对旧城改造项目的理解和案例

4. 开发控制问 题研究
➢政府在开发来自百度文库程中的权利、责任及收益
➢开发商在过程中的权利、责任及收益 ➢社会及国家在过程中的权利、责任及收益 ➢风险控制
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需解决的关键点（续）
5. 功能布局与 规划指标问 题研究
6. 建筑风格问 题研究
7. 开发模式问 题研究
8. 拆赔方案研 究
➢核心功能区 ➢规划如何为土地增值 ➢指标如何使利润平衡 ➢指标如何使土地增值
旧城改造规划的理解和案例
－关于改造规划的专题及应用
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旧城改造规划的不同层面
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应从不同层面看待旧城改造规划项目
旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不 同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域 发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造 方向：
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
➢技术角度（微观层面） ➢市场角度（中观层面） ➢城市发展角度（宏观层面）
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技术角度 （微观层面）
市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
➢容积率 ➢建筑 ➢承载力 ➢水电 ➢配套 ➢交通 ➢外观 ➢负面影响（消防、治安） ➢资源占用等
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技术角度 （微观层面）
市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
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➢旧城改造启动项目
新天地为上海太平桥 改造的启动项目
上海新天地－城市发展的新动力
南京路商圈
➢城市中心的中心
新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右
地铁口
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围
地铁口
淮海中路商务圈
紧邻淮海中路商务圈
－－北至太仓路
－－西至马当路
－－南至自忠路
－－东至西藏南路 原自然街坊23个
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改 造进行重新界定
旧城改造
城市更新
局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损）
涵盖了城市结构的更新，功能 体系更新等更多层面的内容 防止城市功能性和结构性衰退 （无形磨损）
环境的改善和城市美化
着眼于区域的整体发展，城市 的整体更新
多个城市项目的组合
城市的综合战略计划
➢拆赔代价（经济测算） ➢房地产市场发展 ➢开发顺序及难易 ➢资金问题 ➢开发商意愿 ➢利益平衡等 ➢政策－规划奖励、改造政策、规划审批
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技术角度 （微观层面）
市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
➢产业 ➢环境 ➢空间布局、功能用途 ➢风险（政治、社会、管理） ➢紧迫性 ➢城市意象 ➢可持续发展 ➢外部环境 ➢未来机遇
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改造规划“定位”的最佳方向
我们的定位
•城市优化 •城市竞争力 •城市管理
站在“城市” 的视角而非 “项目”
对城市未来发展预 见
•对未来准确的 预见是领导决策 的基础
对城市旧城改造剖 析
•剖析旧城
•旧城改造对城 市未来的影响
旧城改造发展纲领 与策略
•实施应具备的 条件
•实现条件的策 略
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内容 动因 注重 内涵
新天地
原居住人口7万人
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新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分
太平桥改造规划 ➢A太平桥人工湖绿地， 占地4.4万，水面面积 1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观 ➢B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北里。 ➢C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万 ➢D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等 ➢E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
展的影响
建立指 标体系
对未来的 预见力
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•GDP •人口 •产业 •城市化 •房地产
对未来的预见是改造规划“定位”的基础
城市现所处阶段
对未来发展指标判 定
国内外相同阶段的 城市指标
通过对比国内外城市相 同阶段各项指标
对城市未来发展预见
改造对城市未来发展影 响预见
人口要素 文化要素 资本要素 产业 土地要素 市场 城市环境 法制与政策
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旧城改造规划的视野
城市未来十年发展 大战略、大方针
与周边大区域未 业发展找到关联
改造对未来城市发 展能够起到的作用
城市未来发展 的瓶颈
判断旧改造对城市 未来的意义
•活力 •竞争力 •土地利用 •税收 •城市管理 ……
旧城改造
为城市能贡献 什么？
成为城市发展 的利器
旧城改造带来的机 遇及对城市未来发
➢改造前后规划建筑风格的统一性问题 ➢新建建筑与整体风格相容性问题 ➢改建建筑与整体风格相容性问题 ➢街区改造与整体风格相容性问题
➢改造主体分析 ➢改造中利润实现主体与风险控制主体考 虑 ➢整体改造与局部改造 ➢整体开发与分期开发
➢拆赔模式 ➢拆赔比 ➢经济测算 ➢补偿方式
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旧城改造规划案例－上海新天地
应重点关注以下八大关键点：
1. 改造目标体 系建立
2. 改造政策问 题研究
3. 资金平衡问 题研究
➢社会效益目标
➢市场价值实现 ➢改造进程目标
➢对开发主体的政策：容积率奖励、地价 减免等 ➢对拆迁补偿的政策 ➢对“原居民”安置的政策
➢政府资金援助条件及方式 ➢投资收益细目的分类列举及平衡计算 ➢新增土地价值清算
III－容积率 1. 经济测算——制定容积率依据 2. 容积率确定——与现状规划的对比和调整
IV－实施支撑
1. 实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、 实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制
2. 规划奖励——决定资源利用
3. 政府规划审批－审批支撑
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改造规划需研究解决的关键点
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改 造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、
寻求整体效益最优的“城市更新计划”
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旧城改造规划的重点问题
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需解决的一些主要问题
I－定位 1. 发展战略——立意、目标取向，决定战略高度 2. 整体定位——决定价值实现
II－规划成果 1. 功能布局 2. 技术成果
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新天地改造历程
➢太平桥改造秩序
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
商圈 地铁口
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
2003年进度 住宅、写字楼一期
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工 2001年 新天地北里开业（商业只租不售）