浙江宁波龙湖滟澜海岸4地块启动会总图篇
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要求。
结论：
现方案有更好的商业开发 价值，经过和规划部门沟 通及政府审批，同意按 55%的建筑密度实施。
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 3
2.1.2 规划设计条件----周边规划交通及景观利用
洋 沙 山 东 五 路
明月湖
沿街商业人流 内街商业人流 海景视角
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 4
2.1.3 规划设计形态----鸟瞰图
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 12
2.1.4 总体规划分析----建筑间距及退界
1、建筑退让城市道路的距离： 建筑退让春晓东八路19 米，退让洋沙山东五 路14米。
2、商业步行街的尺度=24 米： 3m+ 5.5m+7m+5.5m+3m=24m
步行道+停车位+行车道+停车位+步行道=24米 3、销售型商铺与住宅之间的距离：
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 5
2.1.3 规划设计形态----总图
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 6
2.1.3 规划设计形态
1F
2F
3F
4F
总面积 得房率
建筑面 积
销售 商业
套内面 积
店铺
7391 6816
5939 5012
1926 1597
70
15326
13425 0.876
得房率
0.922 0.844 0.829
2.1.4总体经济技术指标
经济技术指标表
3#商业建筑面积（㎡） 4#地块经济技术指标
规划用地面积（㎡） 规划总建筑面积（㎡） 地上建筑面积（㎡）
15950
48808.1 110604 78092
商业（㎡）
77379
其中
变配电室（㎡） 物管用房
公厕（㎡）
计容面积（㎡）
地下建筑面积（㎡）
容积率
基底面积（㎡）
4.2.3 业态分布及指标
9.000 情景商业
地库销售商业2F超市22.900
影院 超市 零售
自持商业 电玩 地库
零售
餐饮
露台 -0.100
零售
电玩
餐饮
影院
超市
3F 影院
1. 超市位于商场二层，便于吸引人流进 入商场。
2. 影院位于商场三、四层，出入口设置 在三层，有利于带动人气。
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 8
2.1总图篇
2.1.1 项目位置及周边情况 2.1.2 规划设计条件 2.1.3 规划设计形态 2.1.4 总体经济指标 2.1.5 总体规划分析 2.1.6 报建风险提示
2.1.2 规划设计条件----规划指标限定
用地区域 地块
用地性质 建设用地面积
容积率 绿地率 建筑密度
宁波市北仑区春晓镇 春晓中直河东4#地块 商业金融用地(C2)
2.1.2 规划设计条件----建筑密度的调整
根据原规划条件，建筑密度为40%，指标不利于商业开发
4F 5F
原方案(40%建筑密度)
现方案(55%建筑密度)
方案对比：
原方案：高层(影院超出24m 宁波当地认定为高层)
现方案：多层 现方案比原方案： 1、增加底层商业建筑
7321.2㎡， 2、减少楼梯面积近40%。 3、降低消防等级和设施
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 11
2.1.4 总体规划分析----消防疏散
本商业建筑为多层建筑,但建筑占地 超过3000㎡，与当地消防部门沟通， 建议采用消防环路。 场地设两个消防车入口及两条环形消 防车道，其中销售商业西侧消防车道 为隐形消防车道。
消防车通道 4米隐形消防车道 消防人行通道 消防车出入口
规划条件 48808.1 110604 78092 77379
398 235 80 78092
＜1.6 19523 40% 20%
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 9
2.1.4 总体规划分析----交通分析
1.周边道路等级： 春晓东八路36米，洋沙山东五路24米， 商业街为内部道路，宽24米。 2.机动车出入口：
自持 建筑面 商业 积
17489.46 16554.87 16410.25 11598.42 62053
其中 餐饮 666.92 4475.82 3839.33 5866.3 14848.4
零售 9895.64 3656.57 964.7
14516.9
主力 店
4937
3495
270
娱乐 服务
985.2 1255.37
方位
