物业移交接管工作培训

接管验收工作流程

一、移交接管前的准备工作

1.成立管理处。委托管理合同签订后，入伙前3个月，即提前介入管理，

拟派管理处经理、客服主任和机电管理人员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。

2.成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解项目设备设施、熟悉设备

的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A.移交接管验收遗漏问题统计表；

B.公共配套设施接管验收表；

C.公共配套设施接管验收遗漏问题统计表；

D.机电设备接管验收遗漏问题统计表。

二、资料的移交接管

1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

A.产权资料

a)项目批准文件

b)用地批准文件

c)建筑执照

d)产权证、居住位置、建筑面积清单。

B．验收合格资料

a.建设工程竣工验收证书；

b.建筑消防验收合格证；

c.完善配套综合验收合格证书；

d.用电许可证；

e.供水协议书

f.卫星地面接收设施许可证

g.电视共用天线合格证。

C．工程技术资料

a.竣工图——包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的

全套图纸；

b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.图纸会审记录；

e.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

f.隐蔽工程验收签证；

g.沉降观察记录；

h.竣工验收证明书；

i.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；

j.砂浆、混凝土块试压报告；

k.供水试压报告。

三、接管验收程序（见计划）

四、房屋接管验收项目

1.验收项目

A．梁、柱、板主体；

B．顶棚；

C．墙面；

D．地（楼）面；

E．厅房；

F．楼梯、扶手；

G．插座（电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座）H．接线盒；

I．开关；

J．照明灯具；

K．供水系统；

L．排污管；

M．地漏；

N．卫生洁具；

O．防盗网（窗）；

P．室内配电箱；

Q．水表、电表和液化气表。

五、共用设施接管验收项目及标准

验收项目：建筑共用设施、附属设施及其水电等；

A．基础设施；

B．天面；

C．公用天线；

D．消防设施（消防栓、消防箱）；

E．大厦路灯；

F．绿化；

G．大厦道路；

H．垃圾箱（池）；

I．垃圾转运站；

J．岗亭；

K．车库；

L．沙井、检查井和化粪池；

M．明暗沟；

N．挡土墙、坡；

O．踏步；

P．台阶；

Q．水池、水箱；

R．信箱；

S．景观、雕塑及文化娱乐设施。

六、共用设备接管验收项目

验收项目：加压水泵、电梯、机电设备、消防设备、门禁系统、安防监控系统、道闸收费系统等；

根据共用设备对业主服务的重要性，一般将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜)

I类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备)、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA中央管理计算机。

II类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计)、气体自动灭火设备（按套计)、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计)、监控录像系统设备（按套计)、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计)、水处理装置（按套计)、周边警报系统设备（按套计)、II类设备的关联设备。

III类设备：除I、II类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计)、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含I、II类设备的关联设备)、排风扇/机、风机盘管(含控制器)、公用天线系统（按套计)、巡更系统（按套计)、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计)、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。

质量与使用功能的检验标准

1主体结构

1.1地基基础的沉降不得超过GB5007-02 (替代原标准GBJ7)的允许变形值：不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010-02 (替代原标准GBJlO)

的规定值。

1.3石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

1.4木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206-02 (替代原标准GBJ206)的有关规定。

1.5凡抗震设防的房屋，必须符合GB50011-01 (替代原标准GBJll)的有关

规定。

2.外墙不得渗水。

3 屋面

3.1各类屋面必须符合GB50207-04 (替代原标准GBJ207)的有关规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

3.2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

3.3阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

4楼地面

4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

4.2卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

4.3木楼地面应平整牢固，接缝密合。

5装修

5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

5.2进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

5.3木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。

5.4门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

5.5抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

5.6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

5.7油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

6电气

6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1兆欧/千伏。

6.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GB50254 ~ 50259-96 (替代原标准GBJ232)的要求。

6.5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

6.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。7水、卫、消防

7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐

措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。

7.5水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

7.6消防设施必须符合GBJl6-01修改、GB50045-95 (替代原标准GBJl6、GBJ45) 的要求，并且有消防部门检验合格签证。

8采暖

8.1采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

8.2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

8.3炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。

8.4各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

8.5炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

8.6管道的管径、坡度及检查并必须符合GB50242-02 (替代原标准GBJ242)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

8.7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GB50242-02(替代原标准GBJ242)的规定。

8.8锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

8.9经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

9附属工程及其他

9.1室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJl4 -97修改中相关内容(替代原标准GBJl4第二章第2. 3. 4节）的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

