我国大城市中心区地下空间规划控制——以青岛市黄岛中心商务区为例

Ａｂｓ￡ｒａｃｔ：Ｗｉｔｈ吐ｌｅ ｒｉｓｉｎｇ ｏｆ ｍｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｉｎｔｅｎｓ毋ｉｎ ｃｅｎｎ吐ａｒｅａ ｉｎ Ｃｈｉｎｅｓｅ
ｎｏｕｒｉｓｈ崦．Ｔｌｌｅ １盯ｇｅ ｃｉ哆，ｔｈｅ ｃｏｎｓ仃ｕｃｔｉｏｎ ｏｆ ｕｎｄｅｒｇｒ０１１１ｌｄ ｓｐａｃｅ ｉｓ
ｌａｃｋｉｎｇ ｏｆ ｒｅｆ＿
ｓｐａｃｅ．
ＫｅｙｗＯｒｄｓ：ｌａ唱ｅ ｃｉｔｙ，ｃｅｎｎ．ａｌ ａｒｅａ，ｕｎｄｅｒ伊ｏｕｎｄ Ｓｐａｃｅ，ｒｅｇｕｌａｔｏ巧ｐｌａｎ
中图分类号ＴＵ９８４ 文献标识码Ａ 文章编号１０００—３３６３（２００６）０５一００８９—０６
作者简介 汤宇卿．同济大学建筑与城市规划学院副教
授．博士 周炳宇，上海同济城市规划设计研究院，主
地下停车设施所占的比例往往最 高。这需要考虑两方面的因素：一方面 需要研究地上高强度的开发对地下停车 量的需求；另一方面，地下停车数量也 受到周围道路交通状况的制约，其配套 指标一般小于其他地区，小于城市停车 设施配套的平均指标，如表２所示。因 此．中心区往往通过较高的停车费使停 车需求与相对匮乏的地下停车供给相适 应，这又限制了小汽车的出行，使更多 的前往中心区的人士转而采用地铁等公 共交通方式．从而也改善了中心区的交 通拥堵状况．通过最终协调形成了与特 定中心区相适应的平衡的交通结构和合 理的地下停车设施规模。
巴黎
中心区 钱江新城 核心区
拉德芳斯
４１３ 地铁、停车场、商业街等
８００
地铁、隧道、停车系统、步
行系统、共同沟、变电站、
４０２
４６０
商贸街、中水雨水循环使用
系统、休闲娱乐设施等
４０（商业空间）
２００～２３０
公交乘换中心、高速地铁 ２００多万ｍ２ 步行区域６７ｈｍ２．集
７５０ ２条、高速公路、地下步 商务区．住 中管理的停车场２．６
３４６
＜１００
地铁、停车、商业等
１４５
５个 地铁、步行系统、商业、
５８０
街区
停车场等
１９条地铁线形成大 规模地下步行街区
６０（现有） ２０（商业空间）
５８０（其中商业９０）
停车系统、共同沟、中水
中关村
北京
５１．４４ 雨水循环使用系统、商业、
１００
西区
娱乐等
５０（其中商业１２）
深圳 新 建 城 杭州 市 中 心 区
行系统等
宅２．５万套
万个车位
东京
新宿
地铁、步行系统、停车系
１６．４
统、共同沟、商业、娱乐等
写字楼２００ 多万ｍ２
９条地铁线穿过．日 客流量超过４００万人
注：以上资料由笔者从多个网站资料和规划资料汇编而成
万方数据
２００６年第５期 总第１６５期童黄弗镪蹦譬列
措施．在平时作其他用途．以满足城市 地下停车、商业、娱乐空间的需求。因 此，在计算地下空间总需求量时应考虑 扣除重复计算部分。
表１ 不同城市中心区地下空间开发功能与规模
城市
中心区 名称
面积 （ｈｍ２）
地下空间 主要功能
地面空间开 发量（万ｍ２）
地下空间开 发量（万ｍ２）
纽约 旧
曼哈顿地 区华尔街
城 北京 王府井地区
中 心 南京 新街口地区
区 蒙特 利尔
Ｄｏｗｎｔｏｗｎ
（１００ 地铁、步行街、商业办公 １．５万套公寓
１６５ 地铁、地下停车、商业等
笔者的研究之所以界定我国大城市 中心区（包括特大城市的副中心区和分 区中心等），原因有三：①这些区域地 下空间开发的矛盾日益突出，亟待规划 控制，而且需要全面控制；②城市其他 地区地下空间开发多出于停车、人防和 设备等的考虑，涉及问题比较简单，不 需要全面控制：③我国大城市中心区地 下空间规划控制得出的结论还可以在其 他中等城市、小城市中适当取舍并进行 推广。
万方数据
汤宇卿 周炳宇 我国大城市中心区地下空间规划控制——以青岛市黄岛中心商务区为例
几乎是空白。更为紧迫的是，除了地下 人防、基础设施和地铁等地下交通设施 之外．大部分城市地下空间的建设是落 实到开发商手中的．而控制性详细规划 或针对地块的规划设计条件往往是针对 地面以上部分的规划控制．地下空间的 规划控制匮乏，这直接导致地下空间开 发的无序。再者．地下空间一旦建成， 作为地面建筑的基础部分，将来很难改 建、扩建，将为城市留下不少遗憾。正 是由于地下空问的这一特点．很有必要 尽快完成相关城市地下空间控制性详细 规划编制的要求、方法与内容，把城市 总体规划阶段确定的地下空间的开发原 则和建设方针和诸如人防规划、各项基 础设施规划、轨道交通规划所提出的地 下空间规划内容落到实处。新的《城市 规划编制办法》中也提出城市控制性详 细规划阶段．应“根据规划建设容量． 确定市政工程管线位置、管径和工程设 施的用地界线，进行管线综合。确定地 下空间开发利用具体要求。”从中也可 见对城市地下空间控制性详细规划的重 视．只有提出完善的规划控制要求．进 而通过严格的规划管理才能达到地下空 间的有序发展和系统开发。
