房地产开发合同审查流程是怎样的

一、房地产开发合同审查流程是怎样的

1.合同的标的金额

从财务核算角度看，合同标的金额就应当是将来应计入收入或成本费用的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的收取或支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额(企业开出发票和收到发票的金额)为准。以成本项目为例，应该有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本;二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本;三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本;四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。

2.合同约定的付款方式

从税法角度看，付款方式可以确认收入和成本的时间。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，对企业收入的确认基本是按照双方的付款方式来进行规定的。在一次性付款、分期付款和银行按揭等付款方式下，企业确认收入的时间有很大区别，这体现了税法对于合同的认可和尊重。从另一角度讲，合同也是税法确认收入的合理依据。

3.相关的约定事项

合同中的一些约定事项可以验证成本、费用支出是否合理，比如建筑施工合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在实际审核过程中，仍有在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得了相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，因而不能计入开发成本总额。还有，一些企业在合同未约定相关条款的情况下大量支付工地工程用电支出，就可以被认为是一种与企业无关的支出而不能计入开发成本总额。处理原则是：如果合同明确约定工程电费由开发商承担，相当于主合同标的额并不包括这部分支出，实际支出的电费可以计入开发成本;如果合同约定工程电费由施工方承担或合同对此无约定条款，则均应视为由施工方承担，开发商不得再列支电费支出。以此类推，一切与工程施工有关但却单独由开发商支出的成本费用项目均应适用这一原则。

4.签约的时间

在特定的情况下，合同的签署时间有可能直接影响税款的计算，这主要涉及一些减免税政策的实施和截止时间。比如土地增值税就有“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的规定(此项政策的最终优惠时间已延长到2000年底)。这时，合同签署的时间即成为一种决定性因素。房地产开发合同、立项批文或土地出让合同的签署时间，可以决定其是否可以享受这项政策。在确定可以享受优惠政策的前提下，商品房销售合同的签署时间将成为一个划分是否可以减免税的实质性界限。也就是说，签署于2000年12月

31日前后的合同收入，在纳税问题上将出现两种截然不同的结果，前者免税，而后者则要全部计入收入总额纳税。

二、所有合同的签订都应注意的问题(基本原则)

1、主体是否合法,是否具有相应的主体资格。具体应该包括:对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。

2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。

3、合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、价款、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定,且约定应尽可能地清晰、明确、完整,决不能含混不清或者模棱两可。

4、对有可能出现的违约情况要加以考虑,规定相应的违约责任(包括合同的解除)。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任;对对方条款的审查,则恰恰相反。

5、应约定争议管辖权条款。尽量将约定由我方所在地人民法院管辖。不能达成一致的,则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。

6、明确合同签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字,以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。

7、对方的签约人人是否具备相应的权限,即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出示相应的证明文件,并仔细核查证明文件。

8、签章应包括对方单位的公章以及授权代表的签字。如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构,还应要求其提供所属法人机构的授权书。对方为自然人的,签章应由本人签字并加摁手印。所有的印章和签字都应清晰完整。

9、合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应留下具体的时间。

10、尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款,还应注意担保条款是否可以得到落实:如由担保人提供担保的,应审查担保人是否有担保资格和担保能力;如提供担保财产的,应审查担保财产是否可以抵押,并尽量办理抵押登记(部分财产必须办理登记)。

11、合同附件应与主合同相一致。

12、合同订立之后如要变更,应采取书面形式。

三、房地产合同应注意的问题

对于上面已经叙述过的内容以及房地产合同必备条款,不再进行表述,仅叙述该类合同的

个性事项。

1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关,应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地,其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的,应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。

2、审查出让土地是否有瑕疵。

主要要审查以下几方面

1)该土地使用是否可以出让,是否办妥农转用、土地征用手续;

2)该土地上的房地产是否被抵押(如转让人在地上设有抵押权,在转让时主债务未受清偿,因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人);

3)与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清;

4)在该土地上建造的工程工程款是否已经付清(债随地走);5)该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。

3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途,是否已进行基础设施和公用设施的建设,以及建筑物之占地与建筑面积、用途等,其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明

4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。

5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定,并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务,

6、应对出让方式加以明确规定。

7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。