江苏盐城房地产市场研究报告

盐城房地产市场分析报告

南京垠坤

2008年8月

目录

一、08年上半年全国房产发展情况 (3

(一房地产市场运行的主要特征 (3

(二2008年前三季度房地产市场趋势预测 (13 二、盐城房地产市场分析 (16

(一房地产市场投资分析 (16

(二市场供给与需求分析 (18

(二2008年盐城房产价格分析 (29

三、盐城市区住房建设规划 (35

(一住房现状和需求 (35

(二住房建设规划 (35

(三土地供应规划 (37

(四空间布局规划 (40

四.房地产市场板块分析 (42

(一盐城房地产市场板块布局概述 (42

(二西南板块房地产市场分析 (44

一、08年上半年全国房产发展情况

(一房地产市场运行的主要特征

1.住房投资加快,90平米以下住房比重持续上升

2008年上半年,全国房地产开发完成投资13196亿元,同比增长33.5%,增幅比上年同期高5.0个百分点。其中,商品住宅完成投资9497亿元,同比增长36.6%,增幅比上年同期高5.8个百分点,比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%,比上年同期高1.6个百分点。

上半年,90平方米以下住房完成投资 2509亿元,同比增长85.1%,增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看,上半年为26.4%,比一季度高3.5个百分点,比2007年同期高6.9个百分点,比2007年全年高3.1个百分点,90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。

2.土地开发增长较快,企业购置土地较为谨慎

2008年上半年,全国完成土地开发面积达1.3亿平方米,同比增长9.9%,增速比1-5月提高5.6个百分点,比去年同期提高2.3个百分点。

上半年,全国完成购置土地面积1.9亿平方米,同比增长7.6%,增幅比上年同期回落2.4个百分点。受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响,房地产开发企业购置土地较为谨慎,企业购置土地面积增速有所回落,部分城市土地供应出现冷场,甚至有个别地块出现流拍。

3.商品房建设增长平稳,竣工面积增速高于往年

2008年上半年,全国商品房建设速度较为平稳,施工面积、新开工面积、竣工面积分别较上年同期增长24.1、19.1、13.8个百分点,但均较一季度增幅有所回落。

从施工面积上看,上半年全国房屋施工面积为21.3亿平方米,同比增长24.1%,增幅比上年同期提高2.2个百分点,比一季度回落3.4个百分点;其中,住宅施工16.83亿平方米,增长25.6%,比上年同期提高2.7个百分点。其中,商品房新开工面积5.3亿平方米,增长19.1%,增速比上年同期提高0.7个百分点;其中,住宅新开工面积4.43亿平方米,增长18.0%,增速比上年同期下降2.9个百分点。

从竣工面积上看,上半年全国商品房竣工面积1.69亿平方米,增长13.8%,增幅比上年同期高2.7个百分点,比2008年一季度回落13.1个百分点;其中,商品住宅竣工面积1.4亿平方米,增长13.9%,增幅比上年同期提高了2.1个百分点。

4.商品房销售延续负增长,销售压力加大

2008年上半年,全国商品房销售面积实现2.59亿平方米,同比下降7.2%;其中,商品住宅销售面积实现2.36万平方米,同比下降6.9%。商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大,表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来,房地产市场观望期最长的一次,更是商品房销售面积首次持续出现下降。

从销售额上看,上半年,全国商品房实现销售额10325亿元,同比下降3%,降幅比1-5月增加0.2个百分点。其中,商品住宅实现销售额8941亿元,下降1.1%,降幅较5月增加0.7个百分点。

5.价格涨幅出现回落,部分城市房价出现下降

2008年上半年,全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落,6月份全国房屋销售价格上涨8.2%,涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月,全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为:0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0,涨幅明显回落。2008年上半年,全国房屋销售价格平均环比涨幅为0.18,远低于2007年上半年的平均涨幅0.75,更是低于2007年下半年1.15的平均涨幅。

分城市看,6月份,在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10%,有22个城市涨幅低于5%;从环比情况看,房价出现下降的有16个城市,房价环比涨幅超过1%的有4个城市。

从重点城市和区域的情况来看,上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌,部分楼盘下跌幅度接近30%。考虑到“翘尾因素”影响,上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降,其余城市房价上涨幅度也明显回落。

6.东部地区楼市趋冷,中部地区继续保持较正增长

2008年,中部地区增长明显放缓,投资销售增长较慢,中西部地区仍保持较快增长。

从投资上看,上半年东部地区房地产开发投资实现增长28.36%,分别低于中部地区和西部地区16.9、9.7个百分点。这是东部地区自2005年2月起连续38个月投资增幅低于中西部地区。

(二2008年前三季度房地产市场趋势预测

根据2008年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况,我们预计2008年下半年房地产市场将整体继续处于调整之中,整体保持回落态势。2008年前三季度主要指标预测如下:

1.投资增长平稳回落,住宅投资比重继续上升

预计2008年前三季度,固定资产投资完成额达到94527亿元,增长24.6%,增速较2007年同期回落1.8个百分点。其中房地产开发投资完成22058元,增长31.2%,增幅同比加快0.9个百分点;商品住宅投资完成16211亿元,增长34.5%,增幅同比加快1.7个百分点。从投资结构上看,房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。

2.房地产开发资金来源增速平稳