大明宫商业项目策划方案

大明宫商业项目、住宅项目商业部分

前期策划方案

- 1 -

第一部分：大明宫商业项目

第一章商业部分

一、西安商业地产及大明宫区域商业地产市场概况

1.西安商业地产市场分析

⏹随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地

产。2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影

响下，部分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，

商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张下，商业

的需求也不断提升，诸如浐灞区域、曲江区域，加速了市场供应攀升。

⏹2011年西安商业物业各城区销售情况

从分城区的销售情况来看，2011年，城北区城北新房商业地产销售情况较好，

占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论

是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。

⏹2011年西安各物业去化周期比较

截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，可以看出，商业物业市场存量较大。从去化周期来看，全市商业物业需46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。

⏹城北区商业地产市场前景广阔

上表是商业物业销售量较好的前三个城区，可以看出，截至2011年12月城南区城南新房市场存量较大，相对而言高新区市场存量较少；但是通过去化周期的对比可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区城南新房100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，发展空间广阔。

2.大明宫板块商业地产市场分析

⏹大明宫板块最早为西安建材家居专业市场的聚集地，流动人群较多且杂，但随

着大明宫国家遗址公园的建立，太华路的潜力迅速被挖掘，万达、万科、中建、

大明宫实业、经发等国内知名地产开发商纷纷在本区域内进行项目开发，其中

万达第五城商业体量20万㎡，万达集团在西安开发的最大的项目，因此太华

路将是北郊未来的商业、商务、居住的中心。发展潜力巨大。

⏹大明宫板块商铺销售价格及租金分析

⏹大明宫区域已建商业项目市调

太华路片区目前临街商铺销售均价基本保持在30000元/㎡，一层租金135

元/㎡/月左右，前期主要是以建材市场等专业市场业态为主，投资环境相对于

同区域其他片区尚有一定的距离。但是目前发展势头迅猛，后期投资潜力大，

成为本区域商业地产最大的优势。

二、规划设计

1.项目总体定位

1）市场定位——高端百货+配套商业

总宗旨——自持+销售。在保证商业后期能够成功运营前提下，建议公司能够自持

部分商业物业，将非自持产品做成大多数投资者较能接受，且又能够多出商业面积

的建筑形态。

2）定位论证

⏹首先，对于大型的商业城市综合体，由开发商自持商业会使商业后期的经营有

保障，避免后期运营混乱的情况。

⏹第二，从项目所在区域的整体商业环境上分析，北面有万达广场，西面有华润

欢乐颂等大型的购物中心，将本区域由过去以建材销售为主的目的地型消费市

场成功转型为随意性消费市场。继续增加百货业态，会进一步增强区域整体的

消费磁场，吸引更多的消费人群。

⏹第三，万达广场、华润欢乐颂项目的消费档次定位属于中端标准，建议本项目

引进品牌知名度和消费档次高的百货业态，形成区域内的消费差异化，如世纪

金花、广州百货、王府井百货等高端百货商家，保持良性的竞争，共享消费人

群。

⏹第四，在西安城北原商业和商务中心未央路已经基本饱和的情况下，本项目在

区域必将成为城北新的商业商务中心，因此投资潜力较大。

⏹第五，主力店的入驻是对项目消费人群和档次最为有利的保证。依托此优势将

非自持部分的商业定位为配套商业，为本项目写字楼、公寓和周边居住工作的

人群服务，主要以精品零售、餐饮、休闲、娱乐等业态为主

2.楼位规划排布

1）规划布局原则

⏹在保障商业部分容积率前提下，将商业面积最大化。

⏹充分考虑后期运营消费动线，将万达广场、华润欢乐颂等项目的人流引入本项

目。

⏹考虑主力店对于位置、动线交通和展示面的要求。

⏹保障商业部分的消防安全问题

⏹商业排布的合理性：沿有利街面优先排布为原则，最大化放大商业的昭示性，

并强化人流、车流组织动线的设计，以便聚集人气。

⏹商业铺位的可用性：设计上保证合理的层高以及进深面宽比，尽可能避免异型

空间、柱子及利用死角等。保证铺面的最小分割及可拼合性，提升购买灵活度。

2）规划排布说明：

⏹商业部分楼层高度全部为4层，其中A区面积约为22460㎡，B区面积约为

10040㎡，C区面积约为9240㎡，D区面积约为13656㎡，商业总面积为

约：55396㎡。其中A区B区为自持物业，C区D区为销售物业。

⏹整体商业沿两条规划路、凤城一路和内部商业街沿线分布，做到户户临街的格

局。

⏹将主力店设置在A区、B区，通过主力店的形象展示，提升项目整体的品质，

带动其他商业销售进度

⏹将C区、D区由中间部分分割开，增加临街门面，提升销售价格和销售速度，

保障项目回款

3.本项目租金、售价分析

1)销售价格分析

⏹依据大明宫区域目前在售商铺的价格，结合本项目实际状况建议本项目商业部

分价格为：

一层：40000元/㎡

二层：25000元/㎡

三层：20000元/㎡

四层：10000元/㎡

商业部分整体销售均价为：25000元/㎡

2)定价说明

⏹收益还原法：本区域内目前的租金水平保持在150元/㎡/月左右，区域内投资

回报率基本保持在4%~5%（暂不考虑物业升值和区域发展速度），取中间值

4.5%则一层销售价格为：150*12/0.045=40000元/㎡

⏹以一层40000元/㎡作为整个项目定价基数，二层价格系数为：1:0.625，三层

价格系数为：1：0.5，四层价格系数为：1:0.25（按照目前市场多数使用的商