
第一小组： 和章子怡结婚 第二小组： 某一线公司已经多年没有拿到新项目。现在有一个机 会， 在城市CBD区位有一个包括5星级酒店在内的综合商业项目。可行 性研究阶段，各部门联合测算，项目获利丰厚，符合集团对新项目 发展的财务指标要求，同时也面临一定的风险。
●公司经验没有通过合同条款、技术标准和流程等传承
4
措施不力
●情况未受重视，疏忽，过于冒险 ●资源没有合理运用
5
其他因素影响
●导向偏差（战略、价值观、客户意识等） ●不符合客观规律，工期不合理、成本不合理、标准有问题 ●屈从于权威 ●成本、进度的压力 ●没有获得合适的资源(新项目的人员配备\队伍选择)
2. 项目风险简介
2.2 项目风险对应措施
一线公司风险管理联络人/小组
服务对象：一线公司管理层、区域风险管理小组 、总部风险管理 部
职责：向区域及公司管理层汇报重大风险事项，跟踪落实风险应对措 施
工作内容： 1、安排公司风险自查 2、发现公司内相关风险报送风险信息 3、跟进风险应对措施落实
2. 项目风险简介
2.2 项目风险对应措施
区域风险管理组
服务对象：一线公司\区域管理层、总部风险管理部 职责：区域风险评估、预警、协调处理，提升区域风险防范 工作内容： 1、制订年度检查计划 2、区域专项风险检查 3、区域月度风险评估 4、重大风险预警和报告 5、风险管理建议 6、风险培训 7、配合总部风险管理部对一线公司的检查 8、风险管理部转交的投诉调查 能力.
2.2 项目风险对应措施
总部风险管理部 服务对象：董事会/集团管理层、一线公司管理层 职责：对集团整体内部控制状况进行评价，通过审计及风险预 警，帮助各公司改善经营管理水平.
工作内容： 1、风险评价，制订年度审计计划 2、专项审计、例行审计 3、实名投诉调查 4、月度风险报告会 5、风险培训与指导
2. 项目风险简介
项目风险管理
推荐书目
《项目风险管理》 （《Reducing Project Risk 》）
作者：
拉尔夫.L.克莱因 欧文.S.路丁 宇航出版社 科文（香港）出版有限公司
课堂要求
1. 积极参与案例讨论；小组长控制时间，发言简明扼要、条理清 楚 2. 可以打瞌睡，不要开小会，不要影响他人
课前问题：
3.1 风险管理概念 3.2 风险识别 3.3 风险分析 3.4 风险控制
4.7 小区配套及商业定位风险
4.8 职业心态风险 4.9 法律法规风险 4.10客户承诺风险
3.5 风险报告
1. 案例-1
案例1、某项目通过招标确定一家大型国营施工企业。该公司在收取一定比 例的管理费后将项目进行了分包。因对分包的管理机制不全，春节未及时支 付分包工程款、分包对工人欠薪，造成包工头威胁业主管理人员、工人在开 盘时干扰案场，造成被动局面。 请问：如何避免此类问题的发生？ 小组讨论4分钟，2个小组派代表阐述小组观点共6分钟
你所理解的项目风险是什么？ 你感到最头疼的项目风险是什么？（1-2个）
绝大多数学员理解的项目风险是一种不确定的事件，发生 后会对项目目标产生不利影响。各位学员对项目风险的认 识不仅仅局限在工程阶段，而是贯穿项目运营的全过程 。 大家普遍感到头疼的风险主要有：计划风险、质量风险、 客户投诉风险等
课程目标
总部 风险管理部
2.1 项目风险定义
专业口
区域本部
综合管理部
专业口
(风险管理组)
一线公司
风险管理联络人\部门 风险管理小组
专业口
总部：总体规划、指引，提供资源支持 区域：整合区域资源\制定计划\实施重点检查\区域重大课题研究 一线：风险自查预控\信息搜集\评估\现场控制\整改落实
2. 项目风险简介
2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
项目风险是指：某些不利事件对项目目标产生负面影响的可能性。
项目目标是衡量项目风险的基准线。 风险通常与成本、时间以及技术目标相关，也包括其他目标如客户满意度、 对公司品牌、形象的损害等
什么会引发风险？ 风险源
会发生什么？ 风险事件
风险带来什么影响？ 风险影响
发生的可能性？
● 专业口信息 ● 客户投诉 ● 媒体报道 ● 政府机关调查\追究 ● 员工意见（经验\专业素养\逻辑判断）
● 自查
