江宁1912项目定位研究报告

财务分析的假设前提 损益表与项目静态盈利能力分析 现金流量表与动态盈利能力分析 项目资金来源与运用表
5.4
项目盈亏平衡分析
5.5 项目财务评价结论
第六章
项目扶持政策建议
6.1 扶持政策
6.1.1 我司项目进驻前3年，免租金； 6.1.2 项目进驻前3年，每年项目补贴人民币200万元； 6.1.3 自第四年起，双方约定租金为______元/平方米/天， 取消项目补贴。
第二章 前言
2.1 项目概况
项目分析
2.1.1 项目地理位置 本项目位于江宁区，江宁区拥有国家级重点开发区———江宁经济技术 开发区、江宁科学园区和江宁大学城。众多世界知名企业和国内著名院 校座落其中，近百家房地产开发商在江宁投资兴业。本项目地处江宁开 发区中心地带，紧依百家湖畔和江宁凤凰坛广场，地理位置相对优越。 2.1.2 所在区域商业规划 目前江宁区已初步规划形成：东山镇——岔路口——百家湖三大核心 商业版块。其中江宁区对三大版块的规划定位各有不同，具体为： 东山镇－－着力培育和完善现代商务功能，增强辐射和集聚能力，实现 与主城错位发展； 岔路口－－围绕火车南站的规划建设，重点发展大型商业设施，建成 区域性商贸服务集中区，提高对外辐射能力； 百家湖－－大力发展高档次、综合性商业，建设以高档消费为主，文化、 休闲为辅的商业中心，提高中心的商业吸引力与竞争力。 本项目正是位于百家湖商业版块的核心。
第四章 经营风险
4.1 市场风险
4.1.1 市场培育风险 本项目地处百家湖商圈，定位中高端商务消费。符合区域规划，抓住 市场空白。但目前百家湖商圈的人气和消费氛围尚未形成，项目进驻 必然需要经历市场培育阶段。市场培育阶段的长短直接影响企业的招 商难度和经营效益。 4.1.2 市场竞争风险 目前，江宁地区的市场前景被广泛看好。几大商业版块都在积极推广， 争取品质商家和消费客户，势必会带来消费人气的分流和本项目招商 难度的加大。 此外，类似本项目的中高端商务消费场所也会陆续出现，竞争双手将 会在经营规模、相关配套、服务品质、特色与品位、品牌形象等多方 面展开竞争。
第二章
2.1.5 商圈概况：
项目分析
① 区域商圈： 目前江宁区商圈整体现状为：集中度不够、缺乏特点。三大商圈版块中 仍以老城区的东山版块人气最旺，东山步行街、温州商业街等项目依托 老城区常住人口的优势，吸引很大的人流和物流。而目前岔路口、百家 湖版块因地处新区，商业氛围及基础有待发展。
② 百家湖版块： 百家湖版块是规划中的新商业中心，项目周边有同曦项目群、爱涛天成 等商业项目。但整体氛围不够，呈布局零散、多为社区商业的局面。亟 待拥有高知名度、主题鲜明、规模较大的商业项目进驻。 此外，百家湖版块目前周边楼盘的居住氛围和居民结构，提供了商务消费 的市场机会。
第三章
项目定位
3.5 项目目标客户定位 ● KTV ------ 类同与嘉年华； ● 桑拿 ------ 类同与 ；
● 酒吧 ------ 类同与1912乌克兰酒吧；
● 餐饮 ------ 类同与1912厚园。
第三章
3.6 项目目标消费群体定位
项目定位
● 居住或工作在江宁的企业高管；
● 居住在江宁的商务人士； ● 在江宁有楼盘项目的开发商； ● 居住或工作在江宁的外籍人士。
目
第一章 第二章
录
第三章
第四章 第五章 第六章
报告导言 项目分析 2.1 项目概况 2.2 项目SWOT分析 2.3 项目业态倾向性调查 项目定位 3.1 项目业态定位 3.2 项目功能定位 3.3 项目主题定位 3.4 项目形象定位 3.5 项目目标客户定位 3.6 项目目标消费群体定位 经营风险 财务分析 项目扶持政策建议
考虑南京或江宁选址 希望购买商铺产权 对江宁1912感兴趣
第二章
③ 对项目建议的综合分析图
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
项目分析
项目要有特色，主题明确 引进高品质、有代表性的商家 价格定位不宜高,有优惠政策 环境景观要有特色 政府及相关部门支持 业态以餐饮为主 业态以酒吧休闲为主
6.2 有关配套的支持
6.2.1 办公场所的提供； 6.2.2 商业外环境及相关配套须按我司要求规划施工。 （具体详见相关附件）
ＥＮＤ…
项目分析
2.3.2 深度访谈的调研对象： 南京餐饮、休闲娱乐行业各品牌商家投资人及高管等； 2.3.3 ① ② ③ 深度访谈的调研主题： 对项目的整体评价； 商家自身的规划和选址要求； 对项目的建议。
2.3.4 实地考察的调研对象： 目前江宁规模较大的休闲娱乐场所；
2.3.5 实地考察的调研主题：定位、经营规模、价格策略及营收状况；
4.3.1 品牌风险
本项目的成败以及项目定位对1912整体品牌形象的影响。 4.3.2 法规政策风险
