专业市场规范：定位及规划设计建议报告撰写纲要

世方规范化系列二：

定位及规划设计建议报告撰写大纲

第一部分：项目整体定位

一、项目定位的机会点与切入点总结；

根据已完成的《市场调研及初步定位分析报告》和《项目多项定位论证报告》，总结和提炼出本项目定位的几大机会点，一般可从经营环境与档次的升级、填补市场的空白、市场的业态规范化、现代化经营管理的引入、经营配套的完善、政府政策支持、规模优势、地段条件适合的等几个方面来总结和阐述。

二、项目定位分析

1、项目整体的战略形象定位

用一句简洁有力的语言，阐述项目战略形象定位，并通过一段话进行说明。如：粤西商业典范，五邑商贸龙头

2、项目的整体经营定位

用一句简洁清晰的话阐述项目整体经营定位

对经营定位的关键词语进行解释，如辐射区域、经营品种、一站式、经营方式等简要阐述该经营定位的主要缘由

如：24万平方米粤西地区最大的现代化小商品批发市场

2、项目业态组合和经营品种定位

1）业态组合定位

阐述项目主要的经营业态，如小商品、服装、鞋包、建材、五金等

2）各业态经营品种定位

列举各个业态的具体品类、档次、价位，并配备相应的图片说明

3、项目商圈半径定位

根据对现有老市场商圈辐射半径、老市场采购客户来源范围的调查、对项目下游市场调查情况，再结合项目和城市所在区位、交通条件等，综合分析项目未来的

商圈半径定位。

商圈半径定位一般需要分品类来说明，因为不同的品类，其辐射的范围可能不一样；

最后商圈半径还需要划分为核心商圈和次级商圈来分别说明

注：商圈半径的说明，一般都需要配备城市的地图来标识

4、目标消费群体定位

需要结合我们对老市场采购客户、下游市场调查、专项采购调查和市民的随机访谈调查情况，对项目未来目标消费群体进行详细分析阐述，若项目定位为批零兼营的市场，则需要分批发和零售两个方向来分别阐述

批发类采购客户，主要类别、分布、数量、采购特征等

零售类消费客户，主要类别、分布、数量、购买特征等

5、目标经营商户定位

根据对老市场商户、同类地级市商户、上游市场商户、厂家等的调查访谈，确定本项目未来目标经营商户的定位。目标经营商户的定位，包括商户来源地、商户级别、各类商户的占比等。

6、项目经营定位SWOT分析

对项目经营定位的优势、劣势、机会和威胁点进行详细的分析

并阐明对策。

二、项目定位各业态经营规模量化

1、规模量化依据

1）国内一般地级市小商品市场规模

根据世方操作和调查过的地级市项目，一般国内地级市小商品市场整体经营规模在约30000～50000平方米，少量达到80000平方米，建筑面积约在60000～100000平方米，少量地区可达120000平方米。

国内地级市小商品市场规模一览：

2）本地市场和省内同类地级市小商品市场业态规模汇总

根据调查报告中的内容，分类统计汇总本地市场和省内同级别地级市市场小品各个品类的经营面积。

举例：

如果数据中，存在比较异常的数字(如某个品类数字畸大或畸小或者缺失)，则需要对该异常数字进行解释说明。比如当地有优势产业，或者历史原因，该市场具有超出一般的辐射范围等。

3）各个经营品类规模量化调整

规模量化方法：

由于小商品，属于日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和消费能力，在根据同级别地级市进行规模量化调整时，主要依据的是本项目所在城市与同级别地级市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据。具体的计算方法如下：第一步：计算小商品消费水平相似度

人均社会消费品消费量=社会消费品零售总额/总人口

小商品消费水平相似度的计算：

本地，相似度为1

外地，相似度为两个城市的人均社会消费品零售消费量的比值（用低数作为分子）

第二步 计算各个城市各个品类根据相似度调整后经营面积比例 比如以常州的文体用品为例：

根据市场调查汇总的常州及同级别地级市文体用品经营面积及其比例如下：

根据第一步计算出的相似度进行调整，调整方式为：

原业态经营面积比例X 小商品消费相似度，比如17%X0.78=13.2%

按照上述方法调整后，常州及周边地级市的文体用品经营面积比例如下：

第三步 计算各个城市的经营面积比例参考权重

本项目该业态的经营面积比例，参照调整后本地现有市场经营面积比例以及同级别地级市市场经营面积比例，进行最终确定。主要通过权重方式进行计算。 一般情况下，本地市场比例对本项目比例，具有最重要的参照意义，我们取为60%的权重，外地市场综合占权重比为40%。但是具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。 城市权重= 该城市相似度

所有异地城市相似度

仍以常州项目为例，计算各个城市权重

镇江权重= 0.78/（0.78+0.76+0.99） X40%= 12.32% 同理计算出各个城市的权重

X 40%

第四步：计算最后确定的本项目该业态经营面积比例

本项目该经营业态比例=各个城市调整后经营业态比例X各城市权重

比如常州项目文体用品的经营面积比例=

4.7%×60% + 13.20%×12.32% +

5.3%×12.01% + 5.93%X 15.69%=

6.01%

2、本项目各业态经营规模确定

根据上面确定的本项目各业态经营面积比例，以及本项目小商品经营区域的总体规划面积，计算出本项目各个业态的初步经营面积规模。

说明：以上阐述的规模量化方法，仅适用于同级别地级市市场，如果某个地级市市场是辐射全省，甚至更大范围的市场，则该量化方法不能使用。

三、业态区域划分和平面布局

1、一般小商品市场（或建材市场等）经营品类楼层分区的规律

介绍世方操作过的项目和成熟小商品市场，比如惠州、清远、浙江义乌等地小商品市场业态分布的情况

介绍本地现有市场、调查的周边同级别市场的小商品市场业态分布的情况

总结出一部小商品市场业态楼层分布的规律

2、本项目业态区域划分和经营平面布局

根据以上计算出来的各业态经营面积规模，再结合各个楼层的面积，进行初步的业态布局，然后再根据最终的布局情况，计算各个业态的最后的面积规模，并绘制分区平面图示意。