● 公司检查 ● 区域检查 ● 集团检查
3. 风险管理过程
风险检查 1. 风险检查种类:
3.2 风险识别
综合检查(内部审计、公司整体、项目综合风险检查) 项目阶段检查(开盘、竣工备案、交付等阶段风险检查Leabharlann Baidu 专业口定期检查 2. 风险检查方式: 总部检查 区域检查 区域项目运营评估 公司检查 项目自查
2.2 项目风险对应措施
各级专业口风险管理联络人 服务对象：公司管理层、对应同级风险管理小组 、上级专业管理 部门 职责：向公司管理层及对应同级风险管理小组通报风险事项，提供跟 踪落实风险应对措施
工作内容： 1、发现公司内专业风险报送风险信息 2、提供跟进风险应对措施落实
3. 风险管理过程
3.1 风险管理概念
3. 风险管理过程
3.3 风险分析
项目风险管理过程：风险分析与评估
• 风险核对识别表 • 风险分类表 • 风险概率排序表 • 项目风险表
风险产生 条件 产生结果 可能性 影响
风险影响排序表 • 综合风险评估表
减轻影响 跟踪计划 负责人
总体影响
3. 风险管理过程
3.4 风险控制
• 风险避免 • 风险减轻 • 风险自担 • 风险转移 • 风险共担
造成的影响？
项目风险特征：发生的可能性(概率)，产生的影响程度(危害度) Risk = hazard X exposure
2. 项目风险简介
集团真实案例，就在我们身边……
2.1 项目风险定义
1. 金色家园泳池儿童溺水身亡事件 2. 某项目电瓶车伤人事件 3. 污水井缺盖“吃人” 4. 项目延期交付危机、某公司车位产证逾期办理 5. 项目交付渗漏问题严重 6. 入户门不“防盗” 7. 某别墅项目未按规范施工“构造柱”引起大面积开裂。 8. 开工前期居民阻挠施工，施工单位欠薪工人围攻办公楼 9. 后期规划变更导致前期业主群诉 10. 规划建筑面积、可售面积和产证面积不符引起投诉和赔偿 11. 合作伙伴使用童工 12. 施工单位砍伐树木引起媒体报道 ……
3. 风险管理过程
接受策略
3.4 风险控制
１. 面对风险，选择不对项目计划作任何改变或无计可施 ２. 积极的接受：制定应急计划并在风险发生时执行，风险征兆被监视 应急计划，可以大大减少处理影响的费用 ３. 消极的接受：“让步接收” ４. 对于高风险的事件可制定“退却计划”：风险准备金、备用方案、改变工 作范围 ５. 最常用的措施是风险储备：费用、资源、时间。 风险储备的数量取决于风险的概率、影响和可接受的风险损失
风险控制
概 率 大 概 率 小
A B
损失小
C D
损失大
风险接受
项目风险应对选择策略
3. 风险管理过程
3.4 风险控制
规避策略
1. 改变项目计划，以消灭风险或保护项目目标免受影响
2. 某些风险可以通过需求再确认、获取更详细信息、增强沟通、增派 专家等方法得以避免 3. 风险规避举例说明： ⑴ 缩小项目工作范围，避免某些高风险的目标 ⑵ 采用成熟的技术方案而非先进但尚未成熟的方案 ⑶ 避免跟不熟悉的合作单位签约
2. 项目风险简介
2.1 项目风险定义
风险（分类）
●涉及重大客户投诉与群诉; ●涉及关键经营计划节点; ●涉及重大市场变化; ●涉及重大政策变化; ●涉及大额赔偿; ●涉及人身伤害; ●涉及职业道德与价值观底线; ●涉及违法犯罪嫌疑; ●涉及负面报道;涉及企业形象;涉及公关危机;
……
风险（分类）
交流: 项目管理的理想境界?
一切尽在掌握之中，所有事项都按计划、按目标完成，平 淡无奇 风险管理就是围绕项目目标，排除干扰，提高项目成功率
讨论：成功的项目目标设定应该包括哪些内容？
• • • • • • •
质量安全、进度、成本，尤其影响项目经营指标的因素 客户满意度 股东满意、公司满意———关注财务指标、经营指标 人力资源 合作伙伴及工作考核标准 内部部门协作和配合 员工满意度、员工能力提升；等等
3. 风险管理过程
风险管理周期与步骤
3.1 风险管理概念
计划 风险 识别 风险 执行 风险 分析
管理
风险 报告 实施 风险 控制 检查
风险管理是个连续的环线，风险的识别、分析、控制及报告发生于项目的全过程
在项目周期进行过程中，风险管理变得更精确、更可信
3. 风险管理过程
3.2 风险识别
风险信息来源