老年社区国内外经典案例

形成条件 运营主体 社会保障
第一阶段 传统养老院
老龄化初期
政府
第二阶段 老年公寓
老龄化中期
政府+开发商
第三阶段 老年社区“普通化”
及“社区化”
老龄化加剧
开发商为主
保障水平低
政府给予一定支持
社会保障体系完善
西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理 念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。
✓这可以帮助老年人完成 年轻时未竟的理想。比如， 您曾经是一个外科大夫， 但年轻时您可能一直喜欢 做木匠活，退休后生活在 太阳城里，您可以到木工 坊随意去做您喜欢的事情
木工工坊
瓷器收藏俱乐部
活动交流中心
艺术室
超过200种各类俱乐部和组织
为老人设置专业、完善的配套设施
图书室
➢各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性 节目活动对六个社区的所有成员开放。
收容所 老年公寓
护理院 养老医院
福利制老年社区
美国老年社区
美国太阳城中心 背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老 龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因
家庭成员年龄
增长
下降
预测消费高峰期
鲍博。霍普那一代
1909-1914
1917-1919
1935-1953
1920-1921
1924-1933/1936
➢2006年《日本将来人口 推测报告》显示，到 2055年，日本人口将减 少至8993万人，其中老 龄人口将达到40%，老龄 化程度较高。
➢日本在30年代后期和70 年代前期的两次婴儿潮， 推动老年社区的建设。
➢社会养老的城市福利建 设方面政府给与大力支 持。
1000000 800000 600000 400000 200000
➢在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。
➢享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场， 草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的 剧场。
桌球室
手工制作中心
游泳池
日本老年社区
日本港北新城
日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄 化，直接引发政府对老年社区建设的主导
目标定位和建设理念： ✓社区自1961年开始建设起， 便定位佛罗里达乃至全美最 好的老年社区；使老年人精 神充实、身体健康，享受一 种不孤独、不依赖、不满足 温饱型的老年人生活
户型构成： ✓ 大多数是独栋住宅，也有双户
公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： ✓ 太阳城中心:独立家庭别墅 ✓ 国王之殿:连体别墅 ✓ 湖中之塔:辅助照料式住宅和家
社区委员会办公室
自社区1961年开始建设以来，社区各项 活动一直由开发商运营，不久成为开发 商的沉重负担。
1987年，开发商与业主首次成立了独立 的非盈利机构——社区委员会，负责社 区各项活动的组织，同时委员会收取参 与各项活动业主的年费，以维持机构的 运营。
社区委员会成员 均为社区内居 住的老年业主
美国太阳城中心 美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世 界的最为成熟老年社区之一
名称缘起： ✓西方不称老年人为夕阳， 而是太阳 ✓意大利哲学家康帕内拉曾 著《太阳城》
区位：临近海湾 ✓社区坐落于佛罗里达西海 岸，位于坦帕和萨拉苏达之 间，距佛罗里达最好的墨西 哥海湾海滩只有几分钟的路 程
规模：接近微型城市 ✓社区太阳城中心共有 10500个住宅单元，目前入 住来自全美及世界各地的住 户1.6万
针对老年人的社区设 施——强调身心健康：身 体健康——建有医院和老 年护理中心，心理健康— —老年图书馆，社区交流 大厅
社区图书馆 电梯内低按钮设计
社区交流大厅 防滑坡道设计
美国太阳城中心 成功因素分析
多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤 其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事
我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人 口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段
全国开始步入老龄化阶段
1、我国人口开始出现倒金字 塔结构，已进入老年型国家。 2、倒金字塔结构基数开始出 现增加趋势。 3、沿海及发达城市快速进入 老龄化阶段，北京、上海、大 连、广州、厦门、青岛等城市 兴建老年社区。
1960年日本人口图金字塔图示
日本人口金字塔图示（2005年）
二战期间 人口下降
54-55岁：
战争期间出
男
生率下降
性
34岁： 1966年出生 率下降
老年人口（65岁以 上劳未）动成人年口人（口1（5-6145岁-64）岁）
61岁：1938-
1939年中日战争
女
导致人口下降
性
51-53岁：
1947-49年第
一次婴儿潮
26-29岁：197174年第二次婴儿 潮
➢老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特 色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。
➢突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物 质生活的基本需求。
➢完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的 需求。
社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展
经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活， 客观上要求老年住宅出现。
房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区
经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分， 导致发展商有意识开发建设老年社区。
➢整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局， 超市、医疗机构、银行和教堂 ➢物业类型为老年人量身定做： “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓） “自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）
庭护理机构 ✓ 庭院 ✓ 阿斯顿花园:出租的独立居住公
寓 ✓ 自由广场:辅助照料式住宅和家
庭护理机构
年龄段
0-18
18-24
25-44
45-64 65以上
社区现状人口构成 ： ✓ 老年人口占绝对多数
比例 0.40% 0.20% 1.30% 15.10% 83%
美国太阳城中心 概况：全美最典型、最好的老年社区
国外老年社区发展模式 我国老年住宅的发展
国内案例 打造老年社区必备条件
研究对象选取 美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展 商盈利型的，是我们研究的主要对象
政府扶持+发 展商盈利
美洲 美国 亚洲 日本
独立式老年住宅 集合式老年住宅 护理型老年住宅
两代居
养老院
设施完善 租赁式公寓
政府福利型
欧洲 法国
国外老年社区产生机制
政府大力扶持老年社区的发 展，政策、资金上大力支持
