厦门房地产二十年发展历程回顾

厦门房地产二十年发展历程回顾

从选购到抢购，又从抢购回归选购，厦门房地产市场一步步历练成熟，购房者也

更为理性。

编者按

近20年来厦门房地产已经取得长足的发展。回首已经走过和正在走的路，我们试图发现厦门房地产运行的轨迹与曾经重要的节点。

作为“创造城市价值”的系列活动，继委托知行策划完成“厦门不动产价值调查”与分析之后，本报又特邀城市年轮、豪斯、新景祥三家知名房地产策划代理机构，分别从市场演变、产品升级和区域扩张等角度，对厦门房地产进行了整体、全面和深入的梳理。

这三家代理公司均为厦门资深的房地产策划代理公司，也是目前厦门一线的品牌代理公司，他们不仅见证了厦门房地产的发展，也与市场同步共舞，为厦门房地产发展提供策划思想与智力支持。因此，这些分析清晰地勾勒出厦门房地产发展的脉络，并对进一步的发展进行了极具参考价值的预测。

更为可贵的是，我们每一个人，都从中深刻地感受到了厦门房地产业为城市创造价值的力量和辉煌。

时光荏苒，沧海桑田。厦门，正以其独有的魅力从海岛小城迈向海湾型都市的变迁。

作为一座城市发展年轮永恒的主题，在近二十年里，厦门的房地产市场，也经历了跌宕起伏的风雨历程。今天我们重温这段历史，目的在于总结经验，为今后创建一个更健康、更良性的房地产市场提供有益的借鉴。

稚嫩的萌芽期

（1984～1991年）

改革开放前的厦门长期处于战备状态，城市和居民住房建设的投入几乎一片空白，长年累积的亏欠使得厦门的居住十分紧张，人均居住面积不足4平方米。从上个世纪80年代初开始，随着两岸关系的缓和以及经济特区地位的确立，厦门加大了住宅建设力度，陆续兴建了湖滨南路、振兴新村、槟榔小区、莲花一～三村、湖里等一批居住小区，在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。

从上个世纪80年代中期开始，政府加快了经济体制改革的步伐，传统的思维模式受到了强烈的冲击，“住房也是商品”的观点逐渐得到理论界和政府的认同，住房制度改革和保险制度改革成为当时政府改革攻坚重点，商品房进入实质性的市场运作。1984年，位于浮屿的嘉美花园由厦门房地产公司投资兴建，

此后，美仁新村、凤凰山庄、西堤别墅、莲坂小区、官任小区等商品房项目相继开发。这一时期的开发主体较为单一，基本上由后来取得一级开发资质的厦门房地产公司、东区、筼筜、特工、特房等几家包揽，虽然也有少数港商涉足，但只能采取与国内企业合资的方式。土地出让方式接近划拨，房产销售对象主要是华侨和外商。普通老百姓尚没有购房的理念和心理准备。

1991年，厦门出现了第一个商品化的统建房小区——松柏小区，同今天人们趋之若鹜的抢购经济适用房的情形相比，每套2～3万元的套房遭到人们的冷遇，许多拿到指标的单位由于“无人问津”，只能退回给住宅办，在双轨制的年代，只交一点租金的无偿分房毕竟实惠得多。

上个世纪80年代中期到90年代初是厦门商品房发展的萌芽期，虽然从资金投入、建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。

超前的过热期

（1992～1994年）

从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，厦门瞬间增加了100多家开发商，房地产成为继贸易之后的一个热门行业。商品房房价从1991年的1000多元/平方米飙升到1993年的4000元/平方米左右。

这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及中央、内地地方政府、大型国企驻厦的直属企业为主，以汇成建设为代表的外商投资企业也开始独立运作项目，成为一支重要的开发力量，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让方式以协议出让为主，出让地价相差较大。尽管如此，公开竞拍形式还是悄悄地走上历史舞台，1992年，厦门首次成功拍卖出7幅土地。除了协议出让和公开竞拍外，合作开发也是当时的一大特色，一些主业经营不善，但拥有大量土地的国企，采取利润或实物分成的方式，同投资商联合开发商品房。

在开发的物业形式上，写字楼成了当时开发商追逐的目标。究其原因，主要有两点。第一，当时的经济形势非常红火，催生出一批新兴的贸易、投资公司，作为经济特区的厦门，更是成为众多企业的衍生地，受香港公司的影响，普遍很注重公司的办公环境和形象，豪华的办公室成了这些新兴企业的标志。写字楼的需求因此骤然增大。第二，在这波房地产高潮之前，由厦门房地产公司开发的几个写字楼项目如湖滨北路的振兴大厦、振业大厦、特贸大厦、鹭江道的海滨大厦等，均取得不俗的业绩，售价比住宅项目高出一倍以上。高额的回报、成功

的案例使得开发商将写字楼作为开发首选。而这期间上马的一些写字楼项目，运作较为迅捷的如国贸大厦、海光大厦、宝福大厦、鸿翔大厦等，也的确功成名就。但后来一些企业把写字楼项目作为形象工程的载体，以致在开发上互相攀比，求高求大，丧失销售良机，造成一些写字楼空置积压。

应该说，1992～1995年是厦门写字楼开发的黄金时期，当时的销售单价大多在6000元/平方米以上，销售周期也很短，投资回报十分可观。抚今忆昔，不禁令人扼腕嘘唏。

这期间的商品住宅项目大多是小规模的零星开发，消费主体以集团购买为主，公司购买后作为福利分配给高管人员。由于开发规模小，且其时许多贸易公司效益不错，市场供不应求，住宅价格也一路上扬，普通公寓的最高单价突破5000元/平方米，均价也在4000元/平方米左右。较有代表性的项目有嘉禾路的香江花园、湖滨北路的怡祥花园、湖滨东路的嘉隆商业城等。由于当时的私营及个体经济尚十分薄弱，商业项目的需求很小，开发量非常稀少。

岛内的开发热此时也蔓延到岛外，岛外历史性地出现了商品房项目，如集美的太源花园、麒麟居，杏林的中闽鹭江花园等。

这一时期开发商的营销手法尚处于原始阶段，没有运用广告的意识。铅印的文字说明和户型介绍就是全部的销售资料。售楼处非常简陋，格式合同还没有出台，销售合同由各开发商自己拟定。对购房者来说，小区配套、景观、物业管理还是陌生的概念。

寒冷的冬蛰期

（1995～1998年）

1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，货币大量增发，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。为了防止国民经济运行失控，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。一时间，大批工程项目下马，水泥从1993年上半年的600元/吨跌至200～300元/吨。房地产作为龙头行业，自然遭受到沉重的打击，开发商的资金链纷纷断裂。由于房地产开发特有的滞后性，真正的低潮从1995年才得以显露，岛内的商品住宅均价从4000～5000元/平方米一路下滑到2000～3000元/平方米，东部新区的价位甚至在2000元/平方米以下。而写字楼更是饱受重创，销售全线受阻。一些在1995年以前立项，而在这期间推出的项目，如台亚大厦、侨旺大厦、国泰大厦等，直至现房阶段，销售率仍然很不理想。更有部分项目如依人大厦等，成了著名的烂尾楼。十年过去了，如今的写字楼市场仍在期盼重塑辉煌。与写字楼及住宅市场形成鲜明对照的是，随着个体商业的快速发展，这期间小面积的商业店铺开始升温，商住楼逐渐成为市场主体。