房地产公司工程管理手册

审查记录、签订 合同
32.
工程建设过程中的质量、进度、安全文明生 产、与相关部门协调等问题进行检查协调
工程质量达标、 工程管理部定期（每周）对各施工现场 工期满足计划要 进行巡视、检查解决工程建设过程中的 求，资金按照合 问题
同拨付
33.
工程管理部按照工程管理部提出的变更要求，图纸错误、施工单位洽
进行整理、汇总、审查
房地产公司工程管理 手册
2011年03月
1
• 工程项目管理担负着公司基建项目管理的重任，需要现场各个环节的人 员团结协作，因此各级工程管理人员必须严格按照公司的有关规定、流 程、岗位的职责完成工程项目的各项工作，特此制定现场管理工作手册。
2
现场管理工作手册
岗位职责与工作流程 项目建设施工流程
3
一、岗位职责与工作流程
商、施工操作调整等
变更要求
工程管理部初步测算变更的价格，报办 公室、公司负责人审查批准。工作周期 5—10天
34.
变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论 确认、批准
批准单
35.
工程管理部根据批准的变更要求设计出变更 图
设计变更要求
变更图
36.
工程管理部根据施工具体要求安排设计单位 提供施工现场技术服务
4
• 一、工程部经理岗位职责 • 1、贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、
施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。对本部门职责范围内的工 作负全面责任并及时向公司公司办公会汇报工作情况。 • 2、参与招标、投标和评标工作，参与建筑施工合同的起草，负责施工现场“三 通一平”。负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题，组织在建工程大检 查和竣工验收工作。 • 3、组织图纸会审，解决图纸上的疑难问题，建议修改不合理的设计，合理降低 工程造价。严把工程技术、质量关，联系并办理设计变更、材料代用等手续，组 织主要建筑材料及设备的考察、选型。 • 4、安排（督促）工程进度，负责(参加)隐蔽工程验收，审查施工单位报表并如 实上报。 • 5、负责办理施工现场经济签证工作。 • 6、负责处室人员的调配，协同做好施工现场其他各项管理工作。 • 7、负责收发往来技术文件，审查工程技术资料，对工程资料进行整理、归档。 做好与公司内部各部门间的配合工作，完成公司办公会交办的其他工作。 • 8、经常深入施工现场，及时掌握施工动态。负责组织公司工程质量验收与评定 工作。负责组织每周（月）一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，严格 执行各项管理制度，对违反规定的施工单位采取处罚措施。
12
工程招标 手续
14
工程建设 手续
16
审核备案
23
临水电及 测量手续
工程管理部
1
施工图
20
售楼部装 修设Fra Baidu bibliotek图
工程管理部 工程管理部
2
2
图纸会审
图纸会审
4
编制项目实 施计划
9
监理招标
11
工程招标
13
签定施工 合同
15
工程施工 详细计划
22
工程建设 前期准备
A
财务部
7
投资计划
18
工程建设 资金流
房地产公司
项目总体计划、成本测 算
项目施工计划、 工程管理部按照项目总体安排及工程管
项目成本调整、 理部的成本测算编制。工作周期10—15
现金流量表
天
审核意见表
工程管理部进行修改
会议记录
存在问题进行调整后执行
投资计划
总体协调公司资金，安排资金
建设计划
安排销售计划等
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 确定监理单位 可证
27
开工证
31
审查备案
33
变更审查 确认
30
测桩、沉 降观测等 分项委托
39
施工现场 检查巡视
32
工程建设 管理
A
财务部
29
建设资金
房地产公司
物业公司
公司办公 会
未通过 通过
34
审 批
12
时间
办公室
61
协调相关 资源
采购部 工程管理部 工程管理部 工程管理部
41
审查确认
44
协调联系
45
管网设计
49 物业装修 图
施工现场技术服务要求
具体安排
常住、定时或不定时到施工现场提供技 术服务
16
流程步骤
工作内容的简要描述
办理要求
37.
