山东省泰安市房地产市场报告

泰山旅游—时间 2013年泰山游客停留时间大多为1-2天，住宿选择三星级 以上宾馆及普通宾馆的居多。
住宿选择 农家接待 四星级以上宾馆 三星级宾馆 2013年 13.16% 8.7% 24.29% 2012年 15.18 % 5.67 % 25.51 %
停留时间 比例（%）
0.5天 1 天
2 天 3天
山东省泰安市 房地产市场调研报告
零距离策划部
2013年4月1日
目录
CONTENTS
1. 2.
泰安市市宏观城市概况分析 房地产市场分析
城市。
泰安宏观城市概况分析——
1
泰安市概况
泰安市宏观经济分析 泰安市城市规划
泰安市概况
城市背景
泰安是济南都市圈中唯一定位于发展休闲度假的旅游目 的地城市；泰山为五岳之首，影响度广、吸引力大。

泰安旅游资源、矿产资源和教育资源丰富，有力的带动 了泰安经济的腾飞。
教育资源
泰安是山东省三大高等教育中 心之一。现有山东农业大学、山 东科技大学、泰山医学院、泰山 学院、东方学院、山东服装学院、 泰山职业技术学院等7所高等院 校；中等职业技术院校43所；科 研院所20多处。高、中、初级职 业技术培训体系完善，劳动力资 源充裕。
3.64 53.64
34.62 6.28
度 假 村
露 营 地
5.06 %
7.89 %
5.26 %
8.91 %
招待所或普通宾馆
当日返回不住宿
29.55 %
14.98 %
30.36 %
10.32 %
4天以上
1.82
资料来源：泰安市旅游局
在住宿选择上，2013年选择三星级、四星级宾馆的游客比例较2012年有 所上升，说明随着收入水平的提高，人们出游对价格的敏感度在降低，更 加追求舒适度，因此，高档酒店、宾馆有较好的发展空间。

京沪高铁
京沪高铁运营将会加快泰安市的经济发展速度，提升泰安 城市地位，并促使高铁周边区域快速发展成熟。
角色定位的影响：泰安作为京沪高铁的中间站点， 其城市定位已经转变为“承接东西、贯穿南北”的 全国性城市。 对城市化发展的影响：高铁加速了城市之间的人 流、资金流、信息流、技术流的流动，并在地域空 间重新分配，给区域带来新的发展功能，并促进新 “核心”的形成、衍变。 对产业结构的影响：京沪高铁的开通必将促使泰 安市产业大升级，向高端高技术方向发展，同时衍 生延伸其他产业，带动现代服务业的发展，加速产 业结构的升级和转型。
全程共设24个车站，山东省内共有6个。 京沪高铁全长约1318公里，总投资约2209亿元，已于2011
年6月30日正式投入运营。
从北京到上海全程运行时间缩短到5小时以内。其中，北京到
泰安约2个小时，泰安到上海约3个小时。高峰时期将实现3分 钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次。
京沪高铁主力客群是沿线城市中具有较高消费能力的商务、
泰安市下辖2区2市2县，包括：泰山区、岱岳区、 新泰市、肥城市、宁阳县、东平县；

泰安城市发展目标：将泰安建成独具特色的国际 旅游名城，泰山文化与现代文明交相辉映的历史 文化名城，以现代制造业与旅游业为主导的经济 强市，天蓝、水碧、山青的最佳宜居城市。

一。
城市资源
旅游资源
泰安市旅游资源得天独厚， 泰山周边旅游景点星罗棋布。 不仅拥有徂徕山、腊山、莲 花山、牛山等国家森林公园， 还拥有大汶口文化遗址、齐 长城遗址等。泰山国际登山 节、东岳庙会、宁阳蟋蟀节、 肥城肥桃节等成为国内外有 影响的文化节日 。
联合国粮农组织恩格尔系数标准
恩格尔 59%以 50-59% 40-50% 30-40% 低于 系数 上 30% 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕
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泰安市城市规划
城市规划

