房地产标杆企业产品线及其精装豪宅标杆项目研究报告之三绿城精装豪宅产品线研究

》产品核心价值一：建筑
建筑立面
建筑
建筑设备 地下车库
公共部位
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
》产品核心价值一：建筑——立面风格选材
绿城对建筑品质的把控从第一视觉印象开始，建筑立面的风格以及选材都是至关重要的 一 建筑风格 遵循庄重、典雅、精致、内敛的设计理念，提升对建筑与人、建筑与景观、建筑与城市规划风格之间相互
精细，空间的优化
安定，与日俱增的归属感 恒久，城市生活的时间丰富性
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
产品价值侧重点
产品价值
规划
景观
建筑
配套及 材料设
Fra Baidu bibliotek智能化
会所
商业
备
户型 精装修 设施
及格线 标准线 标杆线
核心价值表现点：建筑设计、景观塑造是绿城产品核心价值，绿二代产品在户型以及室内设计上也有了突破 辅助价值表现点：规划、物业服务等方面也都表现强烈的绿城特色
景观
杭州新绿园效果图
北京诚园意向图
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 》产品核心价值二：景观
中心花园（含泳池） 组团院落 出入口景观 围墙、建筑边景观
➢通过规整宫廷式园林的形式，致力于塑造富有礼制传统的场所精神 ➢整个园林融合西式秩序与东方礼仪，对边界景观、绿地植被、硬质广场、 道路景观、户外设备等五大景观界面进行深度考量与设计。 ➢各组团景观则以中心花园和景观泳池为中心，展开轴线对称序列，形成 较为规整的花园图式， ➢集中性、序列性，与规划轴线关系和谐呼应，突显仪式感和层次感
开发关键点：传世的建筑，符合美学的景观园林以及配套的实现
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绿城精装豪宅产品线研究
2 PART 核心运作思路二——产品价值
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绿城精装豪宅产品线研究
PART 1 核心运作思路一——区域大盘
土地选择策略与社区大规划
PART 2 核心运作思路二——产品价值
绿二代产品价值体系策略 关键点实现路径 绿二代产品解析
关系的理解，大方、稳重的三段式处理，边际线的处理更为精致、高端，其立面为新古典的构图比例。建筑风格逐步从 新古典主义风格开始往现代风格转变，但总体里面与布局过于像公建。
杭州新绿园效果图 杭州新绿园效果图
杭州西溪诚园效果图
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二
外观色彩与材料，采用典雅、
石材干挂的高贵肌理、丰富精致
完善自我提升
2 产品价值，强调人居品质，绿二代产品创新价值点
3 跨界营销，逐步从低调不做大宣传的影响模式逐步转变为开始尝试跨
界营销模式
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3
1 PART 核心运作思路一——规模精品
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绿城精装豪宅产品线研究
PART 1 核心运作思路一——规模精品
土地选择策略与社区大规划
- 根据城市高端人群的居住 生活、价值品位、身份认 同的需要以及城市的文化 建设重新设计的有效空间。
- 通过整体营造理念以及 四新技术等运用，营造 出真正的归属感和安定 感
- 只选择具有经典特征的 建筑风格
- 配套功能上，以主体客 户意愿为设计蓝本，融 合全球性高品质园区的 规划思想，实现对园区 与人的关系发展符合人 性需求的预设与规划
标杆企业产品线及其精装豪宅标杆项目研究报告之三
绝对保密
大标题－40号绿城微精软装雅豪宅黑产，品加线粗研究
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2010.08
日期地点，微软雅黑16号
珍视生活品质，成就生活梦想，让我们一起解读绿城
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绿城核心运作思路
绿城三大核心运作思路
1规模精品，以稀缺的景观人文资源、公建配套、高端商业实现 自我
隐藏管道
百 叶 遮 挡
杭州新绿园局部效果图
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
建筑立面
建筑
建筑设备 地下车库
公共部位
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
》产品核心价值一：建筑 绿城在地下车库方面考虑了住户需求以及景观因素两个方面
数量及设置 ➢车位比例配合项目档次以及对客户需求考量，按1：1.2~１.5的比例设置 ➢与人防相结合，集中设置
➢……