反之地下空问开发不足将导致诸如 停车设施、人防设施等匮乏，直接影响 到中心区整体功能的正常运作。如目前
普遍存在的中心区地下停车设施不足， 造成了地面道路空间被占用而导致交通 拥挤等，因此，需要针对每个城市中心 区的特定情况．科学预测地下空间的开 发规模。
关于人防空间一般各个城市有相应 的规定，如《青岛市人民防空工程建设 管理办法（２００３年１月１日）》中第七 条规定： “本市七区新建民用建筑和五 市市区（含规划区）新建民用建筑，必 须按照下列规定同步修建防空地下室： 新建１０层（含１０层）以上或基础开挖 深度达３ｍ（含３ｍ）以上的民用建筑． 必须按照不小于地面建筑底层建筑面积 修建防空地下室；新建９层（含９层） 以下的民用建筑。按建筑总面积的２％ 修建防空地下室。结合民用建筑建防空 地下室，其战术技术要求应当符合国家 有关规定和技术规范。”这样，通过地 上空间开发的规模，就可以直接推算出 地下人防空间所需要配套的规模。在这 之中，部分地下空间可以通过平战转换
国
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２００６年第５期 总第１６５期童式辛猁学｝列
我国大城市中心区 地下空间规划控制
——以青岛市黄岛中心商务区为例
汤字卿 周炳字
提要 我国大城市中心区开发强度日 益提高，地下空间建设也蓬勃发展，但 是针对地下空间的规划管理缺乏控制性 详细规划层面的依据．无法提出具体的 规划设计条件而导致建设无序且不成系 统。针对这一状况，从空间规模、功能 布局、交通系统、人防和防灾系统、物 流系统、市政公用设施系统、控制导则 等诸多方面就地下空间的规划控制进行 探索性的研究．对地下空间控制性详细 规划编制进行了初步的探讨。 关键词 大城市 中心区 地下空间 规划控制
４．２
４．４
５．２
２５
２０．８
３６．５
４
１４．５
６．２
２９
３５．３Hale Waihona Puke Baidu
４２．７
９００
１７００
１６５０
３２２
２０８
４１０
注：该资料（办公、商业设施）为从施工记录中挑选后的结果，由日本日建公司提供
圈１ 黄岛中心商务区核心区地下一层平面规划图
出发．与地铁站厅相连的地下２层空间 的局部也是商业和餐饮开发的重要地段 （图２）；但是．这一区域大规模的地上 地下商业空间的开发需要配套一定量的 地下停车设施，则安排在地下３层（图 ３）。沿北侧横向道路地面一层为商业， 地下一层也进行部分商业设施的开发， 从而使该区域人行过街地道与地下一层 商业设施密切结合，相反，两侧的办公 和居住区域则地下１～２层主要功能为停 车和人防、设备等设施。
但是，总体规划阶段的地下空间规划往往是从城市整体的角度提出地下空间发 展预测、开发战略、开发原则和实施步骤等，没有落实到具体的开发控制。另一方 面，围绕地铁站点、高层群的开发，许多地区编制了一批针对单幢建筑和几幢建筑 组成的建筑群的地下空问的详细规划。但是．中间层面的地下空间控制性详细规划
ｔ教育部全国优秀博士论文专项资金资助（项目编号：０１００ｌ １０００４）
ｆｅｎｓｅ ｓｙｓｔｅｍ，ｌｏｇｉｓｔｉｃ ｓｙｓｔｅｍ，ｆａｃｉｌｉ锣ｓｙｓｔｅｍ，ｐｌａｎｎｉｌｌｇ ｇｕｉｄｅｌｉｎｅ ａｎｄ ｓｏ ｏｎ．Ａｓ ａ
ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ，ｍｉｓ ｐａｐｅｒ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｏｎ ｍｅ ｃｏｎｔｅｎｔ ｏｆ ｒｅｇＬｌｌａｔｏ】了ｐｌａｎ ｆｏｒ ｕｎｄｅｒｇｒ０１ｍｄ
任规划师
随 着我国大城市快速发展及城市人口的迅猛增长，土地资源日趋稀缺。中心区 开发强度日益提高，地下空间的规模也随之扩大，据统计，上海市“目前地 下空间开发总量已超过１０００万ｍ２”①。