泰安城市建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东西 依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展
中心城规划形成“一主一副”的空间布局结 构。“一主”为主城即泰城，“一副”为南 部新城。主城和副城之间以生态绿廊相隔， 以快速路和主干路相连。 主城规划110万人左右，形成“一个中心， 两轴两带，六大组团”的空间结构。
泰安是华东地区重要的交通枢纽， 京沪铁路纵贯南北，京福、京沪高 速公路在泰安交汇，经高速公路6 小时内可到达北京、上海、天津、 南京、郑州等重要城市，4小时内 可到达青岛、日照、连云港等重要 港口。

京沪高速铁路在泰安设泰安站，2 个小时可达北京，3个小时可达上 海。泰安距济南国际机场80公里。

城际铁路：据2009年制定的《济 南都市圈城际轨道交通规划》，未 来10年，城际轨道交通将把济南与 淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、 滨州、东营7市“圈”成一个城市， 实现半小时直达。
城市宏观 指标
人口与城市化
可支配收入与消费能力
泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维 持在较低水平，居民购买能力增强 随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市轮廓开 始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展
城市规划及扩张
市场。
泰安房地产市场分析——
泰安总体市场分析 泰安区域板块分析

泰山为五岳之首，是
中华民族精神的象征， 华夏文化的缩影，泰 山融雄伟壮丽的自然 风光与悠久的人文景 观于一体，被联合国 教科文组织列入世界 自然与文化双遗产。

据统计，2013年
泰安市总面积7762平方公里，全市2013年末常 住人口556.8万人；

泰山接待游客近
500万，连续8年创
历史最高纪录，是 中国接待游客人数 最多的十大景点之
对城市交通的影响：高铁站的建设与开通使得泰 安纳入国家高铁网络之中，一小时交通圈基本覆盖 全省，一日经济圈覆盖全国重要交通枢纽与重要中 心城市；高铁站的建成必将对泰安城区交通产生重 要影响，将会形成以高铁站为枢纽，组织集运一体 化的交通网络。
政务和旅游型客群，这无疑为沿线城市旅游业以及经济的发展 带来很大的机遇，市场潜力巨大。

主城
南部新城规划25万人左右。是以泰安高新 技术产业开发区为依托，生活服务设施配套 完善的综合新区，包括高新区北组团和天颐 湖组团。

副城
一个中心为城市的中心地区；两轴为历史文化 轴和时代发展轴；两带为为泮河风光带和环山绿 化带；六大组团为东部新区组团、西南新区组团、 新客站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游 经济开发区组团。

矿产资源
在探明的矿产中自然硫、石膏储 量居全国首位，固体矿藏储量占 全省的60%，岩盐、钾盐、蛇纹 岩(化肥用)和玉石储量居全省第一 位，铁储量居全省第三位，煤储 量居全省第四位，耐火粘土，水 泥灰岩、制碱灰岩、陶瓷粘土、 花岗石、钾长石占重要地位。

城市交通
泰安交通四通八达，是华东地区重要的交通枢纽，多条 交通干线过境。
2
商业项目案例分析
泰安总体市场分析
土地市场
2011年，供应住宅用地6473亩（其中商业住房用地3990亩，保障性住 房2483亩），商服用地1059亩，车站、广场、道路等基础设施用地750 亩，重点工程回迁用地313亩，教育、文化、卫生、办公等公共管理与 公共服务用地513亩，工业用地5892亩。 2012年，供应住宅用地4569亩（其中，商品住房用地3893亩，保障性 住房676亩（经济适用房用地120亩，公租房用地186亩，棚户区改造 370亩）），商服用地2163亩，车站、广场、道路等基础设施用地210 亩，公共管理与公共服务用地80亩，工业用地5398亩。 2013年，计划供应住宅用地4100亩（其中商品住房用地3903亩，保障 性住房用地197亩）；商服用地2541亩；公共管理与公共服务用地138 亩；道路基础设施建设用地39亩；工业用地4302亩。 总结： 泰安市2011年-2013年土地供应量基本处于平稳状态，商业住房用地供 应量在3900亩左右。
第一产业所占比重逐渐减少，第三产业的比重逐渐增加，第二产业的比重最大，这 表明泰安还处于城市发展的初期，而这个阶段正是城市快速发展期。
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泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔 可支配收入及消费 系数维持在较低水平，居民购买能力强
2010年，市区居民人均可支配收入 19953元，比上年增长12.9 %；人均消费性支出13421元， 增长8.9 %，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为31.6 %。农民人均 纯收入7592元，增长15.0%；人均生活消费支出4273元，增长10.4%，农村居民恩格尔系数 为36.8 %。在岗职工平均工资30670元，增长19.7 %。 2011年，市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7 %；人均消费性支出14888元， 增长 10.9 %，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8 %。农民人 均纯收入8974元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系 数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。 2012年，市区居民人均可支配收入25659元，比上年增长13.1%；人均消费性支出16734元， 增长12.4%；市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为32.7%。农民人均 纯收入10194元，增长13.6%；人均生活消费支出5588元，增长15.1%；农村居民恩格尔系 数为36.7%。在岗职工平均工资39993元，增长12.7%。

