日本商业考察--小型购物中心案例分析-商业地产案例

商业地产规划案例购物中心

投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告郑志刚为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营打算书，以指导整个项目运作，从而确保项目成功运作。纲要编制统筹：纲要目录第一章项目名称……………………………………………………… 第二章项目定位与经营治理模式构想……………………………… 一、项目定位讲明………………………………………………………… 1、经营业态定位………………………………………………………… 2、经营业种与经营商品定位…………………………………………… 3、竞争策略定位………………………………………………………… 二、经营治理模式构想…………………………………………………… 三、经营治理理念简述……………………………………………………

四、经营信条要素…………………………………………………………第三章项目经营规划与经营特色构想……………………………… 一、总体规划思路与经营特色体现……………………………………… 二、一楼经营规划简析…………………………………………………… 三、二楼经营规划简析…………………………………………………… 四、三楼经营规划简析……………………………………………………第四章项目前期运营程序打算……………………………………… 一、市场广告推广策略………………………………………………… 二、专业人才招聘、培训打算………………………………………… 三、组建运作机构………………………………………………………第五章项目招商工作安排与作业程序…………………………… 一、招商差不多政策……………………………………………………… 二、招商品牌基础档案的建立………………………………………… 三、招商宣传资料编制（略）………………………………………… 四、招商工作打算作业进度安排………………………………………

商业地产招商方案案例详细解析

商业地产招商方案案例详细解析来源：时间：2008-09-26 作者：一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层 7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场负三层停车场 15000平方米停车场所地下停车总面积26000 停车数量1000辆四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

商业案例分析模板格式

精心整理企业战略管理定义企业战略管理是从全局和长远的观点研究企业在竞争环境下，生存与发展的重大问题，是现代企业高层领导人最主要的职能，在现代企业管理中处于核心地位，是决定企业经营成败的关键。企业战略管理是一个层次化的体系，目前的理论认为公司战略分为三个层次：公司战略（Corporate Strategy）、经营战略（Business Strategy）、职能战略（Function Strategy）,每个层次针对企业不同层次的战略制定、实施和评价、控制行为进行管理。[1] 原则企业战略管理和口碑有助于企业走向成功之路。但是不正确的战略管理有时会适得其反。口碑也很重要，一个企业有了好口碑，对未来的发展打下了基础。因此，战略管理要遵循科学的原则。（一）适应环境原则。来自环境的影响力在很大程度上会影响企业的经营目标和发展方向。战略的制定一定要注重企业与其所处的外部环境的互动性。（二）全程管理原则。战略是一个过程，包括战略的制定、实施、控制与评价。在这个过程中，各个阶段互为支持、互为补充的，忽略其中任何一个阶段，企业战略管理都不可能成功。（三）整体最优原则。战略管理要将企业视为一个整体来处理，要强调整体最优，而不是局部最优。战略管理不强调企业某一个局部或部门的重要性，而是通过制定企业的宗旨、目标来协调各单位、各部门的活动，使他们形成合力。（四）全员参与原则。由于战略管理是全局性的，并且有一个制定、实施、控

制和修订的全过程，所以战略管理绝不仅仅是企业领导和战略管理部门的事，在战略管理的全过程中，企业全体员工都将参与。（五）反馈修正原则。战略管理管理涉及的时间跨度较大，一般在五年以上。战略的实施过程通常分为多个阶段，因此分步骤的实施整体战略。在战略实施过程中，环境因素可能会发生变化。此时，企业只有不断的跟踪反馈方能保证战略的适应性。（六）从外往里原则。卓越的战略制定是从外往里而不是从里往外。内容企业战略管理包括战略制订、战略执行、战略控制等过程。战略制订 1.战略制订的依据： ⑴外部环境分析：深入细致分析企业的外部环境是正确制订战略的重要基础，为此，要及时收集和准确把握企业的各种各样的外部环境信息，譬如，国家经济发展战略，国民经济和社会发展的长远规划和年度计划，产业发展与调整政策，国家科技发展政策，宏观调控政策，本部门、本行业和该地区的经济发展战略，顾客（用户）的情况，竞争对手的情况，供应厂家的情况，协作单位的情况，潜在的竞争者的情况，等等。 ⑵内部条件分析：分析该企业的人员素质、技术素质和管理素质，产、供、销、人、财、物的现状以及在同行业中的地位，等等，明确该企业的优势和薄弱环节。 ⒉战略制订的程序：战略制订一般由以下程序组成： ⑴明确战略思想；⑵分析外部环境和内部条件；⑶确定战略宗旨；⑷制定战略目标；⑸弄清战略重点；⑹制订战略对策；⑺进行综合平衡；⑻方案比较及战略评