法规政策的约束以及区域商业规划可能产生的变化。
4.3.3 资本运营风险 品牌传播与沟通
第五章
5.1 项目成本估算 5.2 项目收入测算 5.3 项目财务评价
财务分析
5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4
第四章 经营风险
4.2 项目开发风险
4.2.1 设计与施工风险 建筑设计风格与项目定位； 单体建筑面积与业态定位； 项目配套设施合理规划； 环境景观设计与项目形象定位等。 4.2.2 开发周期风险 分期开发与招商时机。 4.2.3 项目整体风险
江宁1912项目与凤凰港住宅项目。
第四章 经营风险
4.3 其它风险
2.1.6 项目自身情况（略）
第二章
2.2 项目SWOT分析
2.2.1 优势（S）：
项目分析
① 区位优势——地处江宁开发区中心，整体发展前景很好； 地处百家湖版块，属于规划中的新商业中心。
② 交通优势——通往南京市中心、江宁区整体区域都方便快捷。 ③ 人口优势——周边居住氛围日益形成，商务人士、中高消费人群所 占 比例相对较高。
第一章
报告导言
本报告为项目规划的前期性报告，旨在通过系统调研和分析 研究，首先明确项目规划的核心——项目定位。项目定位不 仅是项目规划成败的关键所在，也是项目具体规划设计的基 石和前提。项目合作方也应首先就此达成共识。
因此，本报告在内容上不涉及：建设规划设计、商业规划设 计、商业外环境规划设计部分，特此说明。
第二章
项目分析
江宁大型休闲娱乐场所调研数据
场所名称 蒙地卡罗KTV 名豪KTV 规模 70个包间 50个包间 价格 小包380、中包580、 大包680 基本同上 平均日营收 4万元左右 3万元左右
注：大型桑拿的定位和价格策略基本同上。
第三章
项目定位
3.1 项目业态定位
● 娱乐休闲为主，餐饮为辅； ● 具体业态：KTV、桑拿、 酒吧、餐饮。
第三章
项目定位
3.2 项目功能定位 ● 主要满足商务社交活动为主， 个人休闲、聚会为辅； ● 中高档、特色化、相对私密性的
娱乐休闲场所。
第三章
项目定位
3.3 项目主题定位
● 1912，让享受成为生活 ； ● 江宁1912，江宁商务休闲的首选之地。
第三章
项目定位
3.4 项目形象定位
时尚、特色、精致
第二章
项目分析
2.2.4 威胁（T）： ① 东山等其它商业版块对项目商圈的影响。 ② 同曦项目群距本案仅1.5km，并先于本案，抢占商机。 ③ 爱涛天成自开业后业绩平平，影响消费者对本区域的期望值。 ④ 秦淮风情街和天印广场的建设，分流客源。
第二章
2.3 项目业态倾向性调研 2.3.1 调研方式：深度访谈和实地考察
第二章
项目分析
2.1.3 区域人口 江宁区总体人口76万，近些年随着江宁房地产的迅猛发展以及周 边配套的逐步完善，购房新迁居民所占比例及绝对数量正逐年增多， 为江宁商业中心的发展提供了市场前景和推动力。 此外,新迁居民对江宁区域人均消费水平也有一定程度的拉动。 2.1.4 交通状况 ① 区域交通：江宁区区内公路密度居全国第一，已形成快速立体 交通网络，至南京市中心的交通非常便捷。此外，江宁境内有南京 禄口国际机场和城市外环、国道、高速公路多条，以及南京火车南 站、地铁延线的建设，都会加强江宁区与南京市区的快速融合，扩 大江宁区对周边地区的辐射能力。 ② 项目交通：位于双龙大道与天元路的交汇处、南京地铁一号线 延线百家湖站出入口处。因此，无论是通往南京市中心还是江宁区 整体区域都非常方便快捷。
④ 品牌优势——1912品牌的广泛影响力以及项目前期的广泛关注度。
第二章
项目分析
2.2.2 劣势（W）： ① 商业氛围不浓，商业基础弱； ② 周边居住人口的绝对数量及消费人气有待提升； ③ 位于地铁出入口，人流很难聚集； ④ 本项目经历了一定的时间跨度，关注度呈由热到冷的趋势。
第二章
项目分析
2.2.3 机会（O）： ① 江宁区政府相关规划与现实状况的矛盾，百家湖版块正迫切需要 拥有高知名度、主题鲜明、规模较大的商业项目进驻，从而拉动并 形成高品质、特色化的区域性商业中心。因此，进驻时机成熟、有利 于相关优惠政策的争取。 ② 中高端商务消费市场空白点的形成，目前为止，江宁区缺乏可形成 一定规模、相对集中的中高档休闲娱乐商业区。
第二章
2.3.6 调研数据分析： ① 对项目看法的综合分析图
项来自百度文库分析
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
发展前景较好 市场培育期长 商业氛围和人气不足 投资风险大
第二章
② 商家自身规划和选址要求的综合分析图
项目分析
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 有拓展计划