村庄拆迁安置专题

制定总纲，界定城中村改造原则
实行“成熟一个、启动一个，改造一个、成功一个”的动态管理。对城中 村改造项目中涉及综合管网、市政道路并网或新增开口的，相关费用予以 减免。切实做好城中村改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。
结合实际，制定拆迁补偿标准
采取“原地回迁”，满足村民不愿离开生活多年土地的愿景，在安置时 都要求拆一还一。
案例研究
杭州——分区改造，保留本色
城中村改造具体举措
•杭州市按照“政策引导、市场运作、就地安置、 自求平衡”的原则对城中村实施整体改造。 •先后分三批对城中村进行改造，先后对252个村进 行撤村建居。 •针对核心区、邻近核心区、远离核心区三种情况， 采取“全部拆除、整体改造”，“延续发展、逐 步改造”和“暂时控制、优先改造”三种改造方 法。
案例研究
珠海——分类规划，转变形态
城中村改造具体举措 •全省完成6个城中村改造，把落后的城中村改造成为居住环境优美 市政和公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高村民的生活质量 和居住环境，全面提高城市管理和建设水平。 •坚持规划先行，要在近期高起点、高标准制定城中村改造的总体方 案和具体改造、拆迁方案，实行分类规划，分类指导，异地拆迁， 集中建设，统筹安排。 •市政、公共设施应与房屋建设同步规划，同步建设，整体推进。 •制定合理的拆迁补偿办法，对具有合法产权的房屋可采用采购、实 物补偿等多种方式，拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按评估 后临时建筑的残值予以补偿建设费（不包括违法处罚的地价款）， 不作产权补偿;对违法建筑及超过批准期限的临时建筑一律予以拆 除或没收。
城中村拆迁安置研究
分类指导，明确土地处置模式 城中村改造土地处置模式分净地公开交易和毛地公开交易两种。 •净地公开交易由区（县）政府对城中村改造范围内的土地先 行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易方 式组织土地供应；或者拆迁完成后，由市土地矿产储备管理 办公室对拆迁土地进行协议收储，委托市土地交易中心以公 开交易的方式组织土地供应。 •毛地公开交易则规定，片区城中村改造专项规划经批准后， 将城中村改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交 易方式组织土地供应
实践经验
•杭州“城中村”改造特点是还农具特色，原城中 村村民的居住地尽可能安排在原地，满足村民不 愿意离开土地的心里。改造后，新农居建筑以多 层为主，建筑风格保持江南水乡特色。
深圳——政府主导，市场运作
城中村改造具体措施
•采取政府主导、半市场化的旧村重建模式，即政 府在改造过程中掌握主动权，实行政府调控与市 场运作相结合的模式。在改造过程中政府始终掌 握主动权加大政府的监控力度，实行政府调控与 市场运作相结合。 •集体土地改革方面采取“一拖三”措施，依据 “工业进园、农业进基地、住宅进区”的原则， 统一规划与建设，将集体土地转为国有。 •对集体经济组织给予补偿标准，充分维护村民的 权益。
房屋拆迁具体补偿方式：
•拆迁国有土地上具有合法产权的建（构）筑物和附着物，按照国家、省 有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。 •集体建设用地上的建（构）筑物拆迁补偿标准及房屋装修，附属设施补 偿标准由地方政府制定。 •对于农村宅基地上的住宅，按照建盖楼层不超过4层、建筑面积不超过 300平方米的原则进行补偿安置。
海泉湾温泉度假村 智胜汤泉温泉度假村 汤山温泉度假村 周庄古镇 乌镇古镇 西塘古镇
城中村改造具体举措
•集体资产股份化。集体法人持股不低于40%的规定， 有利于保证集体的控股地位，对个人持有的股份允 许转化、继承、赠与则是具有突破性意义。 •拆除违法私房，设定政策界限，通过设定政策界限， 认定村民房地产的合法性与非合法性作为是否给予 补偿的依据，有利于矛盾的化解，拆建工程的顺利 进行。 •运用市场机制，并辅以政策扶持，避免财政负担。
实践经验
•深圳市的城中村改造实现S3（提供，支持，不介 入）战略平衡，在经济发达地区的城中村改造中 运用较多。此模式基本属于村集体改造类型，政 府在其中起到宏观调控作用，对改造区域统一规 划和建设。对村民权益给予全方位保护，将集体 土地转为国有而非征用。
城中村拆迁安置研究
