5临泉县城房地产报告(1)

3. 中心城区空间布局
该县的城市发展方向为重点向东，适度向南，优化向西，控制向北。
城市空间结构为“一带、五轴、一环、五心、六片区”，“一带”指打造泉河一流鞍河风光带;“五轴”指以沿光明路、阜临路形成城市发展的主轴线，沿姜尚大道、姜子牙大道( S204 )以及高铁片区景观中轴形成城市发展的次轴线;“一环”指沿前进路、霞光大道、姜尚大道形成城市特色景观环;“五心”指围绕老城商业中心、城南政务中心、城东商贸物流中心、城西旅游文化中心及高铁站前服务中心;“六片”指打造由泉河、阜临河、桃源河、于王沟和白沟分隔成的六个片区，即中心片区(宜居老城)、城南片区(城南新城)、城东片区(产业新城)、高铁片区(高铁新城)、城北片区(泉北新城)、城西片区(文旅新城)。
土地市场供应情况见下表
时间
土地编号
土地位置
土地面积
容积率
地用途
成交价
出让
年限
竞买方
(亩)
(万元)
2月3日
LQ[2015]-51
教育路北侧,解放路西侧
66.28
2.1
商业用地
5103.56
40
安徽徽隆生资建材大市场管理有限公司
2月3日
LQ[2015]-63
建设路东侧、规划教育路北侧
88.61
2.2
居住用地
2016年改扩建市政道路34条、84.5公里，新开工建设一批城市道路和绿化景观工程，新增城区绿化面积376.4万㎡。流鞍西片区等7个棚户区改造项目启动，完成拆迁192万㎡，货币化安置1072户；新开工南园、北园、香樟苑等6个安置区。
该县虽然近年来加快发展，但仍然是经济总量偏小，2016年在全省62个县市GDP排名中，该县居32位，是安徽省19个国家级贫困县之一，截至2016年该县仍由11万人未能脱贫，脱贫脱毒任务艰巨。同时其产业层次不高，产业项目支撑不够，推动转型、加快发展任务艰巨，社会事业发展滞后，教育、医疗等领域公共服务水平较低，城乡基础设施欠账较多，棚户区改造任务艰巨。
公交:加快城乡公交一体化步伐，结合成城区建设，优化调整既有公交线路，加快形成以县城为中心，以重点镇为枢纽，以中心村.为网点的城乡客运网络;力争到“十三五”末，城区公交线路达到8条，线路长度大于 100公里，公交车辆规模达到约130辆。积极引导客运装备优化升级，加快调整公共客运结构，切实提升公共客运服务水平。
2016年，三次产业呈现“两高一低”的增长态势，第二、第三产业均以2位数高速增长，第一产业仅增长2.6%，全年第一产业比重下降2个百分点，产业结构得到进一步优化。
2016年，全县完成固定资产投资122.2亿元，首次突破百亿元大关，与去年同期完成投资91.3亿元相比，增加了30.9亿元，增长33.8%，增速高于阜阳市5.2个百分点；与上年同期相比，增幅提高5.3个百分点。在阜阳8个县市区中，投资增速排名第3位。截至去年12月底，全县5000万元以上在库项目共有120个（含房地产项目），较11月底增加6个，较上年同期增加31个，增长34.8%。其中，房地产项目16个，同比增加2个，增长14.3%。
前进路南侧、港口路西侧
34.33
3.8
商住用地
10367.66
70
安徽沣泽置业有限公司
11月8日
LQ[2016]-07
箭杆河路西侧、规划丰泉路北侧
191.96
1.2
商业用地
6526.64
40
临泉中和农产品市场有限公司
12月15日
LQ[2016]-36
迎宾大道南侧、解放路西侧
48.65
2.2
居住用地
15178.8
公路:积极推进境内南北走向高速公路(界阜蚌一阜新高速连接线)工程的前期研究工作:着力实施沿淮高速公路和阜新高速老集互通;加快县级及以上骨架公路网的贯通、升级，解决重要经济区、产业集聚区以及旅游景点之间道路联通问题，强化各个方向的通道出入口建设。争取到“十三五”末，国、省道100%达到二级以上标准，县道80%以上达到三级以上标准，乡道100%达到四级以上标准;进一步延伸村村通公路通达程度，逐步做到农村公路通自然村、通村民组。
235.3
269.98
309.2
综上，我们有以下判断：
（1）根据库兹涅茨著作中关于宏观经济增长与房地产市场发展阶段之间的关系，当宏观经济增长小于4%时，房地产市场是处于萎缩阶段，位于4%~5%时，处于停滞阶段，5%~8%时，处于稳定发展阶段，大于8%时，处于高速发展阶段。临泉县14~16年，连续三年GDP处于8.1%以上，增长势头良好，有利于促进当地房地产业发展。