相邻城 距交叉 形式和 管理方
市道路 口距离 坡度
式
南 侧 入 春 晓 东 155米 直 线 坡 出入口
口
八路
道
东 侧 出 洋 沙 山 195米 直 线 坡 出入口
入口 东五路
道
(注：因为临近住宅区地下室需要三个机动车出入口， 而春晓东八路不允许设置出入口，因此借用4#地块设 置一个住宅区地下机动车出入口)
建筑密度
绿地率
机动车位922辆（包括3#地块66辆）
非机动车位2327 人防面积（㎡）
398
235
80
78092
32512
1.59998
26844
55%
9%
地上停车
192辆
地下停车
730辆
3#地块地下 372辆
4#地上
445辆
4#地下
1510辆
19200
注：情景商业建筑面积15326㎡，集中商业建筑面积62053㎡。
48808.1平方米 ＞1.5且＜1.6 ≥9％（原≥20％） ≤55％（原≤40％）
最低停车位要求
商业服务:1.0个/100M² 餐饮、娱乐:1.2个/100M²
影院：6个/100座
不得设置机械式停车位
公共设施配套要求 地上建筑面积
公厕、物业管理用房、移 动基站
78092平方米
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 2
生活 配套
456.33
2033.81
套内面 积
11018.89 13069.39 11318.04 7391.67
8702 2240.57 2490.14
42798
0.6897
得房率
0.630 0.799
0.69 0.637
面积 总计
77379 0.753
销售商业
持有商业
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 7
商铺为二层建筑，与北侧住宅间距13.9米， 满足日照要求。
15.1米
13.5米
1-1剖面图
13.9米 9米
2-2剖面图
2
2
用地红线 宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 13
2.1.4 总体规划分析----场地标高
3.交通出入口：
3号住宅地下机动车库出入口 地下机动车库出入口 地下机动车库出入口兼货车出入口 车行道
通往3#情景商业街
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 10
连接市政道路
195米
2.1.4 总体规划分析----地面停车布置
地面机动车停车位192个 地面非机动车停车位445个
出租停靠岛 机动车位 自行车位
结论：
现方案有更好的商业开发 价值，经过和规划部门沟 通及政府审批，同意按 55%的建筑密度实施。
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 3
2.1.2 规划设计条件----周边规划交通及景观利用
洋 沙 山 东 五 路
明月湖
沿街商业人流 内街商业人流 海景视角
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 4
2.1.3 规划设计形态----鸟瞰图
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2.1.4 总体规划分析----建筑间距及退界
1、建筑退让城市道路的距离： 建筑退让春晓东八路19 米，退让洋沙山东五 路14米。
2、商业步行街的尺度=24 米： 3m+ 5.5m+7m+5.5m+3m=24m
步行道+停车位+行车道+停车位+步行道=24米 3、销售型商铺与住宅之间的距离：
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2.1.3 规划设计形态----总图
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2.1.3 规划设计形态
1F
2F
3F
4F
总面积 得房率
建筑面 积
销售 商业
套内面 积
店铺
7391 6816
5939 5012
1926 1597
70
15326
13425 0.876
得房率
0.922 0.844 0.829
2.1.4总体经济技术指标
经济技术指标表
3#商业建筑面积（㎡） 4#地块经济技术指标
规划用地面积（㎡） 规划总建筑面积（㎡） 地上建筑面积（㎡）
15950
48808.1 110604 78092
商业（㎡）
77379
其中
变配电室（㎡） 物管用房
公厕（㎡）
计容面积（㎡）
地下建筑面积（㎡）
容积率
基底面积（㎡）
4.2.3 业态分布及指标
9.000 情景商业
地库销售商业2F超市22.900
影院 超市 零售
自持商业 电玩 地库
零售
餐饮
露台 -0.100
零售
电玩
餐饮
影院
超市
3F 影院
1. 超市位于商场二层，便于吸引人流进 入商场。
