东莞市工业房地产市场状况分析报告

2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）
三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人
员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：
①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。
、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场

与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。
东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格： 塘厦：1200-2000 元/平方米 凤岗：1000-2000 元/平方米 长安：1500-2200 元/平方米（供给不足） 虎门：1000-1800 元/平方米 清溪：900-1800 元/平方米 黄江：400-800 元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、 深圳贵些）

常平、寮步、城区：500-700 元/平方米。

二、房地产租赁市场 根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结 合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金 状况如下表所示：
1
茶山镇
2
茶山镇
3
茶山镇
4
茶山镇
5
茶山镇
6
茶山镇
7
东城区
8
东城区
9
东城区
10
万江区
11
万江区
12
万江区
13
寮步镇
14
寮步镇
15
南城区
16
南城区
17
长安镇
18
长安镇
19
长安镇
7000 6000 6500 23000 2600 20000 5500 1000 5000 2000 52000 10000 15000 4800 12000 8000
2000
6000
6800
4500 4000 5000 16000 2600 15000 3900 800 3500 1500 45000 10000 13000 3500 12000 5000
2000
5500
6000
厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房
厂房
厂房
厂房
85%
10
80%
85%
10
85%
9
85%
12
85%
85%
10
85%
75%
85%
12
90%
13
85%
85%
12
80%
11
75%
85%
10
75%
18
85%
19
85%

20
长安镇
21
虎门镇
22
虎门镇
23
虎门镇
24
凤岗镇
25
凤岗镇
26
凤岗镇
27
凤岗镇
28
塘厦镇
29
塘厦镇
30
塘厦镇
31
清溪镇
32
清溪镇
33
石碣镇
34
石碣镇
35
石龙镇
36
石龙镇
37
石龙镇
38
大朗镇
39 大岭山镇
40
洪梅镇
41
洪梅镇
42
常平镇
43
常平镇
44
横沥镇
45
企石镇
10000
8000
3500 4600 5000 9300 1500 1800 2200 15000 20000 6500 7800 8500 2000 3500 4500 30000 18000 15000 3800 4600 17000 6000 16000 5000
9000
6500
2000 4500 3500 9000 1300 1600 2000 12000 8000 2500 3800 8000 1200 1800 4500 28000 15000 10000 3500 4200 15000 5800 15000 3600
厂房
厂房
厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房 厂房
85%
18
85%
16
85%
15
85%
85%
18
85%
20
85%
17
85%
17
85%
16
90%
15
85%
16
85%
15
85%
85%
85%
11
85%
85%
10
85%
8
90%
12
85%
12
85%
8
85%
8
85%
9
90%
85%
85%
7