小型商业地产案例

一、商业地产项目概述商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居商业地产广义上以工业生产功能为主的工业地产等。住功能为主的住宅房地产，休闲等经营用途的房地产形式，餐饮、批发、娱乐、健身、通常指用于各种零售、从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。上百万可以达到几十万、商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产项目，对于规模庞大的商平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。主要以收取租金为投资回报形式的模其经营多采用开发商整体开发，业房地产，式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业但国内很多商业房地产中住大多数项目依然采取租金回收的方式，房地产而言，宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产运营模式： ◆只租不售 “只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。 ◆出售单纯的出售随着商业地产逐渐的火爆，这种模式是商业地产最原始的模式，利润率及开发风险开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚较高、投资回收期长”等特点，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫少；即使有能力购买，长的项目上。◆租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分销售。二、中小型商业地产项目的特点（一）收益不确定性增加商业地产的主要收入来源于租金收入或销售收入，商业地产目前整体竞争加剧，电商冲击以及同质化竞争成为租金收益下降、百货商场、购物中心等急剧扩张，2015行业难题。基于此，小型房地产项目的未来收益存在一定不确定性。年，一二线城市甚至相继出现大块商业用地流拍，开发商接连退地的罕见现象。（二）经营方式灵活商业地产项目的开发商会根据商业地产项目的具体情况选择全部出售、全部出租、

重庆北城天街商业项目案例分析

重庆北城天街商业地产项目分析一、项目概况投资商：重庆龙湖置业有限责任公司总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。所属区域：重庆市江北区项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。二、项目的市场宏观调查分析（二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。我们可用相关数据进行说明：

2000年—2003年房地产开发投资及增长情况：通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房

地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。结合本案例所在区域具体分析：江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。三、项目的竞争状况分析（一）从整体上分析由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；

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商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)

商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。

亚洲商业发展的主要特征： 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究，我们认为如下结论值得借鉴：第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研，包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求，是开发商首要考虑的内容。其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。

国内10个经典商业模式案例分析

国内10个经典商业模式案例分析 1.思维革命的天娱模式对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。“超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都

是商机无限的。2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。盛大之所以能够占据天王山，和

大数据在商业地产运用案例

大数据在商业地产运用案例一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。一.进军电商的核心--大数据研究从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链；二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。

10大经典商业模式案例分析

1.思维革命的天娱模式对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。 “超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。盛大之所以能够占据天王山，和其得势不饶人的扩张战略有关，这就和打仗一样，历代的战争，最大的战果往往不是在决战中取得，而是存在于战胜后的扫荡与追击中。企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。 3.概念为王的分众模式分众传媒不是面向客户卖广告，而是面向资本市场卖网络，这里面需要的是传统的企业没有的资本经营的眼光。与盛大不同，分众传媒在纳斯达克完完全全地是一个中国“概念股”。盛大上市前，其主营业务--网络游戏已经为其持续的带来巨大的利润与现金流，而2002年才开始冒头的分众传媒能在如此短的时间内名扬海外，因为它一开始就是瞄准上市去的。

