第9章 土地增值税制度

第一节 土地增值税概述
二、土地增值税的征税目的 （一）抑制房地产投机行为 开征土地增值税的一个重要目的就是利用税收杠杆，对房地产
业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，以保护房地产业 和房地产市场的健康发展，控制房地产的投机行为，促进土地 资源的合理利用，调节部分单位和个人通过房地产交易取得的 过高收入。 （二）保障政府财政收入 我国目前涉及房地产交易市场的税收主要有增值税、企业所得 税、个人所得税、契税等。这些税种对转让房地产收益只具有 一般的调节作用，而对房地产转让增值所获得的过高收入起不 到特殊的调节作用。因此，对土地增值收益征税，可以为增加 财政收入开辟新的财源。第三产业作为我国今后在很长一段时 间内重点发展的产业，是一块有待开发的新税源。在第三产业 中，房地产是高附加值产业，开征土地增值税有利于增加政府 财政收入。
第三节 土地增值税的税收负担
一、土地增值税的税率
土地增值税以增值率为累进依据，实行四 级超率累进税率。所谓增值率，就是增值 额占扣除项目金额的比例。
土地增值税税率如表9-1所示。
第三节 土地增值税的税收负担
级次 1 2 3 4
表 9-1 土地增值税税率表
增值额占扣除项目金额的比例 税率
未超过 50%的部分
第一节 土地增值税概述
四、土地增值税的税制演变和法规依据
19世纪末20世纪初，德国最早创立了土地增值税。 英国和日本也分别在1910年和1923年开征土地增值 税。
在中国，1930年中华民国政府曾在其颁布的《土地 法》中详细规定了土地增值税制度。中华人民共和 国成立后，曾于20世纪80年代后期尝试土地制度的 改革。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
2.房地产的交换行为 房地产的交换，是指一方以房地产与另一
方的房地产进行交换的行为。由于房地产 的交换既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的收入， 因此属于土地增值税的征收范围。但是， 对于个人之间互换自有居住用房地产的， 经当地税务机关核实，可以免征土地增值 税。
1990年5月，国务院发布了《中华人民共和国城镇 土地使用权的出让和转让暂行条例》，为土地使用 权成为生产要素进入市场提供了法律保障。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建
筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，也简称为 “房地产”。按照规定，转让房地产并取得收入，是指 以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，但不包括 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第九章 土地增值税制度
朱为群 上海财经大学
本章概述
土地增值税概述 土地增值税的纳税人和征税对象 土地增值税的税收负担 土地增值税的税额计算 土地增值税的征收管理
第一节 土地增值税概述
一、土地增值税的概念 什么是土地增值税？
土地增值税是在有偿转让土地所有权或使 用权时，对转移土地的价值增加部分所征 收的一种税收。在我国，由于土地资源归 国家与集体所有，土地增值税只对有偿转 让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权并取得增值性收入的单位和个人 所征的税收。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
3.投资、联营和企业因被兼并而转让房地产的 行为
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营 的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将 房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免 征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房 地产再转让的，应征收土地增值税。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到 兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
时符合以下三个条件： 1.所转让的必须是国有土地使用权及其地上建
筑物和附着物 2.所涉及的必须是应税房地产的使用权或所有
权转让行为 3.转让应税房地产的行为必须是有偿的 土地增值税的征收范围不包括房地产的权属虽
转让但未取得收入的行为。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
（二）征税对象范围的若干具体规定
30%
超过 50%--100%的部分
40%
超过 100%--200%的部分
50%
超过 200%以上的部分
60%
速算扣除系数 0 5%
15% 35%
第三节 土地增值税的税收负担
二、土地增值税的税收优惠 （一）普通标准住宅的免税优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目
对于房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视 同销售房地产，缴纳土地增值税。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
二、土地增值税的征税对象 （一）征税对象范围的一般规定 凡属于土地增值税征收范围的房地产，必须同
1.房地产的抵押行பைடு நூலகம் 在房地产的抵押期间，由于房产的产权所
有人，或者依照法律规定取得土地使用权 的土地使用人，仍对房地产行使占有、使 用、收益等权利，没有发生产权权属的转 移，因此不属于土地增值税的征收范围。 但是，当抵押期满后，以房地产抵债而发 生房地产权属转让的，应纳入土地增值税 的征收范围。
第二节 土地增值税的纳税人和征税对象
4.房地产的代建房行为和资产重估行为 房地产的代建房，是指房地产公司代客户进行
房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收 入的行为。虽然房地产开发公司取得了收入， 但由于没有发生房地产权属的转让，因此不属 于土地增值税的征收范围。
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估 而使其升值的，由于既没有发生房地产产权权 属的转让，也没有取得收入，因此也不属于土 地增值税的征收范围。
第一节 土地增值税概述
三、土地增值税的收入归属
根据我国目前分税制财税体制的规定，土 地增值税属于地方政府的财政收入。在土 地增值税开征前，有些地区已通过征收土 地增值费的办法，对土地增值收益进行分 配，但办法不统一，收费标准液不规范， 相差悬殊。因此，有必要由国家以法律、 法规的形式，用强制性的税收方式，规范 土地增值性收益的分配制度，以增强地方 财力，增加地方财政收入。