9.2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

9.4房屋人口处必须做室外道路。并与主千道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

9.5房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

9.6挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

9.7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

9.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

10火灾自动报警及消防联动系统

10.1火灾自动报警及消防联动系统应是独立的系统

10.2火灾自动报警控件器的图形显示界面及屏幕菜单功能是否正常10.3检测消防控制系统与其它安防系统的通信是否正常

10.4检测火灾探测器的数量、性能及安装位置

11视频监控系统

11.1云台转动，镜头、光圈的调节，调焦、变倍、图像切换是否正常11.2图像质量要达到4级标准

11.3现场设备是否全部接入

11.4硬盘录像机是否有死机现象

11.5录像的存放时间应不少于15天

11.6与消防、门禁等系统的联动功能

12门禁系统

12.1主机离线时，门禁控制器能否独立工作

12.2主机与门禁控制器通信是否正常

12.3停电后，后备电源能否工作

13停车场

13.1车辆检测器工作是否正常

13.2防砸车功能是否有效

13.3读卡器能否识别无效卡

13.4发卡器吐卡是否正常

13.5管理中心与各口通信是否正常

13.6图像对比功能中拍摄的图像是否清晰

13.7防折返功能是否正常

14周边防范

14.1布防、撒防是否正常

14.2设备是否全部接入

14.3报警信息传输是否正常

14.4防破坏功能是否正常

14.5探测是否灵敏

七、工程完善和工程遗漏问题处理规定

1.工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2.工程遗漏问题

在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3.处理措施

A．对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；

B．地发出的遗漏问题及时向物业管理部汇报；

C．限制噪音施工时间，确保业主（租户）休息；

D．给进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全；E．加强保安力量，监督施工队的人员管理；

F．施工队离场前，必须到管理公司申请和办理“放行手续”，经主管客服主任以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离大厦。

八、业主（租户）入住前筹备工作

1.编制入住工作方案

管理处正式成立后，管理处主任负责编写《物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分：

A．核实《物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况：

B．根据大厦的实际情况和《物业管理方案》中对住宅区管理的要求以及要达到的标准，拟定业户入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施；

C．拟定办公用房和员工宿舍的装修方案；

D．拟定物品采购计划；

E．制定入住流程

2.准备入住资料

A．根据公司VI手册和大厦实际情况编写和印刷《租户手册》、《业主公约》；B．结合实际编写《室内装修管理规定》、《商场装修管理规定》、和《临时用电管理规定》。

B．结合实际编写《室内装修管理规定》、《商场装修管理规定》、和《临时用电管理规定》。

九、业主（租户）入住管理

1.验证

A.发出的入住通知单原件。

B.购房或租赁合同复印件一份；

2.资料发放与保管

A．发给业主保存的资料：

a)租户手册；

b)业主公约；

c)《装修管理手册》；

d)室内装修管理规定；

e)临时用电管理规定；

f)安装空调管理规定；

g)收费项目一览表

B．发给业主填写并需回收的资料：

a)业主公约：经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份；

b)业主（公司）情况登记表；

c)装修申请表：租户申请装修时填写，原件留管理处存档。

C．管理处按业主（租户）的栋号和房号进行建档编号，档案中包括：

a)入住验房表；

b)业主（公司）情况登记表；

c)装修申请表。

3.交费

A．按入住通知单发出的日期为准收费；

B．搬迁押金

a)办理入住手续时交纳；

b)租户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续。

C．水电周转金

a.办理入住时交纳；

4.锁匙发放

5.验房

十、商业网点入伙管理

按本公司ISO9002《商业网点入伙程序》开展工作。

入伙流程：验证→发放资料→交费

1.验证：

商业网点的业主或承租人须提供以下资料：

A．购房合同或租凭合同复印件一份；

B．身份证复印件一份。

2.资料发放与保管

A．管理处发给以下资料：

a.租户手册；

b.业主公约；

c.装修管理规定；

d.商场装修管理协议书；

e.临时用电管理规定；

f.安装空调管理规定；

h.收费项目一览表；

i.装修申请表：申请装修时填写，原件留管理处存档。

B．管理处按业主或商户栋号和房号进行建档编号，档案内容包括：

a.承租合同复印件和承租人身份证复印件；

b.装修申请表及装修平面图等资料；

c.营业执照复印件。

3.交费

A．管理服务费：

a.办理入伙时交纳，并根据其经营方式和内容所需用电量，在申请装修

时交纳；

b.在供电局和自来水公司办理接管托收后，凭押金收据办理退款手续。

十一、房管保修工作管理

保修工作流程：验房→申报→维修→验收；

1.验房：

租户领取锁题后，在客服主任陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方签订“业主（租户）入住验房表”，验收合格，租户交此表回管理处存档；验收不合格时：

A．业主（租户）必须三日之内交此表回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；

B．超过三日且房屋在保修期限内，租户未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主（租户）负责。

2.申报保修

A．租户从领取锁匙之日起三天内，凭“业主（租户）入住验房表”到管理处，由主管客服主任在“保修登记表”上登记；

B．“保修登记表“上须明确租户预约时间，联系电话等；

C．客服主任在预约时间内，及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；

3.维修

A．大中修由管理处通知开发单位负责维修，小修、急修由管理公司派工维修；

B．租户必须在场。

4.验收

租户、客服主任和维修人员三方到场验收，并签字认可。