学区房调查报告——以广州为例

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何来学区房？
市场动力：家长追捧好学位
家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大 小无所谓，环境差点也能接受。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖 掉。买学区房的客户大多都是这种想法。
助推因素：开发商投其所好
家长们的这种心理一定程度上也助推了开发商们的“炒作”行为，他 们纷纷打出“学区房”招牌宣传自己的楼盘。开发商有多种方式抢占教育 资源：有的在自己小区内建立学校；有的将楼盘建在名校附近，享受名 校辐射的优势；有的就是直接出资兴建学校硬件设施，名校配师资和管 理。目的只有一个，就是与名校沾上关系，吸引购房者来购买。
单校划片
单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口接收片 区内所有小学毕业生入学。
多校划片
多校划片就是一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的 家庭也不确定到底能上哪个学校。 目的是通过这种方式为学区房降温，把就近入学落到实处， 从而改变“单校划片”产生的一些社会问题，把学生入读小学初 中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答 案变成多种可能，用“电脑派位”分配学生入读的学校，由此消 减学区房的优势，解决家长过分追捧学区房、中介大肆炒作学区 房的现状。
广州中小学学位分配：单校划片主 多校划片辅
不过，广州基本上是实行“单校划片”，即一个小学对应某个地段，地段内门 牌与学校是“一对一”的关系。只有部分城区公办“小升初”派位目前是采用“多校划 片”的方式，将多所热点初中分散至多个片区。也就是说，如果广州实行“多校划 片”政策，家长最担心的掷重金买下的学位房，今后可能会变成“学区房”，是否能 “买房入名校”将成了未知数。不过，如果是在名校林立的学区，学位房并不会白 买。
就近入学的 第一次提出 《中华人民共和国义务教 育法》第九条规定： “地方各级人民政府适 当设置小学、初级 中等学校，使少年 儿童就近入学”
1962
1986
1992
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政策演变
教育部建议推广， 各地可根据实际情况推出
单校划片：普通初中 多校划片：城市老城区、 优质初中 24个重点大城市
•100%的小学划片就近入学 •90%以上的初中实现划片入学 •每所划片入学的初中90%以上 生源由就近入学方式确定
五、名校地段年年有变动需了解区域招生政策
家长购房前可到教育局或者小学查阅该房对应的地段，因为这些地段大致上 是固定的。至于微调的情况则是很难估计，只能说一般情况下多年不变的地段， 微调可能性较少，而涉及社区或者街道合并、有新楼盘时，微调可能性较大。
三、拥有多套房产的家庭并不能任意选择学位
对于拥有多套住房家庭的学生，判断其是否地段生，要看居住的那套房子是 否在学校的招生地段内。同时，对于家里只有一套房子的学生学校会优先考虑安 排学位。但是，有学位房并且符合相关要求却被统筹是极少数的情况，原因可能 是相应地段学校太过火爆，学位供不应求。大多数学校目前并不会因业主拥有多 套房而拒绝小孩入学。
单校划片：教育资源相对均衡的地方 多校划片：教育资源配置不均衡、群 众择校冲动强烈的地方
重点大城市
•95%以上的初中实现划片入 学 •每所划片入学的初中95%以 上的生源由就近入学方式确 定。
2014.01
2015.04
2016.03
2017
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划片入学
现行政策
县级教育行政部门在上级教育行政部门指导统筹下，根据适龄学生人数、 学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，按照就近入学原则依街 道、路段、门牌号、村组等，为每一所初中合理划定对口小学，小学生根据 自己就读的小学升入对口初中就读。
沈阳
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现行政策
特大城市：北、上、广、深
• 向社会公开特长生招生计划并统一组织特长生入学 • 加强市级统筹力度，进一步提高优质高中名额分配比例 • 保障符合条件的非本市户籍适龄儿童少年在京接受义务教育 • 继续应用“上海市义务教育入学报名系统”，由幼升小向小升初延伸 • 倡导静安区“五年一户一学额”政策，实施区县增加到7个，进一步缓解“学区房”频繁买卖、炒 作等问题
长春
福州
厦门
