浅议房地产技术管理工作的问题和对策

浅议房地产技术管理工作的问题和对策

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产事业突飞猛进。在房地产事业高速发展的同时，如何做好技术管理工作成为我们关注的核心。本文试从房地产技术管理的概念内涵、所面临的问题和解决的对策三方面着手对此问题进行阐述，并指出房地产技术管理进一步发展的途径。

关键词：房地产技术管理；项目；对策

Abstract: along with the rapid economic development of our country, the real estate business by leaps and bounds. In the real estate business high-speed development and at the same time, how well the technical management work is a core of our attention. This paper tries to real estate technology management connotation of the concept, the problem and the countermeasures to this problem from three aspects is expounded, and points out that the further development of the real estate technology management approach.

Keywords: real estate technology management; Project; countermeasures

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号

房地产事业关乎国计民生，是现代国家建设环节中的重头戏。特别是近几十年来，我国各项事业快速发展，经济日益繁荣。面对着这大好形势，房地产事业临来了它又一个的春天。但面对房地产事业的快速发展，也使我们看到了它存在的现实和理论问题，有些问题如此重要，以致如果处理不当，则将成为牵制房地产事业进一步发展的瓶颈。在这些问题中，最重要的莫过于技术管理问题。技术管理问题是房地产管理问题在新时代的新要求，它涉及领域广，技术要求高，所以需要我们认真地加以研究。

一、房地产技术管理的复杂性

何谓房地产技术管理？这是涉及房地产技术管理时所

要问的第一个问题。房地产技术管理，不是单纯对技术的监控和优化，它的实质是使用技术来提高管理，就是说它的目的是管理，而技术则是进行管理的手段。

房地产技术管理的复杂性，并不单纯体现在它对技术的高要求上，更重要的是体现在它的复杂的环节上。这些环节历时长，而且环环相扣，互相影响，如果一个环节处理不当，就会影响其他环节的解决。这些复杂的环节主要分为四个部分。第一部分：项目概念熟悉阶段。在房地产建设项目开始实施前，自然要对其进行严格的规划，并且熟悉其中的各个环节和其中所涉及的建筑学等相关领域的技术问题，并在其

基础上设置相应的管理对策。第二部分：项目规划认定阶段。项目规划完成后，并不意味着就进入建设实施环节，它还要付诸各个专家和专业人士的讨论和分析之中，争取发现其中可能存在的问题，以减小建设实施中不必要的损失。第三部分：称之为项目实施开发阶段。这个阶段初看起来是极为简单的，实际上并不如此，它除了要解决建设自身的问题外，还要处理与之相关的其他问题。如建设新的建筑和拆除旧的建筑的矛盾问题，拆迁费用规划问题，建筑的兴建与周边环境的美学协调问题等等，这也就涉及到房地产技术管理过程中所面临的种种困难和问题。第四部分：称之为项目结束验收阶段。在完成精心的规划，在消除了各种可能存在的隐患之后，建筑一经完成，就到了项目验收阶段。验收阶段是对建设项目的肯定和重新认识，新的建筑的建成，可能造成其与周边社区的新的矛盾，在这个阶段必须努力予以解决。可以说黄永河的归纳和总结，从房地产项目的规划到项目的验收，从项目前到项目后，完整准确。但他没有涉及房地产管理项目的实质性问题，所以对房地产技术管理的本质还没有清晰的阐述。

二、房地产技术管理所面临的问题

要想认识房地产技术管理所面临的本质，我们还必须努力解决其在实施中可能面对的困难和问题。其实这些问题不仅仅引起我们专业人士的关注，还引起了政府相关部门的关

注。朱宝隆先生长期关注政府在这一领域的动向。他认为，以上海市为例，各种修缮委员会以及各类项目规划的制订都是政府对此格外重视的明证。但不仅仅是上海市而已。其实政府对此的工作一开始就是在全国范围内铺开的。这主要表现在政府实施的各种标准化工作，当然包括上面提及的各项规划住宅修缮委员会，以及政府出面联系各个高等院校，对房地产技术管理进行系统研究和总结，甚至还包括全国范围内的古建筑整治、规划以及部分地区危楼整治，特别是各地中小学学校宿舍教学楼的安全治理。

但这些解决方式是分散而缺少条理的。而真正的系统的科学的方法，其实在我国并没有得到很好的推广与实行。对于在房地产事业中技术管理的科学方法，雷敏作了多年的观察和研究。他将这些方法划分为各个阶段和各种制度，他认为应该包括产品定位阶段、方案设计招标、扩充设计和施工图设计管理、成果审查阶段、施工阶段、销售阶段和售后服务阶段、技术部的组织架构、项目日志制度等。这些方法是高度概括的结果，具有极大的适用性。产品定位，是说房地产技术管理的质量和程度要与它的技术程度相适应。方案设计招标是意在指出个人智慧的有限，公开招标，则有利于采纳最合理的设计方案，并有利于消除各种矛盾。施工图设计是房地产技术管理中最重要的一个环节，也是其关键之所在。只有进行安全有效的管理，才能保证建筑设计的保密和

安全，这关乎全局的安全。成果审查，它的重要性往往不是太容易为人所察觉，所以往往为人所忽视。它有利于消除各种矛盾，优化社区环境，这是房地产技术管理中的保障。施工阶段，不仅仅就建筑进程而言，在这个阶段还要完善和改善工人的工作和生活环境，保障工人的生活条件是实现建筑设计完满实现的保证。销售阶段和售后服务阶段，这是房地产技术管理的成果回收阶段。这个阶段并不像很多人想的那么简单，它要求有经验的销售人员进行专门化的销售工作，以吸引尽可能多的消费人群。技术部的组织架构，是指技术部的特殊性。技术部并不以建筑的建设完成为其工作的完成。技术部必须从每一次的建筑实践中看到自己的不足，并认真吸取教训，总结经验，以利于自己技术管理水平的提高。项目日志制度也是对此而言的。建立项目日志，才能及时的总结自己的不足，才能发现问题，才能保证自己技术管理水平的持续有效提高。

三、有效解决房地产技术管理问题的对策

既然发现了问题，就必须解决问题。我们在上面已经看到大部分学者都将房地产技术管理完整地划分为各个环节，这些环节涉及建设项目初期至最后建筑设计实施的完成。所以针对房地产技术管理中存在的问题而提出的解决方案，也必须涉及各个环节和阶段。

笔者基于多年的建筑实践经验，认为我们可以采取六种