房地产文献综述

文献综述

前言部分：住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系到一个国家社会的稳定和经济的发展。我国作为一个发展中国家，随着经济的发展和城镇化的加速，城镇人口不断增长，住房问题日益突出。经过党和政府十多年的住房制度改革，我国城镇住房建设取得了可喜的成就。但当下以武汉市为例平心而论，武汉人民的居住条件近年来虽有了很大改善，却也离小康目标和一些先进城市相比存在一定差距。武汉市是我国特大城市之一,是著名的历史名城,有悠久的历史和光荣的传统,在改革开放的今天,武汉市面临着新的发展机遇,振兴武汉经济,加快武汉发展已成为时代对武汉的要求,武汉只有加大改革力度,加快住房建设,加快住房商品化、市场化进程,才能更好地适应形势发展的要求，这对武汉具有特别的重要性。

主体部分：近年来，随着武汉市对城中村，郊区等地的城镇化不断推进，武汉市的房地产业也日新月异地发展起来。房地产业的发展要受到宏观和微观、经济与社会等多方面因素的制约。从短期上看，经济增长水平、居民可支配收入水平、价格水平等经济因素以及金融政策、土地政策变动等政策因素容易成为影响房地产业发展的直接因素。从中长期的趋势来看，城镇化是扩大城市房地产市场需求和推动房地产业发展的非常关键的因素

武汉市城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的。城镇化速度的加快不可避免地会带动房地产业的发展，反之房地产业的快速发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。《现代物业》曾刊文称：房地产业是国民经济运行中的先导性、基础性产业，房地产商品则是社会必须的生产资料和生活资料，是各种社会经济运行的基础和物质载体。任何城市的发展都要依靠房地产开发先行，城市空间利用和资源开发都依赖于房地产业的运行，城镇化所伴随的城市人口聚集、城市规模扩大，以及城市结构的变化都会为房地产业的发展提供空间条件。

关于城镇化对房地产市场形成的有效需求，马春辉在《中国城市化问题论纲》中作了分析：城镇化积极带动了房地产市场的消费性需求。消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，农村人口大量进入城市，首先必须满足的是住房需要，由此形成住宅房地产固定性的消费需求。同时，城市建设的发展，需要进行旧区改造，旧城区的房屋拆迁也会引致拆迁户的大量住房需求。其次，城镇化直接拉动房地产市场的生产性需求。城镇化过程中，人口从农村向城市迁移，并在城市中从事非农业部门的劳动。为吸纳更多的农村剩余劳动力和新增城镇人口，物质生产部门和服务部门必须扩大规模，提供相应的就业岗位，建造更多的工厂厂房、商店店铺、办公用房、服务行业用房以及其他各类生产经营性用房，以满足扩大的社会生产经营活动的需要。这样的分析十分符合武汉市的住房现

状。

住宅总是为人服务的，人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。武汉作为九省通衢，历史名城，常住人口和流动人口都很多，特别随着近年来武汉市人口的增长和全面城镇化的加快，使得新增人口的对住宅需求格外紧迫。除此以外，年龄结构也是影响人们对房产选择的重要因素之一。《房地产市场》就曾分析：青年人口(15一39岁)年富力强，收入较高，负担较轻，正是成家立业时，对住房的需求量较大。壮年人口(40一59岁)在各方面都比较成熟，收入也较高，但一般家庭负担较重，我国城市大部分人口仍属工薪阶层，且“上有老、下有小”，在养老保险、医疗保险还不十分健全的情况下，在购买和消费方面都比较成熟和谨慎，置换房屋的需求并不强烈。老年人口(60岁以上)多数已退休，收入锐减，生理、心理和社会经济地位的改变使得其需求表现出成熟、稳定、谨慎等特征，对商品和劳务的选择比较挑剔。多数老年人身体状况不佳，在住房方面一般是在原有基础上的修缮，或少数换置楼层不高而采光效果好的新房。因此对武汉市人口的数量和年龄结构分析也将作为分析武汉房产市场现状的一大依据。

房地产是具有投资与消费双重属性的特殊商品，其价格的高地与经济因素有密切关系。影响房地产价格的经济因素有很多，首先是经济发展水平对房地产价格的影响，当经济发展迅速时，投资和消费能力高涨，房地产将繁荣发展，价格也随之上涨；其次物价水平与房产价格成正向关系，当总体物价上涨时，房产价格也水涨船高；同时，居民的收入会影响他们的购买力，当收入高时，追求更好生活的居民增加了对房产的需求，导致房价上升。

房地产作为国民经济支柱产业，关系着国民经济的健康和稳定发展，因此房地产业在自发调节的基础上，更有中国政府这只“有形的手”通过一系列政策对房地产行业进行宏观调控。影响房地产行业的政策因素有很多，《经济研究导刊》认为主要有房地产价格政策、土地政策、金融政策、税收政策四大方面。政府通过房地产价格政策制定最高限价、标准价格等，这有助于遏制投机炒作行为，避免房价过度上涨；土地政策包括调整土地市场的供应方式、供应数量等，当土地政策对土地供应量进行限制，将抑制房地产企业的过度开发，控制了房地产开发规模；金融政策，需要资金支持的房地产行业离不开金融行业的规范和引导，金融政策包括货币政策、利率政策和银行信贷政策等。货币政策对稳定物价尤其是控制房价有重要作用，当政府实行宽松的货币政策时，货币供应量增加，购房者需求较高，会促成房地产价格上涨，反之会导致开发商投资不足，房地产价格下跌。利率与房地产价格一般呈负相关，具体而言，利率政策主要有存款利率和贷款利率两方面，低存款利率会促进居民消费，进而促使房地产价格上升。贷款利

率则同时影响房地产的需求和供给，对房地产价格有综合影响。税收政策，房地产税收政策对遏制投机和房地产泡沫有重要作用，房地产业的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税等，其中房地产税对房地产价格影响较大，2011年房产税在上海和重庆两地试点，房产税增加了投资性住房的持有成本，投资回收期延长，成本和风险增加，从而降低持有性需求，促使投资性住房的抛售，增加房产的总供给，房产税对中国的房价起到了一定的控制作用。

总结部分：房地产行业作为我国国民经济的支柱性行业，近年来受到我国政府和国民的高度关注。影响房地产行业发展的因素种类多，数量大，因此可以推测，未来对房地产行业的研究还将是一个热门领域。特别是随着国家制订的中部崛起战略，武汉市发展受到的关注和支持都大大增加，城镇化建设全面加快，随之而来的一系列住房建设、配套设置建设等问题仍有待解决，对武汉与其他城市的房地产行业作对比分析，有助于武汉的城镇化建设，对武汉市的小康建设、长期发展规划等都有重大意义。

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