资产评估第四章习题及管案

同步练习

一、单项选项题

1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是( )。

A．房地产税金B．管理费用

C．利息D．保险费

2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近( )万元.

A．400B．392

C.402 D．390

3．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。这是建筑物评估原则中的( )。

A．替代原则B．最有效使用原则

C．供需原则D．房地合一原则

4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是( )。

A．成本法B．收益法

C．市场比较法D．残余估价法

5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于( )的一种。

A．成本法B．折现法

C．市场比较法D．收益法

6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。

A．用途合理B．使用强度合理

C．能获得正常收益D．能获得超额收益

7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于( )。

A．个别因素B．一般因素

C．区域因素D．普通因素

8．计算建筑期利息的工期应按( )计算。

A．合同工期 B.额定工期

C．协商工期D．实际工期

9．收益还原法适用于( )地产。

A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用

C．医院、文化场所等D．农村宅基地

10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是( )。

A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性

11．基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和市场转让条件

C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机

12．假设开发法属于一种（）。

A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法

13．某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价最有可能为（）。

A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元

14．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）。

A．70年B．40年C．60年D．50年

二、多项选择题

1．建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在( )。

A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性

2．对房屋建筑物进行评估时，其一般程序包括( )。

A．明确评估目的B．准备资料和有关文件

C．资产评估明细表的准备D．评定测算

E．确定评估结果，撰写评估说明或评估

报告

3．房地产评估遵循的原则有( )。

A．最有效使用原则B．合法原则

C．替代原则D．供求原则

E．贡献原则

4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的( )。

A．要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个

B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性

C．交易时间与评估基准日尽可能接近

D．交易应具有透明性、公平性和有效性

E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致

5．运用市场法进行建筑物评估时，其一般程序包括有( )。

A．资料的收集

B．选择作比较的交易实例

C．交易行为的补正及交易日期的修正

D．区域因素和个别因素的修正

E．运用市场法公式计算评估价

6．测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的有( )。

A．工料测量法B．分部分项法

C．规模经济效益指数法D．系数调整法

E．单位比较法

7．采用市场法进行土地使用权的评估时，选取的供比较参用的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有（）。

A．与待估土地交易类型应柑同

B．与待估土地用途应相同

C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易

D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近

E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正

8．假设开发法中的投资利润是以( )为基础的。

A．专业费用B．投资利息

C．卖楼价D．地价

E．建筑费用

9．市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的( )等方法求出待估土地价格。

A．算术平均法B．指数平滑法

C．加权平均法D．期望值法

E．标准对照法

10．评估建筑物需要考虑的因素包括（）。

A．产权B．用途

C．建筑结构D．建成时间

E．装修质量和水平

三、判断并说明理由题(正确的在题后括号内划"√"错误的划"X"，并说明理由)

1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。 ( )

2．土地价格实际上是由生产成本所决定的。 ( )

3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。（）

4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。（）

5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。（）

6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。（）

7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以