城乡管理体制一体化

（主）耕地消失后，农民渐渐成市民

（副）城乡管理体制凭借土地流转正悄然实现一体化

历时近两年，长沙市土地学会会长肖顺良的城乡一体化地价体系研究已基本成型。“假使这个体系建立起来，那么从城市商业用地到山上的不毛之地都能够衡量出一个价格。”肖顺良说，将城乡土地价格在一个平台上衡量，对于推进城乡管理体制一体化的作用是显而易见的。

4年前，长沙市政府法制办即会同市国土局、市农办、市林业局等部门着手制定长沙市农村土地流转法规性文件。两年时间里，《长沙市农村土地流转交易暂行规则》、《长沙市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、《长沙市林权流转管理暂行办法》、《长沙市农村土地承包经营权流转管理暂行办法》、《长沙市农村土地综合整治试行办法》等法规性文件陆续成型。2010年3月，“一个规则、四个办法”正式实施，标志着长沙市农村集体土地流转政策体系基本建立，长沙农村土地流转交易中心也已经开始运行。

2010年，岳麓区莲花镇立马村的3000亩田地成为土地流转交易中心挂牌成交的第一宗案例。其后两年，随着城乡一体化进程的持续推进，长沙市农村土地流转交易中心共挂牌成交农村土地13宗，规模达12812.09亩，成交价款8800余万元。

由于规定500亩以上的土地才能在土地流转交易中心挂牌交易，更多的土地流转交易在民间进行，不少农村开始借力土地流转，逐渐想城镇发展模式靠拢。土地流转后，类似于城镇企业的土地专业合作社如雨后村笋般出现。截至目前，全市经工商注册登记的土地专业合作社达到151家，直接流转承包土地17.8万亩。城乡管理体制借此悄然实现一体化。

【先锋村】土地流转出奥特莱斯

2005年，天心区大托镇先锋村的最后一块经济作物田地消失，这个位于长沙南郊村庄的“乡下”身份，逐渐变得模糊起来。

在城乡一体化进程加速的背景下，先锋村村民不能再依靠传统的农业生产生存，村办企业也逐渐萎靡，村民开始谋划新的出路。先锋村位于长株潭三市对接核心地带，村域内已形成由芙蓉南路、先锋路、书院路、环保大道为主轴的交通路网，即将建设的地铁轨道交通1号线和城际轨道也将在村里交汇设站，区位交通优势使得村支部书记张伟意识到，先锋村土地的价值将会逐年攀升。

尽管没了田地，但村民仍然可以通过土地生存，先锋村正是利用土地流转的方式，让土地重新创造价值使这座城市近郊的村庄逐步实现城乡管理的一体化。2004年开始，先锋村从土地利用、建设成本、房屋品位、居住环境等多方面进行分析对比，形成小高层安置模式的可行性论证报告，并由村民代表大会表决通过，村民安置由传统的建设模式转变为小高层建设模式，节约出200多亩土地，实现土地保值约3亿元。

2006年8月，村干部到天心区政府办理手续时，与区政府领导交流得知湖南友阿集团正在为一个大型商业项目寻找土地。不久，通过引见，湖南友阿集团的负责人看中先锋村里

的一块地，并最终采取土地租赁的形式租借30年，在此建设大型商业项目友阿奥特莱斯购物公园。仅此一项，便能为先锋村带来每年几百万元的租金收入。“把地租出去，既没变卖祖业，又能让村民们分红。”张伟说。

2011年1月，往返于长株潭地区的人们经过芙蓉南路先锋村路段时，会发现路旁一座巨大的城堡已悄然建成——投资4亿元的友阿奥特莱斯购物公园此时已正式开园。奥特莱斯购物公园不远处，“先锋新宇”安置小区里已经有1300多村民入住，小区都是12层的小高层楼房，绿化优美，与普通商品房小区无异。

先锋村村民徐金梅上世纪九十年代便已不再依靠传统的耕作谋生，而是做起了饭店生意。现在，徐金梅住在“先锋新宇”安置小区里，在友阿奥特莱斯购物公园旁开了家土菜馆，一到周末，长株潭三地前来购物的市民接踵而至，她便也忙起来。

张伟说，先锋村的居民们现在已很难定义是村民还是市民。大面积土地流转带来的效益，使得先锋村已没有传统意义上依靠农业耕作谋生的农民了。先锋村也成为土地流转的受益者，城乡管理体制逐渐实现了一体化。

【双河村】村企合作下的土地改革

长沙县果园镇双河村，山多田少，全村仅1177亩耕地。现在，这些耕地现在也几乎全部经过土地流转租给一家本土企业进行开发。失去了耕地，村民们却并不反对，反而把信任票投给了这家负责开发的公司，不少村民直接成了这家公司的企业员工。

