19第四章第二节房地产自身因素(三)至第三节人口因素(2013新版)

一、大纲要求

【本讲重要考点提示】

1．影响房地产价格的制度政策因素中的金融制度政策和税收政策，是2011、2010、2009、2007、2005年考点，也是本章的难点。

2．影响房地产价格经济因素，尤其是利率因素，利率因素也是本章的难点。2012年考点。

二、内容讲解

第四章房地产价格影响因素

三、房地产区位因素（2012、2011、2010、2009、2008、2007年考点，2007年和2011年的多选相同）

房地产的区位是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下降。

房地产区位因素是一个综合性因素，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。

（一）位置

位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。（史记：如果是整栋楼房，楼层不是区位因素）

房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，则不属于区位因素。

1．方位

分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域中的位置，一般地说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。

其次是看该房地产在某个较小区域中的位置，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。

同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有差异。因为位于向

阳面与背阳面的不同会影响来往的行人数量，从而影响顾客的数量，进而影响收益的高低。例如，据美国南部商业区同一街道地价调查的结果，通常背阳面的地价高于向阳面的地价二至三成。中国台湾地区台北市的情况，据一些熟悉地价的人士表示及就常理判断，向阳、背阳对地价必然有影响，其间的相对关系与美国南部相近。但在较寒冷地区，向阳、背阳对地价的影响可能相反。在中国大陆，对东西走向的街道、水流来说，位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对位于山坡地的房地产来说，位于南坡的房地产价格通常高于位于北坡的房地产价格。农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异更加明显。中国古代称江河以南是阴，江河以北是阳，山南是阳，山北是阴，在某种程度上包含了位置的优劣。

2．与相关场所的距离

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。由于工作、购物、子女就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时还要便于购物、子女就学、就医、健身等。办公、商业、工业、农业等活动，都有相应的要求。因此，—宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业工作地、居住地、公园等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的房地产，价值要高些。

距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响。交通时间距离从理论上讲更为科学，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

【2012年试题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）

答案：×

见教材P133

解析：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。

3．临街状况

分析临街状况对房地产价格的影响，首先要弄清是否临街、临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

商业用途房地产的临街状况主要有：是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。

4．朝向

对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到日照和采光。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化以后再予以分析，如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

【易混淆点辨析】问：住宅朝向指的住宅的那一部分的朝向，朝向由好到次的排列顺序分别是南、西、东、北吗？

答：主要房间（楼房）或大门（平房）的朝向。顺序应是南、东、西、北。

5．楼层

当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、视野、景观、采光、通风、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅、高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较劣。

对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

【2012年试题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A．商业用房

B．住宅

C．写字楼