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现行政策
暂不实施：哈尔滨、沈阳
哈尔滨
• 2016暂不实施多校划片政策，继续实行小学就近入学、初中对口直升的政策 • 继续积极推进和完善重点高中配额生招生政策，进一步引导学生按学区就近入学 • 继续采取“单校就近化片”的学区划分方式，为每一所学校合理确定招生范围，严禁跨区跨片招生 • 组织各区县（市）结合当地的实际情况为每所中小学合理划分学区 • 继续做好阳光分班，严禁招生入学违规行为
六、外来工子女入学需及早了解最新招生细则
按照中央在2009年就出台过关于农民工子女教育的政策，以及同年颁布的《 广州市2009年小学学位安排办法》规定，房管局住房和本单位住房租客(公房)的 子女，且该住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地，到对口小学作为地段 生接收。
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国内政策
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政策演变
入学保证
购房时机
有些学校规定孩子落户学区房 3年后才能入学，此外不同年 根据子女上学时间和学校学位名额情况 决定。部分学位有时间限制，小心过期。 份也有所调整，有可能买房后 无法上名校。
投资学位房需预测学位需求，尤其注意 有时间限制的学位房未来价值走势。 基本没有入学考试、电脑派位等限制条 件。 主要是二手房，完成进入重点 学校的使命后可转手下家。 一般会有入学考试、电脑派位 等限制条件。
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学区房价值与趋势分析
保值房产投资
面对一波又一波的楼市调控政策，学区房的抗跌性最强，价值高。 与其它房地产板块相比，学区房主要有以下两个特点： ①学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位 而购买，且在孩子毕业后有很大可能再度流入(二手乃至三手)市场； ②学区房受二套房贷上涨影响远小于其他的商业性购房。这是因为 有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升，这在一定程 度上抵消了房贷政策的冲击。 从全行业来看，学区房非常紧俏，基本上属于卖家一放盘立刻就有 人接下，其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。从板块 本身来看，30-70平米的二房式卖得最好，面积越小的学区房越受欢迎， 但同时单价也越贵。
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名校地产·词
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何为学区房？
学区化
一项教育资源分配政策，目的 是促进教育公平。政府根据生 源情况划分学区，一个学区对 应一或多个学校，房产位于该 学区内者可入读对应学校。
“学区房”是房地产市场的衍生品，是现行教育体制下的一个独特的现象。它是在教育部“学区化”政策背景下产生的一种房产资 源的类型，也成为房地产商的一种宣传口号和促销手段。“学区房”是指只要在某一学区内购房，则购房者子女可就读该学区所对 应的学校。由于名校教育资源优势明显，学区房价格一般都比同区房产高出20%以上。
根本原因：教育资源不均衡
其实这一切背后都是源于教育资源分配不公：省、市、区的重点学 校汪往往享有更好的师资、管理、硬件配套等资源，因而更容易出好成 绩，回过头来又凭借更好的成绩要求获得更多优质资源。这是所有人都 看得见的事实，也正因此所有人都争先恐后地追逐名校学位，由此催生 了择校费、学位房……现在，又有了学区房。
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学位房vs学区房
学位房 定义差异
房产带有某学校的学位（由开发商保 证），但不一定在该校学区内。 根据买房前开发商文件确认，有些学校 学位名额有限不能满足所有业主，或与 购买时间和面积有关。
学区房
房产位于某学校辐射范围内， 则根据就近就读入学原则，可 就近入学相关学校。 每年学区划分会有所调整，离 学校近也不一定在学区内，最 好事先调查清楚。
多校划片：“买房入名校”会否成为未知数？
“教育部放大招，学位房可能白买了!”中小学刚开学，网上热传的一则消息让 不少家长非常担忧。近日，教育部发布了《教育部办公厅关于做好2016年城市义 务教育招生入学工作的通知》(下称《通知》)，明确积极稳妥采取多校划片，将 热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。 由于目前广州小学采取的是按地段入学的方式，屡次被提及的“多校划片”让 许多买了学位房的家长担心“竹篮打水一场空”。对此，广州市教育局回应称，“多 校划片”在广州并非新鲜事。广州多年来在义务教育招生阶段实行的对口直升和电 脑派位较好地解决了义务教育均衡发展的要求。其中，电脑派位就是“多校划片” 的一种具体做法，很好地体现了教育部关于“多校划片”的精神。