村企合作的模式，促使双河村在土地流转后快速实现城乡管理体制上的一体化。

湖南圣力集团董事长柳中辉2009年时决定投资开发自己的家乡双河村，此前当地村支书文克政已多次提出希望这位资本雄厚的老乡帮助双河村发展经济。

2009年时柳中辉父亲过世，他回家奔丧，老母亲坚持不愿随他去城市居住，而要留在农村生活，柳中辉只好也住在乡下陪母亲。不久，经常看报的他得知长沙县东八线公路即将延伸至村里，同时长沙市、长沙县关于推进城乡一体化战略的一系列措施相继出台。生意人柳中辉意识到，自己的家乡双河村面临着发展机遇。此前工作重心一直在长沙市区和星沙等地的他决定在双河村投资发展生态休闲农业。

这时的双河村，仍处于相对闭塞的状态。“闭塞就意味着生态环境保护得很好。”柳中辉说。2010年2月，双河村召开支村两委会，商议浔龙河生态小镇开发建设和集体土地权属调查初步方案。9月，双河村18岁以上村民参加浔龙河生态小镇开发建设申请试点公投大会，民意支持率达到97.2%。

同年10月，在长沙举行的中国城乡一体化投资洽谈会上，长沙县果园镇政府与湖南圣力集团旗下的浔龙河农业投资综合开发有限公司签订合作意向书，总签约金额达32.5亿元。

2年时间里，双河村通过土地改革，农民的土地使用权、土地集体所有权和宅基地永久居住权都得到了相应的资金和事物回报。

村民黄建国此前一直种田为生，每年收入4000元左右。2009年，他的4亩耕地经土地流转转让出使用权后，黄建国选择加入浔龙河农业投资综合开发有限公司工作，成为该公司

一名员工。现在，他已是公司农业生产部副部长，每月仅工资就有4000元，此外还有每亩地每年600斤谷物市场价的流转回报，以及土地加入合作社后的分红和未来在浔龙河生态小镇的安置房。

村企合作后，双河村的基层管理体制也在探索新方式。经过多次尝试后，今年3月，双河村的管理机构被划分为经济管理中心、文化管理中心和公共服务管理中心，全面覆盖原来由村部履行的职能。

按照浔龙河农业投资综合开发有限公司与双河村的合作规划，8年后，这里将出现一个全新的浔龙河生态小镇，镇上建设有公园、广场、公交车站等配套设施，实现水、电、路、网等高标准配套，村民们逐步成为城镇居民和产业工人。

【关山村】把城镇和园区收益过渡到农村

长沙市区往东24公里，金洲大道旁，创新农村土地经营模式后的宁乡县关山村正在蜕变为城市远郊的一处现代生态休闲农庄。

与长沙县双河镇由民营企业主导开发不同，关山村创新建立农村土地节约利用、集约经营，城乡一体、优化配置，有序流转、开发增效，收益共享、致富农民的农村土地经营管理新制度。

关山村建立了关山土地专业合作社，今年共流转土地1737亩，流出土地1017亩，通过实施国土综合整治，可新增耕地1926亩，进行规模化农业基地开发。发展生态休闲农业的大片耕地由此而出。

有了土地，关山村的产业合作社得以蓬勃发展。该村成功运作关山葡萄种植专业合作社，发展新型高效农业产业，邀请湖南农业大学确定了关山农业产业结构调整方案，葡萄基地成为产业结构调整示范试点项目。2010年投产葡萄产值达100余万元，大大提高了种植户的纯收入。此外，关山村还新成立关山湘女佳家乡村旅游合作社，带动有条件的农家乐经营户户从事乡村休闲度假产业，不断发展发展壮大社区旅游经济。

同时，关山村通过建立关山农民集居点并完善集居点房屋置换办法，推进农民集中居住，节约建设用地50亩，以城乡建设用地增减挂钩政策为平台，把节约出来的土地用于商业开发或有偿转让，实现农村土地升值增效；把开发和节约出来的用地指标有偿转让置换到城镇和园区用于开发建设，集体和农民获得收入或股权，把城镇和园区收益过渡到农村，实现城乡土地合理流动、高效配置，释放农村土地潜力，放大农村土地价值，让农民共享土地收益。

今天，长沙市经工商注册登记的土地专业合作社已经达到151家，直接流转承包土地17.8万亩。通过加入土地合作社，农村村民们手中的土地承包权转变为股权，有效增加农民财产性收入，又确保农民长远利益不受损害。土地合作社集中农户承包土地，进行出租经营或统一经营，改变了一家一户、单打独斗的生产经营格局，参与市场竞争时减少了险，又扩大参与市场竞争的话语权，更有利于经济纠纷的解决，实现多方共赢。