伴随着地下空间的开发，相关规范纷纷出台。如１９９７年１２月施行的《城市地 下空间开发利用管理规定》中规定“各级人民政府在组织编制城市总体规划时，应 根据城市发展的需要，编制城市地下空间发展规划”。２００６年４月施行新的《城市 规划编制办法》中也明确提出城市总体规划阶段，城区规划应当“提出地下空间开 发利用的原则和建设方针”。可见，城市地下空间的规划和建设日益受到重视。
ｍｅｎｔ．Ｆａｃｉｌｌｇ ｔｈｉｓ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ，ｔｈｉｓ ｐ印ｅｒ ｄｏ ｍｅ ｐｒｉｍａｒｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｎ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｐｌａｎ
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除此之外。地下空间所占量较大的 有地下市政公用设施空间和地下物流设 施空间，如地下变配电所、水泵房、共 同沟、装卸车位和场地等，这需要结合
专项规划确定。
２ 地下空间的功能布局
中心区地下空间的功能布局不同于 城市其他地区，由于其高强度的开发， 一般情况下，地下空间从垂直方向而 言，地下一层可达性最佳。商业价值最 高，因此，往往开发为商业、餐饮等具 有较高盈利的空间。地下２—３层往往开 发为人防空间、停车空间、物流空间、 市政设施空间等。但是，针对不同性质 的地块这些功能的分布是不同的，如商 场的下部、办公楼的下部和地铁联系通 道的附近功能布局均有其最佳的模式。 因此，需要对此进行研究，探讨地下空 间和地上空间．不同功能的地下空间之 间的合理布局等问题。以“黄岛中心商 务区地下空间利用规划”为例。其中央 部位南北向为城市最主要的步行商业 街，拟开发到地下三层，从垂直商业价 值出发．地下一层主要开发为收益较高 的商业和餐饮（图１）；从水平商业价值
Ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ＰＩａｎ ｆｏｒ Ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ Ｓｐａｃｅ ｏｆ ＣｅｎｔｒａＩ Ａｒｅａ ｉｎ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｌａｒｇｅ Ｃｉｔｙ：Ａ Ｃａｓｅ Ｓｔｕｄｙ ｏｎ ＣｅｎｔｒａＩ Ａｒｅａ ｉｎ Ｈｕａｎｇｄａｏ ＤｉｓｔｒｉＣｔ，Ｑｉｎｇｄａｏ Ｃｉｔｙ ＴＡＮＧ Ｙｕｑｊｎｇ，ＺＨｏＵ Ｂｊｎｇｙｕ
１．２地下空间规模的分项控制 地下空间的开发内容．包括诸如商
业、文化、娱乐等功能设施的开发和包 括人防、停车、市政公用设施等配套设 施的开发。对于具有盈利性的设施，尤 其是商业设施，按照开发收益的规律， 地下一层的商业价值仅次于地面一层． 与地面二层大致相当．如与地铁相联 系．其价值将更高。因此，开发商往往 从自身的角度出发，希望扩大这些设施 的规模，但是，地下商业设施过度开发 将带来更多的人流、车流和物流，会导 致已经很拥挤的大城市中心区不堪重 负。
表２东京市内的新规划大规模开发项目（４～１０ｈｍ２）中办公、商业用途比例
地区名称 占地面积（ｈｍ２） 办公用地总面积（万ｍ２） 商业用地总面积（万ｍ２） 公共建筑面积合计（万ｍ２） 公共建筑停车数量（辆） 停车指标（ｍ２／辆）
晴海多灵顿广场
４．８ ３８．３ ５．３ ４３．６ ８２０ ５３２
大崎门城 横滨库伊广场 品川城
１ 地下空间的规模控制
１．１ 地下空间规模的总量控制 按理论而言．地下空问可以开发的
量是惊人的，但是，受到经济、环境等 条件的制约，地下空间开发的规模需要 进行一定的控制．地下空间与地面空间
的开发应相互协调，表Ｉ为不同城市中 心区地下空间主要功能以及地上、地下 空间开发规模的比照．从中可见上下空 间规模的正相关关系。
ｅｒｅｎｃｅ ｆｏｒ ｕｎｄｅｒ孕ｏｕｎｄ ｓｐａｃｅ ｏｎ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｐｌａｎ ｂａｓｉｓ ｒｅｓｕｌｔｓ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｎＪｃｔｉｏｎ
ｃｏｎｍｓｉｏｎ ａｎｄ ｓｙｓｔｅｍ ｃｏｎ仃ａｄｉｃｔｉｏｎ ｆｏｒ ｎｌｅ ｓａｃｋ ｏｆ ａｂｓｅｎｃｅ ｏｆ ｄｅｔａｉｌ ｐｌａｎ ｒｅｑｕｉｒｅ—