贵阳市房地产调查报告最终版2011.11

贵阳市房地产市场调研报告

世纪华荣地产

二0一一年九月

目录

第一部分贵阳市宏观经济发展状况 (3)

一、贵阳市国民经济发展状况 (3)

二、居民收入消费情况 (5)

三、结论分析 (6)

第二部分贵阳市城市规划 (7)

一、2010年贵阳市城市规划 (7)

二、近年贵阳市土地市场分析 (8)

第三部分贵阳市房地产市场环境分析 (10)

一、贵阳市房地产政策面分析 (10)

二、贵阳市房地产投资分析 (11)

三、贵阳市房地产开发状况 (12)

四、贵阳市商品房供需市场状况 (12)

五、贵阳市商品房销售价格状况 (13)

第四部分贵阳市商品住宅市场分析 (15)

一、贵阳市居民收入房价比分析 (15)

二、贵阳市居民购买力分析 (15)

三、贵阳市商品房供需结构分析 (16)

第五部分贵阳市商品房板块分析 (17)

一、总体板块格局 (17)

二、区域典型楼盘分析 (18)

第六部分总结 (21)

第一部分贵阳宏观经济发展状况

一、国民经济发展状况

1.国民经济增长情况

2006年到2010年期间，贵阳市国民经济几近翻番， GDP涨幅高于全国平均水平。到2010年，贵阳市全年GDP达1121.8亿元，比2009年增长14.3%,整体经济迈入千亿元人民币大关，标志着贵阳经济上升到一个新的高度。

2.产业结构分析

近年来贵阳市产业结构发生明显变化，第三产业比重逐年增加，综合性服务业蓬勃发展。到2010年，第一产业增加值57.1亿元，增长8%；第二产业增加值456.95亿元，增长15.1%；第三产业增加值607.76亿元，增长14.3%，第三产业比重首次超过50%。

3．贵阳消费指数

贵阳CPI增幅明稍显高于全国平均3.2%水平，CPI增速持续高涨年均增长维持在3.3%，2011年一季度达到5.1%，通货膨胀的压力不断增大。

4．居民储蓄存款余额

2006至2010年期间，贵阳市居民储蓄余额总量几近翻番，储蓄总量迅速增长，年均增长幅度为17.37%，到2010年，居民储蓄余额达1088.7亿元，积蓄了较强的消费潜力。

5．人均可支配收入

近5年贵阳市人均可支配收入年均涨幅为9.6%，到2010年人均可支配收入达16597元，收入节节走高，消费力增强，对于房地产的发展也将带来较大的促进作用。

6．恩格尔系数

系数指标随着物价水平稍有波动。到2010年后，随着人均可支配收入大幅提升，恩格尔系数重返相对富裕区间，说明目前贵阳市整体社会正处于小康向相对富裕的过度阶段。

7.近三年贵阳市城市人口

贵阳市城市化进程不断加快，总人口逐步增长，近三年来，贵阳市的常住人口（常 住半年以上）从2008年的393.86万人上升至2010年的432.46万人，特别是2010

年常住半年以上城市人口迅速增加，这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，城市吸引力逐步提高，城市中外来人口的数量大幅上升，整个城市的总量消费急速攀升。

二、居民收入消费情况

1. 社会消费品总额情况

2006-2010年期间，社会消费品零售总额年均涨幅为21.26%，到2010年，社会零售商品总额为484.78亿元，说明城市购买能力持续增强。但可以看出，2010年增幅有所减缓，主要原因是通胀造成的单位购买力减弱所致！

2. 居民收入消费情况

过去5年间，贵阳市人均消费性支出占人均可支配性支出一直占有较大比重，说明贵阳市城镇居民消费意愿较强，城市消费能力前景乐观。

三、结论分析

贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市，目前第三产业发展迅猛已经超过一半的经济总量，表明整个城市的经济和产业在发生转型，2010年贵阳GDP已经超过千亿大关，城市经济发展又上升到一个新台阶，整体社会处于小康向富裕转型阶段。

