上海万科五玠坊营销案例

持续销售期
灵动.生命的建筑.五玠坊由此而生—— 此时.你已在！
蓄水期
6
推售节奏
时 期
导入期&售楼处公开体 验（2011.6-2011.12）
蓄水期&样板房公开期
认筹期&开盘期
（2012.2 -2012.5）
第二批大平层推出 （2012.5-至今）
（2011.12. -2012.2）
推 量 与 销 售 信 息
绝对保密
20120820
上海 万科五玠坊 案例 营销篇
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目录
Part 1 项目概况 1.1基本情况 1.2环境分析 1.3项目规划 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏 Part 4 现场营造 4.1现场包装 4.2现场营造 4.3样板房 Part 5 总结与启示
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项目概况——环境分析
同时拥有城市公园和成熟商业
位于浦东核心三林地区，拥有三林公园、世纪公 园等天然氧吧； 除了周边成熟商业外，项目自身配备了约2万㎡由 多位国际大师打造的精品商业。
拥有丰富的教育资源
众多市、区重点院校集中于周边，满足不同年龄 段的求学需求。
二环三桥四隧四轨道，交通便利
步行5分钟可至6号线高青路站； 此外，周边还有轨道7号线、8号线、及11号线 （延伸段在建）； 二环：内环、中环（距上南路匝口1公里）；三桥： 卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥；四隧：西藏路隧 道、打浦桥隧道复线、上中路隧道、龙耀路隧道。
端午节活动
“风生水起”讲座
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总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
工程进度、销售进度、推广进度，3者高效对接，紧密配合，强力执行；
景观资源充分利用：低容积率 稀缺大平层产品
项目建有四大组团及丰富水系资源，低容积率使产品本身舒适感有效的提升；
得
以稀缺赢得胜利!
媒体整合策略：以微博营销为主，辅以平面媒体
1、项目于8月14日获 得第二批预征，预计于 10月推出
10,500 9,000 7,500 6,000 4,500 3,000 1,500
9277 38390 37617
40,000 39383 39,000 38,000
5137
36394 2983
37,000 36,000
1619
35 19
35,000 6 34,000
2
项目概况——基本情况
基本概况：
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 上海浦东新区大三林板块 10万m2 10万m2 40% 804个 建筑类别 容积率 最早开盘时间 总户数 装修情况 大平层 1 2012-4-20 365套 精装修
物业费
物业公司 景观设计 规划布局 当前均价
5.85元/m2·月
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万科物业 长谷川浩己;户田知佐 29栋5层多层（大平层） 30000-50000元/平方米
开发商
建筑设计 全程营销
万科房地产
芦原弘子 易居中国/合富辉煌（中国）
项目简介： 万科五玠坊总占地面积约12万方，由住宅商业2部分组成。住宅占地约10万方，商业占地约1.8万方，住宅 由29栋5层精装修大平层点状分布组成，面积在240-330之间，绿化率高达40%。容积率仅为1.0； 万科五玠坊倡导本真生活，尊重自然和居住的统一，邀请了桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国 际大师团队打造高级住宅及商业。
4
项目概况——项目规划
万科将商业部分命名为万科2049，项目的最大特色在于槙文彦设计团队引入的“五感环境学”理念，以复合性的规 划设计，从视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉等五种感官体验着手，打造景融于商、商借于景的多元化功能商业形态 ，充分满足追求品质生活的新中产阶层需求。南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将常年吸引国内 外高端艺术展品展出，营造艺术氛围，底层沿街租户除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及 餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态，打
11 2012年7月
成交套数 成交均价
0
2012年5月
2012年6月
成交面积
2012年8月
7
现场营造
现场包装
售楼处外立面 工地围挡
8
现场营造
现场营造
艺术咖啡馆
售楼处内部
小区实景
现场洽谈处
9
现场营造
样板房
售楼处
看房通道
10
现场营造
286-288平米
样板房
328-330平米
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广告策略
万科五玠坊媒体组合策略
户外 报广 道旗、围板 东方早报、新民晚报、新闻晨报
网络
直效
项目网站、微博、人民网
短信
户外导旗
东方早报
户外指示牌
新民晚报
新闻晨报
新浪乐居
12
广告策略
万科五玠坊新媒体推广组合
专业网站楼盘动态发布 看盘网络实录转载 短信
官方微博
项目网站
新浪乐居
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广告策略
微博营销活动
奥运主题系列
六一儿童节
欧洲杯
母亲节活动
造完美五感体验空间。
悦之丘 和之坪
梦之湖
商业
百度文库
花之谷
乐之岛
小区正门
馨之亭
5
形象定位
案名：万科五玠坊
项目定位语：后世博板块标杆豪宅
SLOGAN：贵在生活本真
阶段
导入期
推广语
建筑师眼中的未来高级住宅
形象初定期
蓄水期 实景体验区公开 大平层首次开盘＆ 推广期
万科·五玠坊，贵在生活本真！
前期围板 尊重自然、尊重艺术、尊重生活的可 能 万科五玠坊——让居住回归生活的本 真 优越的城市中心位置，快速接驳全城 的艺术人文场馆
1、2011年6月1 日万科公布了万 科五玠坊的设计 团队，举办了“ 高级住宅的现状 及趋势”的论坛
1、项目于2月开放样板 间，预计2012年开盘， 主推精装大平层240320平米左右，包含5、 6种户型，共5层，一梯 一户
1、五玠坊可接受认筹 ，意向金20万元，开盘 享97折优惠 2、4月21日意向金可转 为定金开始选定房源 3、五玠坊于5月5日正 式开盘，开盘当日均价 32000元/平方米
媒体投放以目前较为热门的微博营销为主，时时微博更新。
失
可以做得更好！
平面媒体投放主要集中于8月，前期投放力度较小
项目投放媒体在开盘前期较少，主要靠营销代理及微博传播。从8月开始媒体投放力度加大。
周边未完全开发
周边配套不够完善，主要以动迁房为主，生活居住氛围不够浓厚，商 业主要依靠项目本身的建设。
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