绿城所选的开发区域的自然环境、人文环境都较为优越 这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势 将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力
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绿城精装豪宅产品线研究/规模精品
总结绿二代的典型项目，我们可以看到绿城选择以做规模精品的运作特点
1，选址特点——选址偏向拥有稀缺性的景观、人文资源的土地
生活服务体系，提供的是精细化全装修物业内容，让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升。它是一种新的住宅 文化的体现。
采用的是全精装修交付，从 园区入口到住宅大厅，每一 个细节到阳台，无不体现出
精细化的产品理念
积极应用四新技术和高档住 宅设备，给人带来一种全新 的生活服务享受，倡导一种
人居和谐的绿色环保生活
特点：非传统城市核心价值地段，临近或处于新城区/新城市中心/远郊风景区 特性：临近城市干道，配套较差，资源有限
2，开发模式——中国人文城市开发模式
特点：开发所到之处总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品 特性：与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式
3，开发时序——住宅先于配套
特点：住宅先于配套，会所一般较为滞后 特性：利于资金回笼
空间层次 硬质景观 软质景观 景观特色
游泳池 老年活动场所
儿童活动场所
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 》产品核心价值二：景观
中心花园（含泳池） 组团院落 出入口景观 围墙、建筑边景观
➢下沉式泳池设计 ➢围绕游泳池，结合软硬质景观的配搭，利用乱石铺、冰裂纹以及各式各
样的砖花地来满足满足人们日常生活中具体使用及观赏要求 ➢形成茂密的树林，低矮的灌木，花丛锦簇、草地起伏，层次丰富的优美
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绿城精装豪宅产品线研究
PART 1 核心运作思路一——规模精品
土地选择策略与社区大规划
PART 2 核心运作思路二——产品价值
企业产品价值体系策略 产品核心价值实现路径 绿二代产品解析
PART 3 核心运作思路三——跨界营销
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
2栋16层小高层;3栋20层高层 1：1.5 6000元-10000元/㎡
小区景观：
大师主笔，新古典主义造园
会所面积：
2300㎡
服务内容：
室内泳池;棋牌室;阅览室;健身房;桑拿房;餐厅
最新价格（截 止至7月）：
44000-46000元/㎡
6.09万㎡
10.97万㎡
2.1 12.78㎡
5栋11-13层小高层
600㎡
-
客房、多功能厅、中餐厅、西餐厅、室内游泳池、桌球室、 羽毛球馆、网球馆、休闲SPA
棋牌室;健身房;室外泳池
32000元/㎡
62000元/㎡
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绿城精装豪宅产品线研究/规模精品
➢北京诚园——临近鸟巢、水立方，处亚奥核心区域 ➢杭州西溪诚园——临近国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿
公共部位
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 》产品核心价值一：建筑
绿城的公共部位设计考量住户的回家动线以及访客进出小区的动线
开车通过车内的
住户
感应器从汽车入 口直接进入园区
停放在私家车位 上
通过地下单元门 厅进入电梯
入户
地下车库
访客
车辆在小区地库 出入口处提取停
车卡
进入小区地库专 用停车场
1：1.3 5000元/㎡
以大、小花园串联，形成多重绿地景观，灌木、乔木、藤 蔓、草本植物等达到百余种，俨如一个西溪湿地边的“都 市植物园”
3.52
38.63万㎡
5栋29-30层高层;1栋25层高层;1栋25层高层;3栋28 层高层
1：2
3500元/㎡
从项目北区主入口，设计师匠心独具地予以通透处理， 来达成视觉延伸，并与中轴线贯穿呼应。延绵数十米 的景观墙和工整干净的修剪型植篱，其间静卧着修长 美丽的矩形倒影水院。宁静的水面倒映出巨大闪光的 玻璃建筑体，宽广的水域蒸发出清凉的水汽，形成拂 过水面的微风，创造出特殊的微气候。
景观因素的考虑 ➢标识的运用 ➢绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入 ➢电梯应直达地下室车库地面标高处 ➢避免楼盘地库地面与主楼地下室地面存在较大高差 ➢精装修的地下室入户大堂
体现楼盘档次， 提升业主出入 的舒适度