成功商业模式经典案例

学习导航通过学习本课程，你将能够： ●了解百丽成功的核心； ●学习中国动向的成功模式； ●熟悉凡客诚品商业模式的突破。成功商业模式经典案例一、百丽商业模式的核心——控制终端 1.中国鞋业之王百丽鞋业是中国鞋业之王。在中国女鞋品牌当中，前十名中有四个属于百丽公司旗下品牌，即：Belle（百丽）、Teenmix（天美意）、Tata（他她）、Staccato（思加图）。此外，百丽公司还代理有28个鞋类品牌，包括：Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell等。百丽亦是中国体育用品最大零售商之一，代理运动服饰品牌产品有Nike、Adidas、LiNing等；其同时也代理休闲牛仔名牌Levis。在百丽收购中国著名的男鞋品牌江苏森达后，百丽鞋不仅吸引女性，同样也虏获了大批男性。尤其百丽公司在百货商场进行控盘以后，顾客最终选的几乎都是百丽公司的产品。百丽公司鞋业的综合毛利也一度达到62%，远远高于其他同行企业。 2.百丽的突破实现百丽公司之所以能够实现如此大的突破，源自于在零售终端实现了控盘。在中国，71%的品牌女鞋来自于百货商场，而百丽通过四个自有品牌控制了百货商场的零售终端。因此，几乎在每个百货商场不同品牌专柜的背后，大多都来自百丽公司。 3.百丽商业模式的核心百丽公司不是靠某个单一的产品获得利润，其靠的是商业模式。正如管理学大师彼得?德鲁克所讲的，“21世纪企业的竞争，不再是产品、价格与服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。百丽非常经典地体现了这个价值观念。牢牢地控制终端百丽的广告很少，看似默默无闻，实际上却牢牢地控制了零售终端。在很多百货商场的女鞋专柜，几乎一半都归属于百丽公司，而百丽就通过控制终端，牢牢地控制住客户。由于百丽所控制的终端，同行和其他产品公司的都很难进入，因此，百丽公司的利润是传统卖鞋公司的10倍，其所运用的商业模式可以持续发展10年，甚至更久。做成内房地产企业目前，尽管房地产公司的商业模式简单而粗暴，很难在资本市场去发展，但事实上，全世界超过40%的项目最终的利润来源都是房地产，也就是说，全球利润来源中的一个核心支撑点是来自于房地产。因此，商业模式中有无能够将房地产做为一个支撑点的要素，这是企业在设计未来商业模式的时候要思考的地方。对于风险投资来说，最好的项目是连锁。连锁业的本质就是房地产，是类房地产，百丽就是个类房地产企业，其对百货商场零售柜台的控制，让连锁业包括鞋业及任何其它领域的

15个销售型商业地产项目成功案例分析.doc

销售型商业成功案例一、案例明细表

二、案例介绍 1、上海——周浦万达广场介绍）项目基本情况上海周浦万达广场位于沪南路东侧、年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、办公为一体的大型商业综合体。项目总规划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方米。广场总投资超过亿元，于年年初动工，分两期开发：一期由大型购物中心和三栋塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米，幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和万平方米。）项目介绍一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。 2、上海——北上海商业广场）项目基本情况北上海商业广场是位于宝山西城区的核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终点站共富新村站，是目前北上海最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、多业态、综合型一站式的，总共有多个商铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方是交大昂立，代理方则是上海中原地产。）项目介绍北上海商业广场总建筑面积万多平方米，地下一层，地上三层，总共有多个商铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。

商业案例分析法

商业案例“七步分析法”来源：中大SIFE的日志 “七步分析法”是麦肯锡公司根据他们做过的大量案例，总结出的一套对商业机遇的分析方法。它是一种在实际运用中，对新创公司及成熟公司都很重要的思维、工作方法。第一步：确定新创公司的市场在哪里? 这里一是要搞清楚市场是什么?再一个是在市场中的价值链的哪一端?确定自己的市场在哪里，才能比较谁和你竞争，你的机遇在哪里。第二步：分析影响市场的每一种因素知道自己的市场定位后，就要分析该市场的抑制、驱动因素。要意识到影响这个市场的环境因素是什么?哪些因素是抑制的，哪些因素是驱动的。此外还要找出哪些因素是长期的?哪些因素是短期的?如果这个抑制因素是长期的，那就要考虑这个市场是否还要不要做?还要考虑这个抑制因素是强还是弱? 第三步：找出市场的需求点在对市场各种因素进行分析之后，就很容易找出该市场的需求点在哪里，这就要对市场进行分析，要对市场客户进行分类，了解每一类客户的增长趋势。如中国的房屋消费市场增长很快，但有些房屋消费市场却增长很慢。这就要对哪段价位的房屋市场增长快，哪段价位的房屋市场增长慢做出分析，哪个阶层的人是在买这一价位的，它的驱动因素在哪里?要在需求分析中把它弄清楚，要了解客户的关键购买因素，即客户来买这件东西时，最关心的头三件事情、头五件事情是什么?

