房地产投资收益分析

Ø 与物业类型的关系:商场>康乐中心>写字楼> 公寓；
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v 租金方案 – 等额租金方案 – 定期修订租金方案 Ø 固定增额租金方案 Ø 固定比例递增租金方案 Ø其他方式: 如按通货膨胀率修订
v 增加租金方案 进行房地产改建
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v 两种房地产投资方案的销售收益分析
– 销售收益的影响因素：单价，销售量 ，税率，单位成本，品种结构。
– 分析目的：测量各因素变动对利润总 额的影响程度，找出主要矛盾，反映 潜在问题，为决策者提供依据。
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v 房地产折旧与避税收入
– 例: 某房地产总投资1500万，折旧年限为5年， 年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营 成本50万，年摊销费用10万，偿还借款利息15 万，所得税率30%，不计残值。
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v 几种房地产的销售收益分析 – 花园公寓销售 Ø 关键因素：销售时机
Ø 地段（名誉、声望）、管理水平，租金 高低，拥有物业的时间长短
– 写字楼销售 Ø 关键因素：地段（繁华区及交通便利） Ø 规模大小，专业化及周围同行情况
– 例：某房地产投资项目有甲、乙两种 方案，其利润估算如表所示。试据此 进行经营利润分析，查找两个方案各 因素变动对其利润总额的影响程度。
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– 销售数量因素分析
Ø销售数量 利润
§利润增加额=（甲方案的销售收入 -甲方案的成本）销售数量增长 率
§销售数量增长率=（乙方案销售 数量甲方案的单价/ 甲方案销 售收入-1） 100%
Ø销售数量 税金
§税金增长额=甲方案的销售税金 销售数量增长率
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– 销售单价因素分析
Ø销售单价 利润
§利润增加额= 乙方案销售数量 （乙方案的销售单价-甲方案的单 价）
Ø 例：抵押贷款：148000元，年偿债额 14388元，其中13266元为第一年的利息 。
Ø 收入所得税使投资者产生了借贷动机
Ø 操纵现金流量：降低或延缓营运费用、 延缓偿还到期贷款等使短期现金流量显 示较高。
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年 结余贷款占原 年末结余贷 年还贷本息 年偿付本 年偿付利息
始贷款之比 款
金
0 1.0000 1 0.9449 2 0.8827 3 0.8127 4 0.7339 5 0.6449
合计
1500.00 1417.35 258.246 82.65 175.596 1324.05 258.246 93.30 164.946 1219.05 258.246 105.00 153.246 1100.85 258.246 118.20 140.046 967.35 258.246 133.50 124.746
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Ø 结余贷款额：每期还贷后余下的贷 款额。
§结余贷款额=结余贷款占原始贷款 之比原始贷款额
§结余贷款占原始贷款之比=原始贷 款还贷系数/结余贷款还贷系数
§例：公司以一物业向银行抵押贷 款1500万，要求10年内按月等额 偿还，年利率12%，若5年后该物 业转让时，尚欠贷款为多少？
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v 租金收入分析
– 租金收入=出租价格出租面积出租率
– 几个关系
Ø 与地段的关系
Ø 与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住 宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务 水平
Ø 与租户信誉的关系
Ø 与房地产质量的关系
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v 提高避税收入的途径 – 扩大房地产投资的规模 – 争取加速折旧 – 操纵应纳税所得额 – 控制开始获利年度
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第四节 销售收益分析
v 房地产销售收益与销售方式 – 异地销售：外销房，购房入户等 Ø 适合那些人们规律性移动的房地产 Ø 满足外地用户需要为目的房地产 – 预售 Ø 减轻资金压力 Ø 减少贷款，节约利息 Ø 避免价格下跌的风险
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v 房地产投资避税收入原理分析 – 定义应提折 旧的房地产 Ø 土地和私人住所：不计提折旧 Ø 占有待售的房地产：不计提折旧
Ø 占有拟交易、经营用房地产：应计 提折旧
Ø 占有拟投资用房地产：应计提折旧
Ø 占有拟创造所得房地产：应计提折 旧
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第二节 拥有房地产时的现金流量分析
v 现金流量的决Байду номын сангаас因素
– 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到 期贷款
– 广义的现金流量的概念 Ø 现金流量：系统中所有资金的运动； 收入-现金流入；支出-现金流出。 Ø 净现金流量=现金流入-现金流出 Ø 现金流量图
Ø 与房地产质量有关 Ø 与维修用材料有关 Ø 有管理水平有关
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v 计算资金时间价值的有关公式 – 符号 Ø I—利息 Ø i—利率 Ø n—计息周期 Ø P—现值 Ø F—终值 Ø A—年金
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v 提前销售价格与利润变化
– 在时间0时，房地产价格已有下降趋势 若以价格A预售，成本为C，则收益为 A-C – 在T时，以价格B出售，成本为C’，则 收益为B-C’
因A>B, C<C’, 所以A-C远远大于B-C’
– 直线折旧法
– 级数折旧法(加速折旧法)