工按程照管计理划部组按织照材工料程进管场理部提出的材料要求，工需量程求管时理间部表完、成要的求材及料数
办公室按照公司批准的工程实施计划对工程 38. 实施过程中各部门相互衔接、配合等事宜进
7
• 二、项目建设施工流程
8
项目建设施工流程
1.项目工程总体建设流程 2.项目工程建设施工流程 3.小型项目工程建设施工流程 4.项目工程建设实施流程
5.项目工程变更流程 6.项目工程资料整理归档流程
9
• 一、项目工程总体建设流程
10
时间 办公室
采购部
开始
3
图纸会审 意见汇总
5
审核备案
10
监理招标 手续
移交
57
使用说明 书等
60
业主房款 支付完成
60-1
入住配合
公司办公 会
13
流程步骤
工作内容的简要描述
1.
工程管理部完成施工图设计，采购部完成 相关手续
2. 为工程建设招标进行的图纸会审
3. 将图纸会审的结果由办公室汇总协调
4.
在项目总体计划及工程管理部完成的项目 成本测算的基础上编制
5. 办公室对计划审核，提出修改意见 6. 公司召开办公会议，讨论计划的具体节点 7. 批准的计划报财务部 8. 批准的建设计划报销售管理部
行检查、落实、督促、监督
工程管理部作为工程管理部门，对工程实施 39. 过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明
施工、资料等进行检查、监督
40.
配套项目的二次设计、土建工程中的二次设 计
施工进度计划
41.
工程管理部对由施工单位进行深化设计的二 次设计进行技术审查、鉴定，提出意见
设计要求
42.
工程管理部对二次设计要求进行审查，对施 工单位进行的深化设计及施工单位的选择进 行确认
保证所选择的施工单位 符合公司的要求
43.
工程管理部对要求设计单位完成的二次设计 进行委托，对小区配套设计进行委托
设计要求
44. 办公室协调水电气等部门
配套施工
办理成果 组织材料进场 检查、监督表 检查单 设计要求 审查意见 审查单 二次设计图
工作说明 工程管理部会同采购部共同对进场材料 进行验收 定期或不定期进行检查、协调 定期或不定期进行检查、协调 提前提出或安排相关单位进行。 满足施工要求
9. 按照公司制定的相关制度进行
10. 采购部协助办理相关手续
11. 按照公司制定的相关制度进行
办理要求
办理成果
工作说明
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 施工图 可证
按照项目总体计划完成时间，完成施工 图设计
施工图
会审记录
以工程管理部人员为主，满足招标及工 程施工的需要
会审记录
汇总表
交工程管理部进行变更设计
6
• 三、甲方代表现场工作流程 • 1、一般一天的工作流程： • 主持工程项目现场工作晨会（考勤、汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的
工作计划和需要解决的问题）——落实、完成当天的工作计划（见甲方代表工作 内容）——进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和 需要解决的问题——监督处理协调现场各项工作——对当天工作进行小结，填写 工作日志。 • 2、一般一周（一月）的工作流程： • 总结本周（本月）的工程施工、考勤、奖惩情况，编制本周（本月）工程完成情 况统计报表，编制下周（下月）的工程计划安排——准备协调解决相关的设计、 施工问题——安排下周（下月）的各专业工程师的工作； • 3、 填写本周（本月）工作考核表，星期一（月考核表在次月2日）报工程管理 部进行考核；工作考核表经考评后，交由办公室留存。
5
• 二、甲方代表岗位职责 • 1为公司派驻工程项目施工现场的代表，隶属工程管理部管理，负责工程现场甲方的日常管
理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量， 树立公司良好的形象； • 2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现 场施工进度，确保工程项目按计划进度完成； • 3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加 组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任； • 4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现 场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的 实现； • 5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执 