第四步：做市场供应分析即多少人在为这一市场提供服务，在这一整个的价值链中，所有的人都在为企业提供服务，因位置不同，很多人是你的合作伙伴而不是竞争对手。如奶制品市场中，有养奶牛的，有做奶产品的，有做奶制品分销的。如公司要做奶制品分销，那前两个上游企业都是合作伙伴。不仅如此，还要结合对市场需求的分析，找出供应伙伴在供应市场中的优劣势。第五步：找出新创空间机遇供应商如何去复盖市场中的每一块?从这里能找出一个商机，这就是新创公司必需要做的这一块。这样分析后最大的好处是，在关键购买因素增长极快的情况下，供应商却不能满足它，而新的创业模式正好能补充它，填补这一空白，这也就是创业机会。这一点对创业公司和大公司是同样适用的，对一些大公司的成功的退出也是适用的。对新创公司来讲，这一点就是要集中火力攻克的一点，这也是能吸引风险投资商的一点。第六步；创业模式的细分知道了市场中需要什么，关键购买因素是什么，以及市场竞争中的优劣势，就能找出新创公司竞争需要具备的优势是什么，可以根据要做成这一优势所需条件来设计商业模式。对于新创公司来讲，第一步是先把市场占住，需要大量的合作伙伴，但随着公司的发展，自有的知识产权会越来越多，价值链会越来越长。

商业案例分析模板

企业战略管理定义企业战略管理是从全局和长远的观点研究企业在竞争环境下，生存与发展的重大问题，是现代企业高层领导人最主要的职能，在现代企业管理中处于核心地位，是决定企业经营成败的关键。企业战略管理是一个层次化的体系，目前的理论认为公司战略分为三个层次：公司战略（Corporate Strategy）、经营战略（Business Strategy）、职能战略（Function Strategy）,每个层次针对企业不同层次的战略制定、实施和评价、控制行为进行管理。[1] 原则企业战略管理和口碑有助于企业走向成功之路。但是不正确的战略管理有时会适得其反。口碑也很重要，一个企业有了好口碑，对未来的发展打下了基础。因此，战略管理要遵循科学的原则。（一）适应环境原则。来自环境的影响力在很大程度上会影响企业的经营目标和发展方向。战略的制定一定要注重企业与其所处的外部环境的互动性。（二）全程管理原则。战略是一个过程，包括战略的制定、实施、控制与评价。在这个过程中，各个阶段互为支持、互为补充的，忽略其中任何一个阶段，企业战略管理都不可能成功。（三）整体最优原则。战略管理要将企业视为一个整体来处理，要强调整体最优，而不是局部最优。战略管理不强调企业某一个局部或部门的重要性，而是通过制定企业的宗旨、目标来协调各单位、各

部门的活动，使他们形成合力。（四）全员参与原则。由于战略管理是全局性的，并且有一个制定、实施、控制和修订的全过程，所以战略管理绝不仅仅是企业领导和战略管理部门的事，在战略管理的全过程中，企业全体员工都将参与。（五）反馈修正原则。战略管理管理涉及的时间跨度较大，一般在五年以上。战略的实施过程通常分为多个阶段，因此分步骤的实施整体战略。在战略实施过程中，环境因素可能会发生变化。此时，企业只有不断的跟踪反馈方能保证战略的适应性。（六）从外往里原则。卓越的战略制定是从外往里而不是从里往外。内容企业战略管理包括战略制订、战略执行、战略控制等过程。战略制订 1.战略制订的依据： ⑴外部环境分析：深入细致分析企业的外部环境是正确制订战略的重要基础，为此，要及时收集和准确把握企业的各种各样的外部环境信息，譬如，国家经济发展战略，国民经济和社会发展的长远规划和年度计划，产业发展与调整政策，国家科技发展政策，宏观调控政策，本部门、本行业和该地区的经济发展战略，顾客（用户）的情况，竞争对手的情况，供应厂家的情况，协作单位的情况，潜在的竞争者的情况，等等。

商业地产销售反租回报案例分析

商业地产销售反租回报案例分析（好百年合作方式分析）一、背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、制定经济分析假设条件的原则 1、与好百年签定的租期时间不超过10年。 2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。） 1、假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、租金试算 1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。） 2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）一层二层销售均价2.4万元/ ㎡ 1.2万元/ ㎡整体均价 1.8万元/㎡此整体均价为公式中的已知均价。 3、计算数据说明按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

