福建国税12366于7月4日及11日解答营改增的40个热点问题
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福建国税 12366 于 7 月 4 日及 11 日解答营改增的 40 个热点问题
福建国税 12366 于 7 月 4 日及 11 日解答营改增的 40 个热点问题
12366 营改增热点问答（7.4） 2016 年 07 月 15 日来源：福建国家税务局
建筑业： 1、试点纳税人提供建筑服务，选择简易计税方法，不是同一个项目的分 包款可以差额扣除预缴税款吗 答：不可以。跨县（市）提供建筑服务预缴税款时，可以扣除的是该项目 发生的分包款。 2、建筑工程项目采用不同计税方法的，在 2016 年 5 月 1 日后竣工的， 处置结余的工程物资如何计税 答：一般纳税人销售其资格登记为一般纳税人之前的库存货物，应按货物 的适用税率计算缴纳增值税。因此，不管工程物资用在一般计税项目还是简易 计税项目，一般纳税人处置结余的工程物资，均应按照货物的适用税率计算缴 纳增值税。
房地产业： 3、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项 目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将 用于出租、自用的物业面积剔除 答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔 除。 4、项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵 减，还是可以对以前的进行一次性调整即是否可用“累计应抵—累计已抵”作 为本期数 答：不作调整。后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑 面积中计算扣除。 5、如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地 出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包 含企业直接支付的土地价款
答：根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号第七条，允许扣除的土地价 款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
6、房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其 他正在销售的项目的销售额中抵减
答：不能。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的 房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除 当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
答：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政 道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结 算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销 售征百度文库增值税。
金融保险业： 15、保险公司为投保车辆维修，取得维修费费进项税额能否抵扣 答：保险公司购进货物、劳务或服务用于赔付的，取得的增值税专用发票 上注明的增值税额可以作为进项税额抵扣，但在提供给客户时，应按转售行为 计提销项税额。若保险公司向客户支付了赔付金，再由客户向销售方支付款项 购买货物、劳务或服务，最后保险公司要求客户让销售方将发票开具给自已， 属于让他人为自己虚开发票行为。 16、保险公司销售保险时赠送促销品是否征收增值税 答：纳税人提供应税服务并无偿赠送货物的，应当分别核算应税服务的销 售额和货物的销售额，其中不构成服务内容且发生所有权转移的货物部分（低 值易耗品除外），暂按不低于成本价计提销项税额，购进货物的进项税额可以 抵扣。 17、金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，是否属于直 接收费金融服务购买方手续费支出是否可以抵扣进项税 答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕 36 号）规定，金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，属于提 供直接收费金融服务。购买方为增值税一般纳税人的，其在支付手续费时，取 得增值税专用发票注明的增值税额，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。
12、房地产开发企业部分房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用 发票如何抵扣
答：房地产开发企业营改增后取得的增值税专用发票，应按规定判断是否 属于抵扣范围，与部分已销售并缴纳营业税的房地产项目没有关系。
13、房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳 增值税，能否扣除拆迁户的补偿款
答：采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外 费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。销售价格明显偏低或者 偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权确定销售额。
14、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政 道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售
7.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税 答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计 算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的 收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业 外收入，不需要计算缴纳增值税。 8.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税 答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增 值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴 纳增值税。 9. 2016 年 5 月 1 日后发生的退补面积差，如何缴纳税款 答：（1）2016 年 5 月 1 日后发生退面积差款，如果已缴纳的税款全部属 于营业税，应向地税部门办理退还营业税税申请；如果已缴纳的税款既有营业 税又有增值税，可先向国税办理退还增值税申请，已缴纳增值税不足退还的再 向地税部门办理退还营业税申请。也可以不申请退还已纳税款，结转留待下期 抵减增值税。（2）2016 年 5 月 1 日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳 增值税。 10、房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是按 项目申报 答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂 行办法》（2016 年 18 号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳 税申报期向主管国税机关预缴税款。所以，房地产公司应在次月申报期内分项 目预缴税款并汇总纳税申报。 11、怎样算一个项目分期项目在 2016 年 4 月 30 日前后分别取得《建筑 工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目 答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。
