经营性物业抵押贷款

经营性物业抵押贷款
总行房地产信贷部 姚建明
目的
适应商业地产市场发展需要 防范商业营业用房在营运初期的经营风 险 规范经营性物业抵押贷款业务

什么是经营性物业
已竣工验收并投入商业运营，经营管理 比较规范、经营利润较为稳定、现金流 量较为充裕、综合收益较好的商业营业 用房和办公用房。 包括商场、商品交易市场、写字楼、星 级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式 。
贷款额度

总行级优质客户、全国百强企业和AAA以 上信用等级的企业抵押成数不得超过市 场评估价值的65％，其他企业抵押成数 不得超过市场评估价值的50％。 评估机构应为总行指定的国家一级资 质的房地产估价机构。
贷款期限
经营性物业抵押贷款期限最长不得超过 10年。 同时，经营性物业抵押贷款的期限不得 超过借款人法定经营期限和房地产权证的 剩余使用年限。

担保方式

经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、 并投入正常运营的经营性物业作抵押担保。 总行级优质客户、全国百强企业和AAA以上信用等 级的企业抵押成数不得超过市场评估价值的65％， 其他企业抵押成数不得超过市场评估价值的50％。 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产 管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权 人。 置换他行贷款的，应在确保归还他行贷款，在释放 他行抵押权的前提下设定我行贷款抵押权。
贷款偿还
在贷款发放前，要根据项目出租前景制定切实可行 的分期还款计划，一般应采取按季结息、按季归还 贷款本息的还款方式，即将每季度营业收入的一定 比例归还贷款本息。 要在借款合同中明确，若房地产市场出现重大变化 或发生其他影响贷款安全时，贷款行应与借款人协 商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期 还款金额等内容。协商不成的，应当按照合同约定 采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷 款等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连 续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行有权依 法处置抵押物。

经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综 合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。 地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心 商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车 流充裕，商业、商务氛围浓厚。 经营性物业已使用期限不超过10年；经营性物业用地已使 用年限原则上不超过10年。 经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好， 在贷款期内现金流能够按经营收入能够按期归还贷款本息。 经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势。

什么是经营性物业抵押贷款

我行向自行开发经营性物业的法人发放的， 以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以 该物业的经营收入进行还本付息的贷款。
贷款用途

可用于物业在经营期的资金需求，其中 包括置换负债性资金和超过项目资本金 规定比例以上的资金。
贷款对象

借款人必须是经有权部门批准成立并依 法持有企业法人营业执照、实行独立核 算、具有法人资格，其拥有的商业营业 用房已经投入商业运营，并对其拥有的 商业营业用房有独立的处置权。
贷款利率和科目 执行总行规定的固定资产贷款期限利率标准，并在基准 利率基础上适当上浮。经营性物业抵押贷款在房地产开 发贷款科目中核算反映。
贷款的调查和评估
经营性物业抵押贷款比照商ຫໍສະໝຸດ Baidu房开发贷款 的有关规定进行调查和评估。
贷款的审批和发放
经营性物业抵押贷款审批权按总行房地 产开发贷款授权的有关规定管理，与各 分行的房地产开发贷款审批权限一致。 贷款发放前，必须对经营性物业办理保 险，保险费用由借款人承担，明确我行 为第一受益人。

贷后管理


经营行与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专 户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台帐，将物业 经营性收入存入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核 批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前 要求偿还贷款或处置抵押物。 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计 划。借款人将部分物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定期选择一级资质 的评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内。 分行和经营行应指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，每半年向 审批行报告贷款运作情况。如遇重大问题，及时向审批行报告。由于 本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接 工作，重新落实客户经理责任制，并及时报告审批行。
借款人须具备下列基本条件 ...
1 ... 2 ... 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财 务状况良好；4、信用等级在AA以上，所有者权益在5000万元以上； 5. ... 6、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有 权证；7 ...8 ...
经营性物业须具备的基本条件