香港太古广场分析

香港太古广场分析背景：太古广场由香港英资地产商太古地产兴建。太古广场一、二期现址，从前为驻港英军的域多利兵房 (Victoria Camp)，兵房迁出后，地皮被香港政府公开拍卖，并由太古地产投得。第三期地皮则由收购湾仔星街一带旧楼而得，前后共耗时约10多年。区位交通分析：太古广场向北可拥有浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。坐落于香港核心地带，例如香港公园，香港政府办公大楼，高等法院，英国领事馆及英国文化协会都近在咫尺，占尽地理优势。途径的巴士线超过80条，包括 cityflyer机场快线及机场穿梭巴士服务。此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约5分钟。定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。组成：太古广场一座：香港JW万豪酒店(27层)，太古地产拥有其20%权益。太古地产旗下的豪华酒店奕居设于香港JW万豪酒店上之117 个套房。太古广场二座：港岛香格里拉大酒店(56层)，太古地产拥有其20%权益。香港港丽酒店(61层)，太古地产拥有其20%权益。另外服务式住宅栢舍位于香港港丽酒店第11至37 楼，提供270个单位。太古广场三座：位于香港皇后大道东1号。

购物商场：占地710,000平方尺的购物商场。太古广场的商场共有4层，设有香港连卡佛及Harvey Nichols（将于2011年10月启业）两间百货公司及多家名牌专门店。商场里多个大堂，是举行各类展览与时装表演的场地。商场设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通道连接香港铁路金钟站及太古广场第三期。商场另设有行人电梯连接香港公园。太古广场式酒店住宅：270间酒店式住宅单位。太古广场会议中心：可容纳500人的会议中心。地下停车场：约500多个停车位。空间处理：太古广场第一，二期太古广场是香港最著名的建筑综合体之一。包含一座大型商场，三间酒店及服务式公寓，办公楼等，总建筑面积超过 49万平方米。整组建筑位于半坡上，与山体地形的结合异常巧妙，相似的立面设计手法使整体建筑浑然一体。建筑与城市交通空间的整合处理的非常流畅自然。步行以两种方式进入商场：一种是地下商业街与地铁金钟站想通，引入地铁站人流。另一种是空中步道从三个方向穿越二层商场中庭，为不同方向的人流提供方便。车行则充分利用山势，进入酒店的车辆在北面坡道停靠，进入办公楼及地下停车库的车辆则从四栋塔楼围合的内院进入。而商业裙房的屋顶恰恰就是这个内院的人工地面。部分汽车经内院中央的圆形地下车库入口在商场内部回旋后进入地下停车库。整个交通组织将室内，室外空间融为一体，立体的高差设计不但解决了多种不同功能的车行及人行入口，还提供了多处开放的绿化平台，丰富了城市空间环境。翻新工程：1998年，太古地产诚邀美籍著名设计师James Carpenter 主理太古广场翻新工程。工程包括翻新各层洗手间及二至三楼增设了一道全新的玻璃楼梯，方便人流来往。

商业地产研究之典型案例分析

商业地产研究之典型案例分析商业地产研究暨典型案例分析(一) 一、背景:世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史,已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式,美国是购物中心发展的先驱,也是购物中心的诞生地和策源地。截至目前,美国购物中心共有4.3万多个,其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国,平均每个人拥有近2平方米的零售市场;购物中心已经创造占52%的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家购物中心的有效商圈已达数百公里。购物中心产业在美国发展成功后,迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。截至2000年,欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元,占GDP的18.5%,其大小不等的商业零售场所达400万个,即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所,其总体体量约为6629万平方米。从发展模式来看,加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像,但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多,以经营日常用品为主;而美国购物中心的主题店以百货商店居多,以选购品为主。由于各地汽车普及程度不一,美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部,且停车场面积一般占总面积的1/3左右。上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。东南亚及香港的商业地产: 东南亚地区购物中心起步比较晚,但发展迅速,20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大,经营管理也很成功。如菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团及泰国的THE MALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起,发展迅速,进入了快速成长期。在香港购物中心开发建设为当地各大房地产巨头(如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等)所垄断。在台湾购物中心已达80多个,规模普遍比香港大。一个国家的商业发展依托于经济发展的大环境,亚洲国家由于政策开放程度的不同,商业发展也呈现出不同的特征。相比亚洲其它国家,中国商业对外开放较晚,随着入世后商业领域的逐渐开放,中国商业市场呈现出快速增长的态势。展望亚洲未来的商业地产市场,我们可以看到,不断改善的国内经济状况,有效的新供给和旅游业的复苏都将推动亚洲地区对商业空间的持续需求。亚洲国家在城市发展上存在许多共同点,研究商业地产市场,也是为了更好地借鉴他们的成功经验。亚洲商业发展的主要特征: 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性,重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精,民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视