加速折旧，使所得税缴纳时间延期，获得资金 的时间价值。
房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延 期纳税的好处。
– 控制开始获利年度：外商投资企业的所得税， 纳税年度以开始获利之年起算
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=1500x1%=15万 Ø 每月付款=月付本金+月付利息
=12.5+15=27.5万 Ø 期末余额=期初余额-月付本金
=1500-12.5=1487.5万
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– 抵押贷款与所得税
Ø 例：投资185000元，年折旧6000元，所 得税率33%，租金收入46000元，营运 费用22000元，计算现金流量及投资回 报率。
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– 滞后销售价格与利润变化 Ø 假设：成本不变，售价为A；T时间 后，价值为A’，售价为B；r为银行 利率; f为价格变化速率。 销售收益增加=B-A’= B-(A+Ar)
=B-A-Ar 若：B-A<Ar，滞后销售收益降低 若：B-A>Ar，滞后销售收益增加 滞后销售的条件：B-A=Af, Af>Ar, 即 f>r
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v 单利计息法:不考虑利息的时间价值
– I=P i n
– F=P(1+i n) –例 v 复利计息法:考虑利息的时间价值 – 一次支付系列的复利终值公式 – 等额支付系列的复利资金回收公式 – 等额支付系列的年金终值公式
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– 分期付款销售 Ø 首期20-30%，余款分期 §银行抵押贷款 §房地产公司垫资
v 房地产销售收益与出售时机 – 出售时机 Ø 即时销售 Ø 滞后销售 Ø 提前销售
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– 商店销售 Ø 关键因素：商店现实和预期销售额 Ø 商圈，楼层，朝向，临街状态
– 住宅销售 Ø 住宅本身因素：价格的确定
Ø 配套服务水平：学校、医院、商场 、环境、交通等
– 旅游酒店销售 Ø 关键因素：地段（环境、交通） Ø 收益来源：客房和公共厅堂
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– 等额还款方式债务分布
例：求上例的贷款1至5年债务本息分布
年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原 始贷款之比
年还贷本息= 年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金 年偿付本金=上年结余贷款额-当年结
余贷款额
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v 一次支付系列的复利终值公式 v 等额支付系列的复利资金回收公式 v 等额支付系列的年金终值公式
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Ø销售单价 税金
§税金增加额= 乙方案销售数量 （乙方案的销售单价-甲方案的单 价）甲方案的税率
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1291.23 532.65 758.53
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– 固定还本方式债务分布 例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5
年债务本息分布 Ø 月付本金=1500万/120月=12.5万 Ø 月付利息=期初余额x月利率
第三节 避税收入分析
v 房地产折旧与所得税
– 折旧：有形资产的有形损耗和无形损耗 – 企业所得税
Ø 企业所得税=应纳税所得额所得税税率（ 33%或15%）
Ø 应纳税所得额=收入总额-工商统一税-（经 营成本+折旧+摊销+应偿还的借款利息）
Ø 折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种 好处
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2020/11/19
房地产投资收益分析
第三章 房地产投资收益分析
第一节 概述 v 房地产投资收益分类
– 现金流量：租金收入减去各种支出后 的余额
– 避税收入：提取折旧而降低纳税基数 带来的收益
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– 销售收益：销售收入减去开发经营成本 – 无形收益：心理享受，知名度 v 房地产投资收益组合 – 四项收益的组合 v 房地产投资收益的合理组合 – 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 – 投资收益的构成
Ø 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 Ø 风险报酬：比储蓄风险大 Ø 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利
v 偿还抵押贷款分析
– 抵押贷款：开发商，消费者个人。
– 房地产抵押贷款的偿还方式
Ø 抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系 数: (A/P,i,n)
Ø 例：某公司向银行贷款1200万，要 求三年内定期等额偿还，年利率 12%，试分别计算按年等额偿还和 按月等额偿还的还本付息额。
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房地产投资收益分析
v 总营运费用分析 – 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发 生，随时计入成本。
– 管理费：人员工资、办公费用等
– 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、 所得税等
– 保险：财产险、火险、电梯保险等。 – 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 – 几个关系：