老年社区完全社会化，处于 成熟阶段
人口结构老龄化是导 致老年社区出现的主
要原因
面向社会老年人，区域位置 交通便利、环境优雅
集中在经济发达国家，老年 社区建设较完善
国外老年社区发展模式 我国老年住宅的发展 国内案例 打造老年社区必备条件
1946-1960
婴儿潮
1937-1943
1944-1945
1963-1980
1946-1947
1948-1950
-
1951-1957/1961
1962-1968
1977-1993
1968-1970
1970-1973/1976
1994-2002
在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会 对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭 的增长变化）
港北新城
为老年社区提供完善的配套
健身步道
➢提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产 品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产 品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人 生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人 在健康和精神方面的需求。
美国太阳城中心 成功因素分析
规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、 空间导向设计，身心健康相关的社区设施
针对老年人的建筑规划：
✓无障碍设计——强调方 便安全：社区住宅以低层 建筑为主，在所有区域布 置无障碍步行道、无障碍 防滑坡道，设置低按键、 高插座
✓极强的空间导向性—— 应对老年人的记忆力感知 力下降：对方位感、交通 的安全性、道路的可达性 均做了安排，实施严格的 人车分流
全美草地保龄球锦标赛在太阳 城举行
白天可以在社区宽阔的棕榈树 街道上驾驶高尔夫车，大多数 购物场所都有专门为高尔夫车 提供的停车场
草地保龄球
健身室
高尔夫球场
室内游泳池
美国太阳城中心 俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员 成功因素分析 会组织的俱乐部活动精彩纷呈
丰富多彩的俱乐部课程：
✓社区有各种各样业主自 发组织的俱乐部，开设课 程和组织活动超过80种， 如业余无线电、计算机、 缝纫、卡片收藏、投资和 舞蹈等
➢老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十 分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合 设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
兴趣活动中心
爱好活动
步道无障碍设计
外国典型老年社区 西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年 模式特点 住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的
美国太阳城中心 成功因素分析
制度上增强老年人的归属感——由老年业主组 成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制
社区委员会由社区老人 构成——便于沟通减少隔 阂
社区委员会负责社区的 日常运作，有常设办公室， 每月定期举行例会。
纯粹老年社区——增强 老年人的归属感
居民必须55岁以上，18 岁以下的陪同一年居住不 超过30天
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0
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600000
800000
1000000
1920年日本人口金字塔图示
1500000
1000000
500000
110011
9977
9933
8899
8855
8811
7777
7733
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5577
5Leabharlann Baidu33
4499
4455
4411
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2255
2211
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1133
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11
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0
200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000
4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的 老龄人口约3600万人，约占总人口的 12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些 国家，但由于人口多， 目前美国老龄化 人口已形成了一个巨大的群体。
美国老年社区特点
1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业 化运作。
背景 现状 问题 预期
我国老年住宅背景 兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能 面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展
➢2000年我国有1.3亿60 岁以上的老人（占总人 口的10.7%）。其中65岁 以上的0.95亿人，约占 70%。到2025年，60岁 以上的老人为2.78亿 ， 2030年将达到3亿，将出 现老龄化高潮。 ➢由于我国社会保障体系 不完善，我们可能会面 临“先老后富”的境况。 ➢人口比例逐渐上升和社 会人口流性加强，使得 80后的三代人共同生活 的家庭观念开始变淡。
我国老年住宅模式 类型：按建设经营者划分为三种模式
政府收益型 政府福利型 企业赢利型
主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一 定的费用的老年住宅形式。
如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政 局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人
婴儿潮的子女
1977-1990
1991-1996
2003-2028
美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的 原因
1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二
男性
女性
居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。
2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
丰富的会所运动：室内外游泳 池、草地保龄球、网球场，棋 牌室，保龄球场，舞厅，健身 房，应有尽有
特色：高尔夫爱好者的天堂：
约三分之一的居民是活跃的高 尔夫球爱好者。
社区里拥有多个高尔夫球场， 交纳入会费后，社区居民可享 受126洞高尔夫球场，每年费用 约1500美元
太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部