贵阳作为贵州省重要的中心城市，随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，人口急剧增长，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济发展增加了消费活力。但与全国经济形势一样，目前仍面临这CPI高位运行的局面！

第二部分贵阳城市规划

一、2010年城市规划

1.城市及重点片区规划

随着城市经济的快速增长，贵阳已经形成中心城区及金阳双核带动周边卫星城的发展格局，一些区域原有功能已不能满足城市所需，对此，政府对城区拓展和规划提出了新的规划要求，这主要包括龙洞堡片区打造成人口35万的东部新城，按照贵阳市建设生态文明城市的总体要求规划建设；花溪十里河滩片区打造成兼顾湿地公园的观赏、文化名胜风景区；彭家湾、大营坡片区等的旧城改造。

2.2011年重点项目建设情况

2011年上半年贵阳城市规划重点主要是基础路网的建设与“旧城改造”，而“旧城改造”的重点则是棚户区的改造实施。其中最引市场关注的是，3月大营坡和汪家坡项目的拆迁工作正式开启，4月彭家湾、五里冲11宗占地逾187万㎡地块集中挂牌。

3. 重点路网建设情况

除了环城公路建设外，贵阳市规划的城市轻轨交通线网由4条线路组成，服务中心城区、金阳两大中心与周边其他片区、组团之间实现机动化方式30分钟内通达：

1号线和2号线一期2015年投入运营，将覆盖贵阳中心城区主要城市发展走廊，构成我市轨道交通基本骨架，并与城市道路公交、市域快铁、机场、火车站、长途客运枢纽场站有效衔接，构成现代城市综合交通体系。

二、近年贵阳市土地市场分析

1. 土地市场成交情况

2010年全市出让土地出让面积702.5万㎡，出让地块的总建筑面积约1165万㎡，成交金额约81亿元，成交面积及金额较往年均大幅上升。由于2009年整体经济复苏及房地长市场的井喷式发展，市场对土地的需求十分旺盛，政府方面也加大了土地供应力度，2010年3月份土地成交达到全年的峰值。

但随着国家相关调控的出台，拿地供地拿地行情急转直下，下半半年土地供应呈明显的缩减趋势。

2010年整体地价为1148元/㎡，政府为平衡地价，在热点区域的土地供应方面采用了“最高限制”的供应方式，从供应区域来看，2010年贵阳土地出让主要围绕乌当、两城区、金阳新区、白云等地，乌当、两城区更是供应的主战场，合计成交500余万㎡，占到整体市场70%以上。其中，两城区内约170万㎡位于渔安片区及龙洞堡片区，乌当更是有近230万㎡的土地成交，从乌当到渔安片区再到龙洞堡片区这一条自北向南的带状区域内，集结了万科、保利、中天等多家大型房企，城市东扩大雏形早已形成，东部将成为继西部金阳新区之后又一热点板块。

2.2011年上半年土地出让情况

2011年上半年全市土地出让面积531.5万㎡，批出地块总建筑面积约2207万㎡，成交金额约90亿元，上半年整体地价为1692元/㎡。

土地出让向中心区集中，两城区土地出让面积达283余万㎡，占到整体市场53%。其中本土企业宏立城集团以近25亿的总价拿下187万㎡的五里冲旧城改造项目，该项目与宏立城开发的花果园项目接壤，两个项目加在一起将形成1600多万㎡的超级规模大盘；中天则继续在渔安安井片区发力，拍得58万㎡综合用地。

可以预见，未来一段时期内两城区将会有大量新房源涌现，使得两城区再度成为市场热点区域。大量新增供应将吸引居民回流至主城区置业，对外围区域项目形成巨大的威胁。

从整体地价上看，上半年主要成交区域为两城区，土地出让价不含拆迁费用，虽