行过程中的纠纷、索赔等事宜； • 6、负责现场监理工程师、承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜； • 7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系； • 8、负责组织现场项目部的日常管理工作，协调安排各专业现场配合工作，完成现场施工日 志的准确记录； • 9、负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作； • 10、负责组织参加每周的现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管 理报告和其他文件资料； • 11、要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及 时准确提供工程建设信息。
52
验收手续
53
验收配合
59
能源开通 配合
42
委托、配 合、确认
46
协调监督
54
验收配合
56
入住资料 配合
62
入住配合
A
40
建筑物二 次设计
43
小区配套 施工委托
48
物业楼装 修
51
各项验收
55
入住移交 资料
58
业主入住 移交
63
竣工资料
及交房资
料
财务部
房地产公司 物业公司
47
配套费用
50
物业楼装 修要求及
包括配套费
45. 按照小区综合管网图进行设计
设计图
工程管理部协调现场施工
46. 工程管理部进行协调
47. 财务部提供小区配套资金支持
资金
17
流程步骤
14
流程步骤
工作内容的简要描述
办理要求
办理成果
工作说明
12. 采购部协助办理相关手续
承包商确认书等
13. 工程管理部与采购部共同确定合同条款
合同签定
按照标准文本，仔细确定，保证合同执 行
14. 协助办理备案等手续
合同审查备案、 质监备案等
详细的项目施工 工程管理部制定相关实施计划的同时，
15.
按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，项目施工计划、项目成 计划、项目成本 完成工程施工前的临水、临电、控制测
制定具体计划
本调整、现金流量表 调整、现金流量 量、工地围挡、施工单位进场等。工作
表
周期10—20天
16. 办公室审核详细计划，提出修改意见
审核意见表
工程管理部进行修改
17. 公司召开办公会议，讨论计划的具体节点
会议记录
存在问题进行调整后执行
18. 批准的计划报财务部
投资计划
总体协调公司资金，安排工程施工资金
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，工程管理部办理质监备案。工作 周期30—40天
承包商确认书等
完成的前期手续、按照 工程部位编制的工程量 清单、甲供材数量、品 种等
确定施工单位
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，工程管理部办理质监备案、交纳 水泥专项资金、民工工资保证金、开工 证。工作周期30—40天
19. 批准的建设计划报销售管理部
建设计划
调整销售计划等
20.
工程管理部按照装修设计、效果配置设计进 行售楼部装修设计
施工图
工程管理部按照项目计划组织装修公司 进行售楼部装修
21.
按照需要，提出装修要求、配置要求等。装 修完成后，接收售楼部。
售楼部装修
相关部门共同为项目销售提供相应的资 料
22. 按组照织批施准工的单细位化进工场程计划及公司的相关制度，施工准备
8
工期计划
19
施工详细 计划
21
售楼部装 修具体要 求及移交
物业公司
未通过
公司办公 会
6审
通过
批
未通过
17 审 批
通过
11
时间 办公室
38
现场抽查 管理协调
采购部 工程管理部
25
组织设计 人员
28
开工手续
35
变更图
36
施工现场 服务
37
材料设备 采购供应
工程管理部 工程管理部
A
24
设计交底
26
施工单位 进场
临时建筑审批等
23. 办理临水临电、建筑物测量放线等
采购部手续配合
临水临电、测量 到位
24. 组织施工单位等进行设计交底
工程管理部组织
交底记录
包括质量交底、安全交底等 15
流程步骤
工作内容的简要描述
办理要求
办理成果
工作说明
25. 工程管理部组织设计院设计人员交底
解决技术问题
26. 施工单位进入施工现场
临建消防、规划审批 临建施工
临时水电、道路通，场地平整
27. 施工单位办理完成开工证
办理完成各项手续
施工许可证
28. 办公室协助办理开工手续
与相关部门联系、协调
29. 财务部准备施工工程预付款
资金
资金
30. 工程管理部比选测桩、沉降观测等单位 选择三家以上，比价 考察、意向单位
31.
工程管理部对工程管理部选择单位审查确认 参与合同谈判