投资性房地产-中级财务会计知识点

投资性房地产

2020年3月7日15:35

基本概念

定义：为赚取租金或者资本增值，或两者兼有而持有的房地产

房产已出租的建筑物

地产已出租的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权

下列不属于投资性房地产

自用的建筑物固定资产

自用的土地使用权无形资产

销售的房地产存货

经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）

账务处理

投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、成本模式

取得

1.外购的投资性房地产：

外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

会计处理为：

借：投资性房地产

贷：银行存款

2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产：

成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，

会计处理为：

借：投资性房地产

贷：在建工程（一般企业）

后续计量

1、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

投资性房地产累计摊销/

2、取得的租金收入，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

贷：应交税费——应交营业税

3、投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

4、处置投资性房地产：企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，会计处理为：借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

二、公允价值模式

取得

1.外购的投资性房地产：外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：

借：投资性房地产——成本

贷：在建工程

后续计量

1、投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

2、取得的租金收入，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

3、处置投资性房地产时，会计处理为：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借记）

同时：

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或作相反分录。

三、投资性房地产计量模式的改变

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、投资性房地产的转换

1、成本模式

1)投资性房地产转换为自用房地产。

应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

2)自用房地产转换为投资性房地产。

应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

2、公允价值模式

公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理：

①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。

②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。