工业用地土地使用权出让问题与思考

工业用地土地使用权出让问题与思考【摘要】土地是工业生产活动最基本的生产要素之一，是工业发展最基本的依托。在我国工业化、城市化快速发展，城市建设用地快速扩张的过程中，工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让制度发挥了积极作用。但是，在实际工作中，工业用地土地使用权低价出让、土地利用率低、出让操作行为不规范等问题，一直困绕着土地市场的健康发展，需要改进和完善。本文针对目前工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让管理中存在的主要问题，提出了建议。

【关键词】工业用地：土地使用权；出让；建议

1．引言

与商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地相比，工业用地涉及的行业门类多，对产业政策、产业布局结构、环保标准等要求较高。工业用地总量较大，增速较快。加强工业用地土地使用权出让管理迫在眉睫。

2．存在的问题

2.1 工业园区土地浪费问题

建设工业园区，是工业发展和集约利用土地的必然要求。其初衷是为了形成产业集群，发挥产业的积聚效应，但是我国许多地方在发展工业园区时，存在跑马圈地的行为，出现了土地利用水平不高、大量闲置的现象，土地浪费严重，为当地经济发展埋下隐患。

重庆市为提高土地利用水平，对主城、渝东北、渝东南贫困地区的工业园区的投资强度和产出都分别做出了具体规定。但是重庆

市原有的43个市级以上工业园区中，约有一半未能达到规定的投资产出要求。经济发展水平低的工业园区，投资强度仅有8亿～10亿元／平方公里，远低于市里规定的标准。

甘肃、宁夏、新疆等西部省区为了获取更多的资金支持，纷纷建设工业园区，一些贫困地区对当地的资源、环境和人才等因素缺乏科学论证，不管有没有条件均急于发展工业，高污染、高耗能企业随处可见。以呼图壁县为例，该县占地67平方公里的四大工业园区，企业不过百家，年产值不过10亿。长此以往，土地浪费可谓触目惊心。

2.2 工业用地土地使用权低价出让问题

现有的政绩考核制度决定了招商引资成为地方政府的主要目标。在招商引资发展工业的过程中，为追求gdp,有些地方政府通过从土地方面提供优惠政策来提高竞争优势吸引企业。从而导致各地在招商引资上恶性竞争，互相攀比压低土地价格，不惜以零地价、低于成本价出让工业用，甚至出现了同一地区的工业用地比房地产用地低了几十倍；一些财政较为宽裕、经济比较发达的地区工业地价远低于经济薄弱地区的怪象。

我们必须清醒的认识到：工业用地土地使用权低价出让问题十分突出，为土地粗放经营利用大开方便之门；为违规囤积倒卖土地提供了可乘之机，违背了提高土地节约集约水平的要求；违背了公开、公平、公正的土地使用制度要求，最终必将影响区域经济发展。一些企业投巨资取得土地使用权，把投资和产出强度放在次要的位

置，主要是因为土地便宜，企业坐等土地升值捞钱。

2.3 弄虚作假、徇私舞弊问题

土地资产金额巨大，在工业用地土地使用权出让中，弄虚作假、徇私舞弊问题也时有发生。一些领导干部法制观念淡薄，或为吸引企业带动税收或为一已私利，以集体研究决定、招商引资的名义；以打招呼，批条子等形式违规干预工业用地土地使用权出让。有的为特定竞买人“量身定做”竞买条件，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同区别对待，对于投资规模、年产值、带动效应较大的投资者，先行设定较多的土地优惠；有的采用“倒序操作”，先行选址定点、确定土地出让价格，后补办手续；还有的使一些应该“招拍挂”的用地没有进行“招拍挂”。

3．解决的办法

3.1 严格执行规划，着力加强工业园区用地管理

强化工业园区规划先行的作用。要建设好工业园区，必须有一个统一的、科学的工业园区规划。这是一项科学性、政策性和区域性都很强的工作。要坚持合理用地、节约用地的原则和量力而行原则，科学合理确定园区位置、用地规模、发展方向等内容。建议审批权集中到省级以上人民政府负责。园区规划一经审批，必须严格执行。

提高工业园区工业项目准入门槛：对投资规模、投资强度、容积率等要素提出明确具体要求，符合条件的方可安排用地。此外，在符合规划的前提下，鼓励企业对现有厂区土地资源进行挖潜利

用；大力推广建筑施工新工艺、新技术、新材料；鼓励企业建设多层厂房，建设地下厂房，通过制定优惠政策来引导企业提高土地利用率，达到促进工业园区健康发展的目的。

3.2 完善供应机制，扭转工业用地低价出让局面

工业用地土地使用权必须采用招标拍卖挂牌方式出让，实行工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让制度对于有利于遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张，有利于实现国有资产保值增值。任何单位和个人不得违反规定干预或规避这种出让方式。

规定工业用地土地使用权出让最低价标准，最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。为保证工业用地实行最低价出让，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格，均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。严禁以财政返还、减免或变相减免土地出让价款等形式低价出让土地。低于最低标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，将依法追究相关人员的责任。

3.3 强化执法监察，全面落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度

各级纪检监察机关要提高执法水平，加大查处力度，规范执法行为、认真履行职责，对工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让进行全程监督，把工业用地招标拍卖挂牌出让制度的监督检查作为一项常态性工作，定期会同相关部门进行专项执法检查，保证执法监察工作的效果。对工业用地土地使用权出让过程中违规采取协议出让和划拨出让的；对工业项目先行计划立项、选址定点、先行确定

土地使用者，土地出让价格，采用倒序操作方式的；对工业用地土地使用权以招标拍卖挂牌方式出让后擅自调整土地用途、容积率等规划条件的各类工业用地土地使用权出让中出现的违规违法行为，要一查到底，严肃处理，对触犯刑律、构成犯罪的要移送司法机关，决不姑息迁就。

4．结语

工业用地土地使用权招拍挂出让制度实行以来，有力地推进了土地资源市场化配置，促进了区域经济发展，发挥了积极作用。针对当前我国工业用地土地使用权出让中存在的问题，政府部门要处理好节约集约利用土地资源与保持经济持续稳定增长二者的关系，创新工业用地出让制度，积极提供完善的用地政策服务。

参考文献

[1] 岳晓武、雷爱先主编.《土地招标拍卖挂牌理论与实务》[m] .北京：中国财政经济出版社,2008.10

[2] 武勇、毛海峰、邓华宁.西部开发区竞演优惠政策大赛土地浪费惊人.《经济参考报》，2007.3.27

[3] 李兴文、李松、张兴军、王军伟.我国耕地总数接近18亿亩红线空置面积超1亿亩.《半月谈》2011年第3期

作者简介：

于红霞，女，生于1973年，工程师。