对目前房地产公司设计管理现状的反思

对目前房地产公司设计管理现状的反思
一、引言
本人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公司。

近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。

目前国内房地产公司都设置设计部，部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项目设计管理。

设计任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。

设计公司根据房地产公司发出的设计任务书完成设计图纸的提交。

这是一种普遍的房地产开发管理模式。

在过去的职业实践中，了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种BIM 设计软件，该软件可以设计住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类型。

设计过程中，建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图纸审核完成后各专业可分开出具施工图纸。

好处是建造形式、材料等通过三维图形演示给投资方。

提到BIM 软件，我们必须对欧美房地产开发模式有个基本了解。

投资方负责项目定位、成本、进度、财务和风险管理，具体说就是专司拿地和销售，一个项目一般配备2-3 个设计工程人员。

剩下的设计、建造通过合约交给建筑设计咨询管理公司与建造公司完成。

项目承接方通过BIM 软件向投资方汇报项目设计、施工工作。

投资、设计与施工，工作任务明确、管理职责明晰。

难怪欧美好建筑随处可见。

经过人类不断的社会实践，项目管理知识体系现已被国内外房地产企业采用。

介绍完国内外房地产开发管理的基本模式，下面我们不妨分析一下国
内房地产开发设计管理的事儿。

二、事件描述
国内网络近年流传一首歌《死了都要改》：“把每天，当成是交图的dead line ，一分一秒，都改到泪水掉下来。

不理会，客户是看好或看坏，只要你勇敢，给我改。

..... 把每天，当成是交图的dead line ，一分一秒，都赶
到泪水掉下来，不理会，最后是改好或改坏，只要有时间，你还得改。

so.……不要改得太快，你改得越快他的想法也就变得快，....... 死了都要改，..... 不说句脏话不痛快，笔会损坏，图会掩埋，计算机还在！到绝
路都要改，不日夜颠倒不痛快，改到最后还得改！改到变态才精彩! ”
最近国内网络上播放一个冷笑话：某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷不醒。

其领导就在他耳边反复念叨：“投资方同意出图了……”，几分钟后，设计师翻身下床，说我要去打图了……
以上是源于网络的设计师故事。

目前我任职的公司在深圳某口岸开发一高端住宅，项目设计管理总结主要问题如下：
1、商业街室外道路标高与相邻住宅项目道路标高衔接不上，我司室外标高高出相邻项目室外标高约50-70 厘米，造成该处设计一条两家共用市政道路成为不可能。

正确的设计要求除考虑道路排水坡度外，两个项目相邻室外标高应基本一致。

2、项目联排别墅后花园内标高低于花园外侧道路标高。

后在花园内增加地漏和管道解决雨水排放。

正确途径：花园内标高高于花园外标高，雨水通过场地高差直接排放到花园外道路上，再通过道路上雨水井收集后统一排放
到城市雨水管道。

标高设计错误，增加排水管道，投资成本增加。