5.3经营成本和收入………………………………………………12
5.3盈亏平衡、利润及利润率、收益率…………………………12
1 投资环境调研
1.1经济和社会环境分析
临泉县位于安徽省西北部，全国大型商品粮生产基地，是安徽省阜阳市下辖县，周边分别与豫皖两省9个县市区接壤，辖31个乡镇、1个省级经济开发区，总面积1839平方公里，总人口230万，是全国内地第一人口大县，“中国杂技之乡”。交通方面正在修建的郑阜高铁穿境而过，该高铁设临泉站，位于临泉县城东，距城区10公里左右，阜新高速公路横穿境内25.52公里，是合淮阜高速公路向河南省方向的延续，对加强豫皖两省和中西部地区与东部地区的经济联系，推动区域经济一体化进程有着重要意义。
3月10日
LQ[2016]-11
经开区内兴业路南侧、建设路西侧
74.86
2.2
居住用地
13549.66
70
佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司
3月10日
LQ[2016]-12
经开区内阜临路北侧、建设路西侧
73.39
2.2
居住用地
13283.59
70
佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司
3月10日
LQ[2016]-01
宏观经济运行状况
指标/年份
2014年
2015年
2016年
GDP(亿元)
146.3
154.5
170
人均GDP(美元
769
879.6
1298
全社会固定资产投资（亿元）
73
91.3
120
其中房地产开发（亿元）
24.03
22.1
27.6
城镇人均可支配收入（元/人）
20131
21580
23170
城乡居民储蓄存款余额（亿元）
70
安徽海通置业有限公司
12月15日
LQ[2016]-37
解放路东侧、幸福路北侧
67.04
2.2
居住用地
20916.48
70
12月29日
LQ[2016]-92
教育路北侧、御园路南侧
79.5
2.2
居住用地
22339.5
70
随着城镇化和国家去库存政策实施近三年来，临泉县和全国一样引来了房地产投资开发建设的蓬勃发展，2016年12月份临泉出让的几宗居住用地价格攀高，分别处于281万/亩~312万/亩区间，面粉价格决定面包价格，楼面价格已达2127元/平米。对此，我们认为，对于临泉房价上涨影响最大的阜阳市区2016年房价持续上涨，并出现价格破万的居住项目，近期阜阳主城区土地成交价格持续上涨。1月5日，同昇地产以619万/亩竞得阜阳城南土地，再破阜阳地价天花板，成为新的地王。临泉周边的阜南、颍上、界首等县市临近新年成交的土地价格攀高，在价格上对临泉有一定的波及影响。临泉作为全国人口大县，人口基数大，城区拆迁量大，需求旺盛，该县的土地出让价格在市场需求旺盛的带动下，还存在缓慢上升的可能，但随着2017年3月23日《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》的正式出台，宗地价格突破400万元/亩的预期不大。该意见对房价、地价、土地拍卖等方面做了规定：原则上，全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内，精装房均价控制在每平方米6000元以内，宗地商品住宅房屋销售价格由国土部门根据区位条件提出建议由土委会研究后确定。意见还设置了房地产商土地竞买的限制。规定竞买人已有在建的房地产开发项目，再报名参与居住用地竞买时，原开发项目的销售量原则上须达到60%以上(以合同备案为准)，否则不得参与土地竞买。为防止竞买人非合理竞价，临泉县土委会对出让宗地制定出让底价的同时，拟定单宗土地出让亩均最高限定价同时要求房地产商在参与商品住宅类房地产用地报名时，须出具销售价格《承诺书》，承诺开发项目房屋销售价格不得高于出让文件要求的最高限价。由此确定，在保证开发项目存在利润空间的前提下，宗地出让价格的天花板实际已经触顶。
临泉县2016~2017年房地产市场调查研究报告
二0一七年四月十九日
1投资环境调研
1．1经济和社会环境分析…………………………………………1
