旅游地产研究报告

旅游景点地产盈利模式
•物业增值盈利模式
中国主题公园的物业增值盈利模式，主要是指地段增值。主题公园由于占地面 积较大，不可能处于城市的核心区域或是中央商务区，而是在具有很强增值的 新区或近郊。主要公园通过科学的考察的市场调查，准确地选择具有很大升值 空间但目前还处于冷区或是是温区的方式实现主题公园物业的增值盈利。
旅游地产研究报告
旅游地产
旅游与地 产的关系
旅游与地产的关系
以房地产开发为主的旅游地产项目，盈利点更多的依赖于地产的销售，但旅游资源的 深层次挖掘却成为旅游地产最大的价值增长点，这也是其根本区别于其它房地产开发的 地方 。项目策划中先有旅游，后有房地产
旅游与地产的关系
由于旅游项目投资大，在项目启动阶段需要沉淀大笔资金用于环境改造、资源开发等 ；回收期长，短期内无法获得巨大收益，对于投资开发企业的资金实力、综合运作能力 要求高。地产为旅游输血，适当开发地产，长短期利益相结合，先保本后盈利。
旅游与地产的关系
对于依托一定自然资源的旅游地产项目，需要坚守保护性开发的原则，只能借用资源 、借势资源，而不能进行掠夺和破坏，这是旅游地产开发成功的基础。
旅游地产
旅游地产 发展历程
旅游地产发展历程
•地中海的贵族消费阶段
地中海流域有史以 来就处在欧洲历史与文 化的交接点。文化上， 东岸的中东地区是当今 世界的两大宗教——基 督教与伊斯兰教的发源 地，北岸的希腊则是欧 洲文明的摇篮。古罗马 人就称这个海为“地中 海”，其拉丁语原文 Mare Mediterraneum 直译就是“中央国之海 ”。
旅游景点地产
国内景点 地产的发
展趋势
旅游景点地产盈利模式
•经营增长盈利模式
经营增长盈利模式的核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是 指主题公园采取传统的门票为主要收入，在旅游乐项目不断的更新的提升的基 础上，实施更人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和旅客的高满意度 ，最终实现主题公园盈利的模式。
旅游景点地产—主题公园分类
•品牌主题公园：
如迪斯尼乐园、香港海洋公园、深圳欢乐谷、深圳世界之窗；
•区域特色主题公园：
航天主题公园：海南文昌市将建设新航天发射场，以此为主题的游园项目； 航母主题公园：天津滨海以“基辅号”航空母舰为独特旅游资源的大型军事主题 公园； 横店影视城：古装电影、电视剧拍摄基地。
二、产权式酒店星火燎原 三、特色小镇 四、超级复合大型旅游地产 五、特色旅游房地产正从理论走向实践。
旅游地产发展现状
•营销手段的不断推新
一、策划先行、广告开路
二、聚焦中国中心城市 三、全国性市场 四、价格呈阶梯式分布 五、品牌越来越引起重视
旅游地产存在的问题
一、泡沫问题 三、项庄舞剑 五、枯井无源
旅游景点地产盈利模式
•品牌延伸盈利模式
品牌延伸盈利模式是主题公园长期盈利的最佳模式。主题公园品牌的发展与延 伸可分为三个阶段;
1、品牌塑造阶段 2、品牌扩张阶段 3、品牌维护阶段
旅游景点地产盈利模式
•客源共享盈利模式
客源共享盈利模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点 和娱乐场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭 票打折的形式，形成客源的共享。
旅游地产发展历程
•海南旅游地产的起伏发展
一、海南旅游地产在全国占有重要地位
二、上世纪旅游地产泡沫 三、博螯带动旅游地产的发展 四、海南旅游地产全线飘红。
旅游地产发展历程
•旅游地产的全国开发热
一、旅游地产开发热的原因
（1）、居民收入增加产生巨大的休闲度假需求 。 （2）、中国城镇化比率的快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。 （3）、房地产资产在近几年的急剧升值 （4）、投资性需求形成的巨大的市场 。 二、旅游地产开发热的表现 （1）、空间的广泛性 （2）、投资主体的全民性
旅游地产
旅游地产 发展现状
旅游地产发展现状
•资本进入来源的多元化
一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ房地产企业的大规模进入
（1）、全国性地产巨头的介入 。 （2）、区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入
二、旅游景区经营者的进入 三、旅游关联企业的进入 四、其它资金的进入
旅游地产发展现状
•产品线不断延伸
一、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。
（四）、第四要有持续的投资，涉及到不断地经营，不断地投资形成相辅相成的发展。 如三亚不断开发新的海湾；
（五）、第五是要建立一个完备的经营网络，形成系统化、网络型的管理体系，并与国 际国内的旅游度假网络对接。
旅游地产产品分类
（一）产权式酒店、别墅 （二）高档复合型社区 （三）时权酒店
（四）养老公寓
（五）独立产权客栈 （六）升级农家乐
旅游地产发展历程
•地中海的贵族消费阶段
地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒 斯最为典型。
旅游地产发展历程
•分时度假的大力发展
分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权， 几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人 家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的 使用权实行交换。
（七）主题式小镇
（八）体验式住宿设施 （九）旅游新区
（十）主题式商业中心 （十一）旅游商业中心 （十二）高端度假酒店或别墅
（十三）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村
旅游地产的定义
第一类：
旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅
游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿 型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见 。
旅游景点地产发展趋势
•发展中国特色的旅游景点地产
（一）、我国有着五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各种历史传统、 地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、 地质奇貌、植物观赏，可谓主题丰富。 （二）、把我国的传统文化同现代旅游相结合，同主题公园相结合。通过主题 公园这一大众化的休闲方式来作为我国传统文化与现代文化的载体，通过这个 载体来体现社会的内涵和文明的进步，使旅游与文化都得到就有的发展与发扬 。 （三）、充分运用我国丰富的文化资源作为依托来加快我国主题公园的以展， 这是主题公园发展的契机与转折，也是我国主题公园发展的一大优势。
二、跑马圈地 四、群雄混战
旅游地产成功的先决条件
（一）、首先是项目应该具有天生的资质，也就是基地的自然环境，地理条件要好，这 样才能构成旅游地产的基础；
（二）、第二是要有良好的题材，有一定的历史文化，有一定的地方文化，或者叫做有 一定的故事的基础，旅游活动、度假活动就可以依据这样的故事展开；
（三）、第三是要有完善的规划，因为旅游地产是长期经营的过程，所以在这之前要结 合投资的情况，作出系统性的规划；