郑州——政策支持，居民自治
发展方向
充分挖掘自身资源发展潜力，打造特色旅游度假村
发展策略 1、解决现状突出问题为自身发展做好基础铺垫。 2、政府主导开发，统一规划。 3、招商引资，让企业进入参与项目开发。 4、市场运作，打造有规模，上档次的度假村 5、加大宣传力度，增加自身竞争力吸引游客。
温泉村 城北村
城中村拆迁安置研究
本案城中村安置政策
本案中规划基地内共有8个城中村，村民收入来源主要依 靠农耕生产及外出打工，其中温泉村具有温泉资源，城北 村保留一部分具有历史价值的民居。
宜良县着力打造“花香水城”城北新区未来将重点发展旅 游开发、现代服务业、房地产；温泉村、城北村依靠独特 资源条件将获得新的发展机遇。由此建议温泉村、城北村 安置政策为：
改造前Biblioteka Baidu
城中村拆迁安置研究
江阴——统一规划，分步实施
城中村改造具体举措 •采取统一规划措施，增加基础设施建设，将落后的城中村建设成 公共服务设施齐全的现代化文明社区。 •鼓励所在行政村参与改造，给予政策支持，每村30亩留用地的行 政村，也可将30亩地的净值评估后以门面房、商品房、办公用房 等多种形式等值返还。 •采取各种方法，积极招商引资，鼓励国内有实力的单位通过招标、 拍卖、挂牌等方式参与城中村改造项目。 •城中村改造按照“统一规划、分布实施、封闭运作、自求平衡、 政策支持、规范操作”的原则执行，拆迁实行就地建设，就地安 置。 •涉及人均耕地不足0.1亩的村民小组实施撤组，全村村民纳入基本 生活保障。全体村民小组人均耕地不足0.1亩的在集体资产量化的 基础上可撤销村民委员会。 实践经验 •江阴市城中村改造中采取招商引资的方式，通过招、拍、挂方 式参与城中村改造。并给予其优惠的政策提高开发商的积极性， 减少政府的负担。考虑到村民以后的生活出路，为居民生活提 出了具体的保障措施。
政府主导、保留本色；转变形态、开发资源
其余六村的安置政策为：
拆迁一平米，补偿一平米
采用相对集中的安置办法，6个村庄建设用地面积为102公 顷，住宅面积为？万平米，需要在规划方案中安置约？万 平米的回迁安置房。
城中村拆迁安置研究
特色村庄发展方向与策略
现状突出问题
温泉村与城北村现抓主要存在道路交通对外联系依赖村道， 道路断面过窄，缺少公共服务设施，市政配套不足，资源 开发能级小，市场吸引力低，村容村貌交差等主要问题：
实践经验
•广州城中村改造依据“谁受益，谁投资”的原则 筹集资金，以村集体和村民个人出资为主，市、 区两级财政是情况给予适当的支持。不允许房地 产商介入，这种方案是假定城中村集体经济实体 和村民是受益者所以把他们作为投资主体，但是 村集体经济在城中村专制和改造过程中预期收益 并不明确，村民的生活出路更是模糊。
实践经验 •郑州“城中村”改造特点是妥善解决转制后村民 的生活出路问题。对原有村民出租房的建设给予 相应的优惠政策，保证村民生活水平在改后有所 提高。
广州——设施带动，有序拆建
城中村改造具体措施 •撤村建居，农民转为居民。 •逐步解决村中基础设施建设，增加绿化、路灯等 公共设施，清理村里违章建筑。 •采用整体搬迁改造的办法。 •周转地块启东改造模式，分片有序改造旧村，分 批逐步安置拆迁居民。 •滚动开发改造，通过村域内片区改造建设，滚动 改造旧村其他片区。
改造前
改造后
改造后
村庄、城中村安置政策研究
昆明市城中村改造政策支撑体系
完善的政策体系支撑城中村改造项目健康、稳步发展
《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的 指导意见》 《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》 《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》《昆明 市城中村改造土地公开交易办法》 《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》 《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》《昆明市 人民政府城中村改造的优惠政策》
实践经验 •珠海市建成区共有26个城中村，通过市场之手，定原则、定规划、 给政策、引入竞争机制、吸引房地产商投资旧村改造。珠海市改造 城中村，不是传统的拆旧村建新村，而是让过去一些脏乱差、缺少 市政建设和规划、社会治安状况混乱的城中村转变为一个个有规模、 上档次、公共配套设施完善、现代化社区服务功能齐全的大型文明 社区，从而实现城中村物质形态、社会形态、经济形态的提升。