商业的总体布局与动线设计分析

商业的总体布局与动线设计分析
来源:识居ID:ShiJuer
瑞安又出新作品了！
先来看看这是什么？机场？非也，这是商场里的远程值机作为瑞安粉，夯土的“识居虹桥”系列就从虹桥天地开始。

瑞安
是夯土非常尊敬的房产公司，它在上海的深耕细作与取得的巨大成就，也许在很长一段时间内都无法被其他同行所超越。

新天地、创智天地、瑞虹新城几个项目的运作堪称点石成金。

这次，瑞安再次把他擅长的“天地模式”的魔杖点向了这里，
并信心满满地全部自持。

展示办公与演艺中心惊艳亮相，赚足了眼球。

总体而言，虹桥天地整个项目是成功的，有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。

现在初步运营后，北区的办公氛围很好，天地业态（餐饮）受到大家的喜爱，既满足了商务配套的需求，又吸引了周边的消费者。

而且由于瑞安全部自持，后期的经营管理得到保障，不会出现很多同行所干的挣完就跑、后期随缘的状况。

政府选择了有情怀的瑞安，应该是个上上之选。

然而，瑞安寄以厚望的、重金打造的南区，原本最能盛产金子的商场金矿，目前看来却好像不容乐观。

设计师在大型商业综合体面前依然采用小家碧玉的“天地模式”，也许已经把项目带到了沟里。

项目背景
虹桥CBD商务区，这块承载着上海“再造一个浦东”的宏大愿景的热土，正吸引着来自全国乃至全世界的目光。

虹桥商务核心区占地4.7平方公里，25个项目差不多同时启动，干劲冲天、标语飘扬、泥头车飞奔，时至今日，500万方的地上建筑面积接近建设完成。

瑞安凭借在上海的强大号召力，当年以32亿拿下了核心区
一期的首幅地块，就是现在建成运营的虹桥天地。

虹桥天地被绿化带分为南北地块
这块地占尽了所有优势：位于核心区中轴线、唯一直接与枢纽地面地下双层连通、位于中央城市绿化带两侧、整个CBD 范围内仅有的两块大型配套商业用地之一，本项目是当之无愧的虹桥CBD魁首项目。

那么，识居在南区商场究竟看到了什么？
意外的总体布局与动线设计
如下图所示，虹桥天地南区分为三大功能块：商场、演艺中心、办公楼。

北侧隔城市绿化带与北区相望；东侧跨越交通干道与枢纽连接；南面是纯办公用地；西面是另一个大型商业地块----龙湖天街。

总结下基地四周特点：北侧--绿化带、地铁站，主要人流方向东侧--消极界面，枢纽展示面，人流
少南侧--纯办公，无商业氛围，人流稀少西侧--CBD主要街道，主要人流方向
效果图中看起来美好的愿景，最后却呈现了这样尴尬的局面：
总计11万平方的大商场，居然成为了“困笼之兽”。

本应积极的北界面，被演艺中心与办公楼截断，仅剩一个单调的小通道；本应积极的西界面被设计师无情漠视，尤其西南、西北两个主要人流方向，居然没有入口。

下面是一层平面示意绿色是人流主要方向黄色为商铺
蓝色为中庭
那么商场是怎么进去的呢？看到那三个红色三角形了吗，对，就是从那里进去的。

本无太大关联的南面与北面被一条生硬的通道联系起来，为了呼应西面过来的人流，又增加了一条通道，于是，一个完整的商场，在最为黄金的一层被切为了四块蛋糕。

商业综合体设计的大忌：混乱动线、隐蔽入口、首层空间零碎，在这里居然被照单全收。

我们来看看几个入口的实景11万方的综合体，地面三个主
要入口，隐藏得够深，够低调。

顾客走到这里是种什么样的体验呢？只有两个字：混乱消极的商业界面设计
上面谈到，面向CBD最主要街道的西南角与西北角，居然
没有商场入口，实景是这样的：这是热闹的西南角，人流汇聚之地，没有入口，没有商业广场，
街对面就是龙湖天地，看看龙湖怎么做这是热闹的西北角，面临城市绿带，没有入口，没有商业广场。