一、登记房产时候要避免变成"不完全房产"
如果房产证业主除了小孩的父母还有其他人，这样的房产属于不完全房产。 只有当不完全房产满足唯一房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学。
二、人户一致规监护人和户主和居住地须一致
如果孩子现在户口簿上的户主不是孩子的监护人，比如是隔代的祖辈，这种 情况亦属人户不一致，只能划分到统筹生的范围。
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现行政策
全国义务教育招生入学工作现场会（2016.03.21）
针对当前义务教育招生入学改革存在的突出问题，2016年要重点做好4项工作： 一是科学做好划片工作。教育资源相对均衡的地方，要积极通过单校划片的方式，落实就近入 学的要求。教育资源配置不均衡、群众择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，稳妥开展多校划片。 二是严控特殊招生比例。各区（县）经省级教育行政部门批准招收特长生的初中所招收的特长 生比例，要降到区（县）初中总招生人数的5%以内。 三是方便随迁子女入学。要落实国家要求，在“两为主、两纳入”政策基础上研究建立以居住 证为主要依据的随迁子女入学政策，切实简化优化随迁子女入学流程和证明要求，提供便民服务。 四是加强政策宣传引导。要将核心政策内容制成通俗易懂的宣传材料，便于群众理解和使用。 要广泛运用网站、微信、微博等新媒体，持续宣传招生入学政策，提高宣传的针对性和实效性。
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现行政策
明确实施：长春、福州、厦门
• 继续探索多校划片入学办法，实现公办小学100%、公办初中100%划片入学目标 • 继续实行网上报名和公办学位派送，保障每名适龄儿童少年都有一个相对就近的公办义务教育学位 • 继续实行优质公办学校空余学位电脑派位 • 教育资源配置尚不均衡、择校冲动强烈的地方，要结合“小片区管理”，积极稳妥实施多校划片， 将热点小学、初中分散到每个片区 • 扩大教育容量，逐步降低班生数 • 推进优质学校到农村地区举办实质性分校 • 调整完善初中多校划片，给热点小学“泼冷水”降温 • 落实定向生政策
未来依然抢手
事实上，不管是赞助费择校，还是买学区房择校，根本原因都是教 育资源的不均衡，优质资源的集中和稀缺才是症结所在。在现行政策下， 只要一日未能从根本上实现教育资源的公平配置，学区房的市场基础就 会永远存在。
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广州学区房基本六大政策
四、二手物业的业主需要原业主占用学位情况
如果学位未被使用，到对口小学入学作地段生接收，否则视为统筹生。即二 手房住户，除了需人户一致外，如果买的住宅原业主已有小孩在对口小学在读1 至5年级的，也将被统筹安排。
教育资源倾斜 学区房的由来 教育部明文规定要求各地选一 批重点中小学催 生 “ 择 校 热”。重点学校要从现 有体制取得经费，渠道 之一就是“共建费”— —政府、企业或机构资 助费用，学校提供学额 作为交换。从此 有了学位房
就近入学细则完善
《义务教育法实施细则》第26 条规定：“实施义务教育学校 的设置，由设区的市级或县级 人民政府统筹规划，合理布局。 小学的设置应当有利于适龄儿 童、少年就近入学。
投资提醒
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学区房新动向——多校划片
市教育局：电脑派位体现“多校划片”精神
“多校划片”如何在广州落地?是否会改变当下的招生方式?广州市教育局相关 负责人昨日首度回应称，广州多年来义务教育招生实行对口直升和电脑派位，较 好的解决了广州义务教育均衡发展的需求。电脑派位就是“多校划片”的一种具体 做法，很好地体现教育部关于“多校划片”的精神。 市教育局一负责人表示，义务教育阶段学校招生以区为主、实行属地管理， 2015年2月，经广州市政府同意，广州市教育局印发了《广州市义务教育阶段学 校招生工作指导意见》。“该文件有效期3年，今后一段时期，我市义务教育招生 政策将继续保持稳定。”该负责人说。 “就广州而言，学区化建设并不是新鲜事。”该负责人介绍，2007年越秀就启 动了学区化建设工作，海珠、荔湾、天河等区也一直在以不同形式进行探索。由 于义务教育“以县为主”管理，各区实行学区化建设的基础和方式不同，“广州将继 续指导各区结合实际、因地制宜探索或推进学区化建设。”