福建国税 12366 于 7 月 4 日及 11 日解答营改增的 40 个热点问题
12366 营改增热点问答（7.4） 2016 年 07 月 15 日来源：福建国家税务局
建筑业： 1、试点纳税人提供建筑服务，选择简易计税方法，不是同一个项目的分 包款可以差额扣除预缴税款吗 答：不可以。跨县（市）提供建筑服务预缴税款时，可以扣除的是该项目 发生的分包款。 2、建筑工程项目采用不同计税方法的，在 2016 年 5 月 1 日后竣工的， 处置结余的工程物资如何计税 答：一般纳税人销售其资格登记为一般纳税人之前的库存货物，应按货物 的适用税率计算缴纳增值税。因此，不管工程物资用在一般计税项目还是简易 计税项目，一般纳税人处置结余的工程物资，均应按照货物的适用税率计算缴 纳增值税。
房地产业： 3、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项 目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将 用于出租、自用的物业面积剔除 答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔 除。 4、项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵 减，还是可以对以前的进行一次性调整即是否可用“累计应抵—累计已抵”作 为本期数 答：不作调整。后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑 面积中计算扣除。 5、如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地 出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包 含企业直接支付的土地价款
答：根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号第七条，允许扣除的土地价 款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
6、房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其 他正在销售的项目的销售额中抵减
答：不能。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的 房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除 当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
答：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政 道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结 算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销 售征百度文库增值税。
金融保险业： 15、保险公司为投保车辆维修，取得维修费费进项税额能否抵扣 答：保险公司购进货物、劳务或服务用于赔付的，取得的增值税专用发票 上注明的增值税额可以作为进项税额抵扣，但在提供给客户时，应按转售行为 计提销项税额。若保险公司向客户支付了赔付金，再由客户向销售方支付款项 购买货物、劳务或服务，最后保险公司要求客户让销售方将发票开具给自已， 属于让他人为自己虚开发票行为。 16、保险公司销售保险时赠送促销品是否征收增值税 答：纳税人提供应税服务并无偿赠送货物的，应当分别核算应税服务的销 售额和货物的销售额，其中不构成服务内容且发生所有权转移的货物部分（低 值易耗品除外），暂按不低于成本价计提销项税额，购进货物的进项税额可以 抵扣。 17、金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，是否属于直 接收费金融服务购买方手续费支出是否可以抵扣进项税 答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕 36 号）规定，金融机构代理发行债券、股票等金融商品取得的手续费，属于提 供直接收费金融服务。购买方为增值税一般纳税人的，其在支付手续费时，取 得增值税专用发票注明的增值税额，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。
12、房地产开发企业部分房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用 发票如何抵扣
答：房地产开发企业营改增后取得的增值税专用发票，应按规定判断是否 属于抵扣范围，与部分已销售并缴纳营业税的房地产项目没有关系。
13、房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳 增值税，能否扣除拆迁户的补偿款
答：采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外 费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。销售价格明显偏低或者 偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权确定销售额。
14、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政 道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售
7.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税 答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计 算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的 收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业 外收入，不需要计算缴纳增值税。 8.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税 答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增 值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴 纳增值税。 9. 2016 年 5 月 1 日后发生的退补面积差，如何缴纳税款 答：（1）2016 年 5 月 1 日后发生退面积差款，如果已缴纳的税款全部属 于营业税，应向地税部门办理退还营业税税申请；如果已缴纳的税款既有营业 税又有增值税，可先向国税办理退还增值税申请，已缴纳增值税不足退还的再 向地税部门办理退还营业税申请。也可以不申请退还已纳税款，结转留待下期 抵减增值税。（2）2016 年 5 月 1 日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳 增值税。 10、房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是按 项目申报 答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂 行办法》（2016 年 18 号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳 税申报期向主管国税机关预缴税款。所以，房地产公司应在次月申报期内分项 目预缴税款并汇总纳税申报。 11、怎样算一个项目分期项目在 2016 年 4 月 30 日前后分别取得《建筑 工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目 答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。