“一房两卖”如何认定

“一房两卖”如何认定

基本案情

2006年3月13日，被告人杨某与韩某签订房屋买卖合同，将其位于余姚市城东新区万丰苑15幢103室的房产以34.8万元人民币的价格转让给韩某。合同签订后，被告人杨某从韩某处取得房款人民币28.8万元，将房屋钥匙及购房原始发票交给韩某，并口头约定余款6万元待房产过户后付清。同年10月下旬，被告人杨某因债务所逼，遂产生再次出卖上述房产骗取钱财的犯意。而后采用购房原始发票已遗失等欺骗手段，从所在村领取了其户下的万丰苑15幢103室的房产证一本，同时又更换了该房屋的门锁。同年11月1日被告人杨某与陈某签订了一份“房屋买卖协议书”，约定“将上述房屋出售给陈某，房屋售价为人民币30万元，款于同日一次性付清。”后双方口头约定房屋售价变更为20万元。之后，被告人杨某在仅取得陈某给付的人民币7.5万元的情况下，与陈某一起在本市办证中心办理了房产过户手续。同年11月11日韩某向余姚市公安局报警而案发，被告人杨某于同月15日被余姚市公安局民警抓获。韩某支付的28.8万元购房款已被被告人杨某用于个人赌博、归还赌债及个人挥霍。

2007年4月30日，浙江省余姚市人民法院判决被告人

杨某以非法占有为目的，采用隐瞒房屋已被出卖的事实，又就同一标的物利用前房屋买卖合同的方法，骗取对方当事人的钱财，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪；公诉机关指控的罪名成立，但公诉机关指控“被告人杨某诈骗数额特别巨大”不当，应予纠正。［1］

分歧意见

本案争议的焦点集中在合同诈骗罪中非法占有的故意

认定以及非法占有的故意产生时间的确定上，围绕这两个问题有以下分歧意见。

第一种意见认为，被告人杨某把同一处房产卖出两次，这种一房两卖的行为在现实生活中非常普遍，属于民法上的合同纠纷，应按照民事案件来处理，杨某的行为不构成犯罪。

第二种意见认为，被告人杨某就同一处房产与韩某签订房屋买卖合同，并收取了韩某的大部分购房款的情况下，采用拖延、换锁等手段秘密的将该处房产又卖给了善意第三人陈某并办理了房产过户手续，此时杨某理应将收取韩某的购房款返还，但杨某已将韩某的购房款挥霍殆尽，收取的陈某的购房款也用于还债等个人消费，根本没有返还的意思，因此杨某主观上非法占有韩某的购房款的故意非常明显，被告人杨某骗取了被害人韩某的购房款28万余元，诈骗数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。

第三种意见认为，被告人杨某的行为构成了合同诈骗罪，理由与第二种意见类似。不同的是，认为杨某诈骗的对象是第三人陈某，骗取的购房款数额为7万余元，因此，杨某诈骗数额巨大，而非特别巨大。

评析意见

（一）非法占有的故意应如何认定

“一房两卖”的行为在市场交易过程中经常发生，大家普遍认为，该行为仅仅是履行合同过程的违约行为，属于单纯的合同纠纷，一般很难将其与合同诈骗犯罪联系起来，其实不然。在司法实践中，利用合同进行诈骗的犯罪已成常发态势。区分合同诈骗犯罪行为与一般合同纠纷的关键点就在于行为是否具有非法占有的故意。

合同纠纷，是指合同双方当事人在履行合同过程中为行使权利和履行义务所发生的争议。合同纠纷与合同诈骗有许多相似之处：第一，两者都产生于民事交往过程中，都以合同为主要特征；第二，在合同签订之后，合同都没有履行或未完全履行；第三，两者都表现为有虚构事实或隐瞒真相的行为，即存在欺诈。尽管合同纠纷与合同诈骗有许多相似之处，但二者之间也有本质的区别。区别的关键在于是否有非法占有对方当事人财物的目的。合同诈骗罪的行为人只想单方面享受合同所规定的权利而不履行合同义务，根本没有履

行合同的意思。所以，非法所有或占有对方当事人的钱物是合同诈骗犯罪行为人的目的，其欺骗行为就是在非法占有或所有的目的支配下实施的。而合同当事人是在平等互利、协商一致、等价有偿的原则上签订合同，并希望通过合同履行，互惠互利，实现正当的经济目的，获得合法的经济利益，赚取合法利润。故合同纠纷当事人不具备故意骗取和非法所有、占有的目的和动机。

根据1996年12月16日最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（以下简称《解释》）第２条规定，行为人具有下列情形之一的，应认定为以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗。

（1）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：①虚构主体；②冒用他人名义；③使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；④隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；⑤隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；⑥使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。

（2）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的。

（3）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者

定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的。

（4）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的。

（5）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的。

（6）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。

另外，根据2001年最高人民法院下发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》所确定的规则，在司法实践中，认定是否具有非法占有为目的，应当坚持主客观相一致的原则，既要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不能仅凭被告人自己的供述，而应当根据案件具体情况具体分析。在处理具体案件的时候，对于有证据证明行为人不具有非法占有目的的，因不具备签订合同的主体条件而采取了欺骗手段获取对方当事人的财物，案发时有可能履行合同约定义务，或能够归还有关款物，或者案发时不能归还对方当事人的款物是因为意志以外的原因，如因经营不善、市场风险等，不能以合同诈骗罪定罪处罚。

在本案中，杨某在与韩某签订房屋买卖合同还未办理房