1．2县城城市规划…………………………………………………3
1．3交通规划………………………………………………………4
2县城土地市场供应情况
土地市场供应情况…………………………………………………5
（2）根据世界发展银行的经济理论，一个地区的的人均GDP与房地产市场关系，当人均GDP处于800~4000美元的时候，房地产市场将呈现出以快速发展的特征，临泉县人均GDP约处于1298美元左右，参照相关理论，该县的人均经济水平已经进入房地产市场的第一阶段，并向第二阶段过渡，当地居民在追求生活改善的前提下，表现为以数量为主，逐步注重生活质量。
1.3交通规划
在对外交通方面，按照适度超前、提质增效、集约节约、安全高效的原则，继续加大投入。努力构建综合交通体系、现代能源体系和水安全保障体系，增强经济发展支撑保障。
铁路:加快推进郑阜铁路前期工作进程，力争在临泉县境内设站，并在“十三五”期间建成投入运营，使临泉进入铁路时代，改善临泉对外的铁路通达条件;加快推进驻马店一新蔡一阜阳一蚌埠普通铁路前期研究工作，力争“十三五”期间开工，为临泉县铁路客货运输提供新的运输条件;积极谋划阜阳至临泉城际轨道，进一步促进阜阳市和临泉县城际间的融合。
15240.92
70
安徽名邦置业（集团）有限公司
2月3日
LQ[2015]-63
育路北侧、规划白沟西路西侧
89.98
2.2
居住用地
15476.56
70
安徽名邦置业（集团）有限公司
4月13日
LQ[2016]-10
兴业路西侧、于王沟东路东侧
74.72
2.2
居住用地
12927wk.baidu.com
70
佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司
站场:加快推进与铁路客货运站相适应，集客货运、物流仓储、汽修、汽贸、综合服务为一体的站场枢纽建设，开工建设铁路站场、临泉现代交通物流园区;加快城市公交首末站、枢纽站、停车场等建设。
2 县城土地市场供应情况
2016年临泉县土地市场成交情况
2016年临泉总计出让商品房用地1150亩，其中商住用地694亩，商业用地（含专业市场用地）456亩。
3临泉县城近年房地产市场研究
3.1房地产市场开发建设情况……………………………………7
3.2市场成交情况分析……………………………………………8
4市场调查结论
市场调查结论……………………………………………………10
5某项目财务经济分析模型
5.1投资估算………………………………………………………11
5.2资金筹措计划…………………………………………………12
临泉县临庐产业园内全城路北侧、姜尚大道东侧、兴园路西侧
198.42
1.5
商业用地
12698.88
40
临泉银泰置业有限公司
6月2日
LQ[2015]-33
临泉县解放路东侧、规划育才路西侧、教育路北侧
62.67
2.6
居住用地
12157.98
70
安徽徽隆生资建材大市场管理有限公司
8月9日
LQ[2016]-41
3临泉县城近年房地产市场研究
1.2县城城市规划
1.临泉县城市定位
根据临泉县城总体规划（2015~2030年），以打造皖北城市门户为目标，将临泉县定位为皖豫边界地区的中心城市，以农牧成品为特色的滨水工贸城市。
2.人口规划
近期 2021 年，中心城区总人口由33万增加到50万人，建设用地 由30平方公里增至50平方公里，城镇化水平为由26%增至35%。远期 2030 年，城镇人口增至69.3万人，建设用地增至为60平方公里，县域城镇化水平增至为49.5%，。
（3）市民的购买力逐步提高。该县人均可支配收入和城乡居民储蓄存款逐步提高，近三年可支配收入保持在7%以上的增幅，居民的消费意愿正在提高。
（4）2016年该县实现地区生产总值171.4亿元，按可比价格计算，增长8.4%，创4年来最好成绩，增速分别较2013年、2014年、2015年提高0.7、1.3和0.8个百分点。城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元、9380元，分别增长7.4%、9.2%。分产业来看，第一产业实现增加值69.3亿元，增长2.6%；第二产业实现增加值42.2亿元，增长11.6%；第三产业实现增加值59.9亿元，增长13.4%。