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
建筑立面
建筑
建筑设备 地下车库
引入了绿城旗下涵盖物业管理、教育、医疗、健 康管理、酒店管理等优质资源为一体的绿城园区 生活服务体系，集健康、文化教育、生活服务于 一身，关爱不同年龄人群的生活方方面面，营造
丰富精神享受空间。
杭州蓝色钱江
绿城北京诚园
杭州西溪诚园
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
绿城第二代高层公寓详解
建筑立面
建筑
建筑设备 地下车库
公共部位
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
》产品核心价值一：建筑——建筑外观与构建
建筑外立面采用石材幕墙 部分构件采用高级铝合金材料 窗户采用高级彩色铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃 处理好设备阳台的位置及外观，于外墙内侧或凹处设置 （若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰） 注意空调凝结水管与雨水管的连接和掩藏，色调要保持
根据物业指令停 放在地下室专用
车位
离开小区时按时 付费
➢地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井 ➢地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
》产品核心价值一：建筑
➢大堂是住宅建筑的公共客厅，空间设计以考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份为先。挑空二层设 计，尺度在6m以上
地、文化湿地于一体的国家湿地公园：西溪湿地 ➢杭州蓝色钱江——面揽钱塘江 ➢杭州蔚蓝公寓——临近西湖仅4公里 ➢杭州新绿园——周边拥有杭州大剧院，波浪文化城以及钱塘江 ➢北京御园——在中国皇家园林“三山五园” 环围之中，与西侧的
玉泉山，东侧的颐和园万寿山，名满天下的昆明湖世纪守望；临近 中国最标杆的清华大学和北京大学
绿城第二代高层公寓是绿城对高层公寓营造的新探索，更奠定了城市理想生活方式新的品质高度。 2008年，绿城人开始对第一代高层公寓产品的工艺技术、设计手法、管理流程等方面加以系统梳理、研究、总结、归纳，并在学习、 借鉴他人成功经验的基础上，提出了第二代高层公寓的概念。
核心价值：精细 安定 恒久
- 绿二代高层公寓产品创新 的要点在于全面的精细
PART 2 核心运作思路二——产品价值
绿二代产品价值体系策略 关键点实现路径 绿二代产品解析
PART 3 核心运作思路三——跨界营销
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绿城精装豪宅产品线研究/规模精品
北京诚园
杭州西溪诚园
杭州蓝色钱江
占地面积： 容积率： 总建面积： 建筑形态： 车位配比： 装修标准：
3.94万㎡ 2.54 10万㎡
PART 3 核心运作思路三——跨界营销
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值
绿二代产品价值路线
绿城第二代高层公寓是指运用整体营造理念，将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华 和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品
区别：有别于先前的高层住宅类型，它追求的是更加温馨和谐的人居环境，采用的是建筑四新技术，引入的是全方位的绿城园区
➢在大堂设置会客区或考虑酒店式接待区，以方便业主接待不同客人的需要 ➢大堂内铺设大面积的暖色调大理石或配置有造型创意的玻璃幕墙，提升视觉效果和品位 ➢设置中央空调系统 ➢设置邮政设施
杭州蓝色钱江
北京诚园
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 》产品核心价值二：景观
景观
景观系统解析 功能性景观配置
与外墙一致 设备平台用于放置中央空调室外机、热水锅炉、中央吸
尘主机等设备
平台外侧采用铝合金百叶或玻璃栏板等形式遮挡处理（与外 墙颜色协调） 落水管、雨水立管、阳台废水立管等隐藏在外墙干挂石材内 建议屋面雨水采用虹吸雨水 阳台及空调排水采用UPVC管尽量布置在墙面阴角（设备阳 台），可结合立面线条选用方管，管面刷建筑外立面同色涂料 或油漆。
的细部，传承历史与经典的意蕴，尽显新古
典主义之美，给人以历久弥新的价值感。建
筑外立面采用暖色系干挂石材，并在石材立
面上注重细节，从而使观赏的人从远、中、
近距离都能感受到建筑的精彩与细腻，充分
体现建筑的价值感，使人获得穿越建筑本身
的文化内涵体验，从而致力成为现代住宅建
筑的典范。
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绿城精装豪宅产品线研究/产品价值 》产品核心价值一：建筑