我们再来看看一层平面图，发现这两个转角并不孤单。

图中紫色的部分，几乎全部都是：顾客几乎无法亲近的封闭消极界面。

首层最为黄金的对外经营、展示面被舍弃
画风是这样的（西面）：
还有这样的（南面）：
再来看看南北向的主通道：原本就足够冷峻的建筑，在一层采用的又是深色高反射玻璃，完全无法营造足够有吸引力的商业氛围，人看人的互动关系无法形成，即使设置了最容易有人气的轻餐饮又徒叹奈何。

这里要是改成通透玻璃会怎么样？
接着看看内院：本可以成为最具活力区域的内院，呈现的却是如此冷峻景象，尽管跟招商还未完全结束有关，但是有几个硬伤是客观的：演艺中心不能在氛围上形成呼应关系。

内院GF层设计太单调消极。

临内院界面业态应以餐饮为主。

我们来看看港汇广场的内街：要是我建议的话：内院GF层应全面重新设计；演艺中心尽管承载了瑞安的情怀，但鉴于其撕裂了整体商业氛围，其GF与1F都可局部改为商业。

再来看看外围界面：
商场北侧，面对城市绿带无动于衷（其实各个面以及内院都是如此）看看环贸是怎么做的：对城市体现出足够的热情、开放与欢迎
如果面向城市绿带再设置这么个入口其实项目就很乐观了
从城市转角、到街道、内院、材质做法、立体层次，体会到的最大的感受就是：冷漠设计师，这不是办公楼，这是商业，你这样理解商业，真的好吗？
外场设计商业综合体的外场也是非常重要的一部分，良好的外场设计能起到引导人流、增加趣味性、举办商业活动等多重功效。

那作为主打“娱乐”、“体验”、“演艺”等牌的虹桥天地，这方面应该会有特长吧？
这是沿CBD主街道的界面与退界尺寸
这是沿城市绿带的退界尺寸也是退界最大的一边，含人行道12.5米
于是，举办商业活动的时候是这样的：占领人行道后，勉强安排二三十个位置。

再看看那几条贯穿一层的通道要想激活这里，还需动动脑筋补救
这种好去处，只能是奢望了（静安嘉里）商场内部空间设计虹桥天地的内部空间是用心打造了的，瑞安真切的投入了真金白银，看几个细节便明白：设计细节统一，休息厅人性化这可能是上海做得最好的、最花钱的常开式防火门
然而在人气最旺、商业价值最高的中庭，遗憾又来了：
尺度、功能、价值......中庭的能量完全没有被激活，下面这些景象，很难在虹桥天地出现亮点与业态规划
所谓爱之深恨之切，其实，虹桥天地并不是只有缺点。

正如
本文开篇所说，其实从整个项目来看，算是成功的。

本文前面所谈之问题，很多集中于地面层，但其实整个项目南北区地下两层是紧密联系的，并与枢纽进行无缝对接。

从地下流线来说，目前可以算是比较成功。

同时，除了展示办公、演艺中心这两个亮点之外，正如开篇所说，虹桥天地还针对旅客引入了大陆首个“远程值机”概念。

这是一个非常前卫且极难实现的决策，可以想象，瑞安做了多少工作才能最终解决行旅安检、保管、转运对接等等难题。

尽管目前来说接受度还不广（识居调查，现在日均使用此服务人数在10人左右），但是不能说不是一个颇有魄力的好决策。

在业态规划方面，尽管目前以休闲娱乐为主的定位基本准确，但是虹桥CBD区域目前最大的问题是人口导入过慢以及周
边居住人口不足。

CBD核心区500万方的地上建筑面积，
仅有不到20万是住宅，其余全是商办；而且目前周边5KM 内12个居住区，人口仅有约6万人，这是无法支撑起几十
万方的商业综合体的体量的（虹桥天地13万方龙湖天街20万方）。

商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花，主要客源还得靠周边居住人口与市区周末休闲人群；所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐，但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来。

聊了这么多，是因为笔者离虹桥天
地并不远，夯土君比谁都更加希望它变得更好玩、更有趣。

（完）小编个人微信：qq957997191。