城市扩张
随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市 开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展
• 大都市化形成
顺义
• 单中心城市扩张
对 内 形 成 大 都 市 建 成 区 逐 渐 外 移
• 多中心形成
泰安
西部 新城
济南
东部 新城
门头沟
北京
固安 大兴
通州
特征：城中村改造+新城规划
城市化快速发展背景下的功能转移
2013年泰安GDP达到2790.7亿元，人均 GDP50296元，居民购买能力增强，泰安处于城 市化快速发展的阶段，房地产市场有广阔的发展空 间。
中国Байду номын сангаас泰安
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产业结构
泰安产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显， 第三产业比重逐渐增加。
2010年，第一产业实现增加值195.3亿元，增长4.4%；第二产业1099.5 亿元，增长12.4%；第三产业756.9亿元，增长18.1%。三次产业结构由 上年的9.9:54.5:35.6调整为9.5:53.6:36.9。 2011年，第一产业实现增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业1202.8 亿元，增长10.8%；第三产业886.5亿元，增长14.5%。三次产业结构由 上年的9.5:53.6:36.9调整为9.3:52.2:38.5。 2012年，第一产业实现增加值233.1亿元，增长4.7%；第二产业1290.5 亿元，增长11.2%；第三产业1023.4亿元，增长11.4%。三次产业结构由 上年的9.3:52.2:38.5调整为9.1:50.7:40.2。 2013年，第一产业实现增加值260.1亿元，增长3.7%；第二产业1367.8 亿元，增长11.1%；第三产业1162.8亿元，增长11.3%。三次产业结构由 上年的9.1:50.7:40.2调整为9.3:49.0:41.7。
2013年，市区居民人均可支配收入28201元，比上年增长9.9%；人均消费性支出18201元， 增长8.8%；市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为31.1%。全市农民 人均纯收入11547元，增长13.3%；人均生活消费支出6319元，增长13.1%；农村居民恩格 尔系数为35.9%。
泰安市宏观经济分析
泰安市经济状况分析
泰安市生产总值保持两位 数增长：初步核算， 2013年全市实现生产总 值(GDP)2790.7亿元，按 可比价格计算（下同）， 比上年增长10.6%，继续 保持两位数增长，全年增 速呈现逐季提高态势。第 一产业实现增加值260.1 亿元，增长3.7%；第二 产业1367.8亿元，增长 11.1%；第三产业1162.8 亿元，增长11.3%。三次 产业结构由上年的 9.1:50.7:40.2调整为 9.3:49.0:41.7，人均生产 总值50296元，增长 10.1%。
泰山区作为城市的老城区，集合了整个城市的行政中心、居住中心、商业中心等多种功能。 而高新区、高铁新区的高起点规划，则标志整个泰安市城市功能已经开始逐渐分散。
城市宏观小结
泰安城市经济各项指标良好、城市轮廓开始扩张，为房 地产行业发展奠定了较好的基础
GDP、人均GDP及增 长率
2010-2013年期间泰安市GDP以10%以上的速度增长，2013年实 现生产总值2790.7亿元，同比增长10.6%，人均GDP达到50296 元 2013年末，泰安市户籍人口达到556.8万人，其中城镇人口为 299.4万人，城市化水平达到53.77% 。