2. 影院位于商场三、四层，出入口设置 在三层，有利于带动人气。
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 8
2.1总图篇
2.1.1 项目位置及周边情况 2.1.2 规划设计条件 2.1.3 规划设计形态 2.1.4 总体经济指标 2.1.5 总体规划分析 2.1.6 报建风险提示
2.1.2 规划设计条件----规划指标限定
用地区域 地块
用地性质 建设用地面积
容积率 绿地率 建筑密度
宁波市北仑区春晓镇 春晓中直河东4#地块 商业金融用地(C2)
2.1.2 规划设计条件----建筑密度的调整
根据原规划条件，建筑密度为40%，指标不利于商业开发
4F 5F
原方案(40%建筑密度)
现方案(55%建筑密度)
方案对比：
原方案：高层(影院超出24m 宁波当地认定为高层)
现方案：多层 现方案比原方案： 1、增加底层商业建筑
7321.2㎡， 2、减少楼梯面积近40%。 3、降低消防等级和设施
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 11
2.1.4 总体规划分析----消防疏散
本商业建筑为多层建筑,但建筑占地 超过3000㎡，与当地消防部门沟通， 建议采用消防环路。 场地设两个消防车入口及两条环形消 防车道，其中销售商业西侧消防车道 为隐形消防车道。
消防车通道 4米隐形消防车道 消防人行通道 消防车出入口
规划条件 48808.1 110604 78092 77379
398 235 80 78092
＜1.6 19523 40% 20%
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 9
2.1.4 总体规划分析----交通分析
1.周边道路等级： 春晓东八路36米，洋沙山东五路24米， 商业街为内部道路，宽24米。 2.机动车出入口：
自持 建筑面 商业 积
17489.46 16554.87 16410.25 11598.42 62053
其中 餐饮 666.92 4475.82 3839.33 5866.3 14848.4
零售 9895.64 3656.57 964.7
14516.9
主力 店
4937
3495
270
娱乐 服务
985.2 1255.37
方位
相邻城 距交叉 形式和 管理方
市道路 口距离 坡度
式
南 侧 入 春 晓 东 155米 直 线 坡 出入口
口
八路
道
东 侧 出 洋 沙 山 195米 直 线 坡 出入口
入口 东五路
道
(注：因为临近住宅区地下室需要三个机动车出入口， 而春晓东八路不允许设置出入口，因此借用4#地块设 置一个住宅区地下机动车出入口)
建筑密度
绿地率
机动车位922辆（包括3#地块66辆）
非机动车位2327 人防面积（㎡）
398
235
80
78092
32512
1.59998
26844
55%
9%
地上停车
192辆
地下停车
730辆
3#地块地下 372辆
4#地上
445辆
4#地下
1510辆
19200
注：情景商业建筑面积15326㎡，集中商业建筑面积62053㎡。
48808.1平方米 ＞1.5且＜1.6 ≥9％（原≥20％） ≤55％（原≤40％）
最低停车位要求
商业服务:1.0个/100M² 餐饮、娱乐:1.2个/100M²
影院：6个/100座
不得设置机械式停车位
公共设施配套要求 地上建筑面积
公厕、物业管理用房、移 动基站
78092平方米
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 2
生活 配套
456.33
2033.81
套内面 积
11018.89 13069.39 11318.04 7391.67
8702 2240.57 2490.14
42798
0.6897
得房率
0.630 0.799
0.69 0.637
面积 总计
77379 0.753
销售商业
持有商业
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 7
商铺为二层建筑，与北侧住宅间距13.9米， 满足日照要求。
15.1米
13.5米
1-1剖面图
13.9米 9米
2-2剖面图
2
2
用地红线 宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 13
2.1.4 总体规划分析----场地标高
3.交通出入口：
3号住宅地下机动车库出入口 地下机动车库出入口 地下机动车库出入口兼货车出入口 车行道
通往3#情景商业街
宁波·龙湖滟澜海岸4#地块启动会 10
连接市政道路
195米
2.1.4 总体规划分析----地面停车布置
地面机动车停车位192个 地面非机动车停车位445个
出租停靠岛 机动车位 自行车位