多项目、异地开发管控讲义1170283826
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扩张的战略风险—根据地被蚕“蚀”
一、有限的资源（钱、人等）分散于各地，削弱单个区域的实力 二、资源（钱、人等）积累的速度低于业务发展的速度 三、根据地的造血功能可能被使用过度，导致被抽干。公司无根、无后劲、无退 路！ 四、顺驰案例
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扩张的方式及注意事项—并购
兼并收购、战略合作、招拍挂是 未来异地扩张的主要方式
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多项目、异地扩张的战略意义—扩大市场范围，提升品牌
投资者及消费者更容易以外在的、结果性的标准（市场范围、规模 等）来衡量一个企业及其产品的优劣，而对企业内在的素质不太关 心。 所以，市场范围及规模等外在的、结果性的因素具有溢价作用和放 大效应。 投资者及消费者更容易记住并认可市场范围大、规模大的企业及其 产品。这就是光环效应！
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多项目、异地扩张的战略意义—跑赢宏观及行业大势
有利于异地扩张的环境条件： 1、宏观经济及行业发展与竞争的区域差异 2、调控的区域差异 3、开发政策的区域差异（期房？70/90？） 4、品质及需求的区域差异 5、全国集中度低，区 域集中度低或高 6、招拍挂、金融创新、资本运作有利于企 业异地扩张 7、其他因素
多项目、异地扩张及管控策略
13510009057
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黄博文简介
博志成咨询集团总咨询师、北京大学房地产管理研究所常 务副所长 、香港博志成房地产商学院首席专家。
1、学术经历：南开大学 数学、经济学、金融学 2、职业经历：金地集团、和君创业咨询集团、TCL集团高级经理
人；亿城集团、旭辉集团常年顾问；北大、清华、 浙大、中大、重大等高校房地产总裁班特聘教授 3、学术专长：具备深厚的行业分析、战略规划、组织管控与变 革、管理体系优化、HR管理、激励、执行力、管 理技能提升等理论功底和实践经验。
水平
政策倾 斜、社 会经济 热点线
全国
区域3
区域2 区域1
业主对品 质的需求
异地扩张线路
调控线
时间
在行业中，因踏准宏观经济和行业发展 在区域间跳动的脉搏的房地产公司也不 少见。他们同时获取低地价高房价带来 的战略收益。
与宏观经济在区域间共舞！
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多项目、异地扩张的战略意义—分散投资风险
不要将鸡蛋放在同一个篮子内！ 因社会经济、政策、调控、行业等的区域差异，异地扩张在 获取低地价高房价的战略收益的同时，可以规避高地价中低 房价，有效地分散投资风险。
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博志成简介
公司定位：房地产行业运营管理专家；智慧创造价值，专业源于实战 业务范围：1、培训：普通内训、咨询式内训、系统内训、专家养成
班、实训营、案例营、北大品牌班，拒绝普通公开课！ 2、猎头：高级人才测评、猎头（博乐尔） 3、咨询：战略、文化、管控、流程、绩效、激励、HR 4、运营：关键节点辅导、项目管理服务、项目运营代理 5、其他：IT服务、中小企业投融资服务 公司团队：来自万科、金地、龙湖等；来自北大纵横、和君创业等；来 自北大、清华等 公司优势：责任、视野、专注、专业、团队、实战；人类学式的研发
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扩张的方式及注意事项—战略合作
一、同行合作。 二、异行合作。
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扩张的方式及注意事项—收购兼并及战略合作流程
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扩张的方式及注意事项—扩张节奏的控制
提前规划、早作准备、夯实基础，逐步满足异地发展的 条件 控制节奏、谨慎探索、逐步推进 相机快速推进，跨越式发展 不是快，也不是慢，而是节奏制胜
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多项目、异地扩张的战略风险—融资风险
一、自有资金够吗？现金流控制能力如何？自有现金跨地调度能力如何？
二、在银行开发贷款不能异地使用的前提下，公司融资渠道单一（银行贷款）， 在异地，银行贷款能否获得？
三、证券、基金、信托、战略合作等融资渠道何时、如何打开？
四、异地融资成本？资金管理、调度成本？
产业运作期
产业运作期
时间
多项目、异地扩张是房 地产企业做大规模的重 要途径。通过多项目、 异地扩张迅速提升规模 和实力的案例比比皆是。
资本运作及创新是使行 业或企业渡过平台期并 更上一层楼的主要推手。 但是，产业运作及经营 是基础是前提。最终， 产业运作与资本运作有 机互动，产业资本与金 融资本融为一体。
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扩张成功的条件---规模及资金
规模可以抗风险 规模，使资源得以在不同项目或子公司之间自由腾挪 规模，有利于聚集资源（有利于收购兼并、合作、招拍挂） 冰山形成的原理：自我成长、小冰山吸附
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扩张成功的条件---异地融资能力
多元化融资是异地扩张成功的重要条件
1、自有资金滚动 2、预销售、延迟支付、垫款等 3、债务融资：银行、债券、信托、基金、其他
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多项目、异地扩张的战略风险—经营管理风险
一、能否适应异地环境、政府、政策、市场、顾客、居住习惯及理念等？ 二、管理的复杂度、难度、成本急剧上升，如何管控多项目、异地公司？如何确 保各地公司文化、品牌及管理体系的一致性和灵活性？ 三、资金调度、人员配置及管理难度上升 四、人工效能下降 五、举例
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目录
一、多项目、异地开发的意义及风险 二、扩张方式 三、扩张的9大成功要素
四、多项目、异地开发管控模式 五、管控模式落地 六、案例分析
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多项目、异地扩张的战略意义—做大规模
平台期
行业或企业规模
单项目 多项目 异地扩张
上市 多元பைடு நூலகம் 收购兼并 战略合作 证券化 重组
资本运 作或技 术创新 期
资金门槛，5年10倍，准备好了吗？
+
ROE＝净利润/股东权益＝销售利润率*总资产周转率*财务杠杆
现金流！周转率！
项目1
项目2
公司
项目3 节点 时间
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现 债务融资 金 流 股权融资
多项目、异地扩张的战略风险—投资风险
大部分企业的投资现状及风险：
一、完全的机会导向和关系导向 二、对欲进入的目标新区域的产品市场、顾客、产业链、政府关系与效率等研究、 积累不足 三、没有城市、项目投资评价模型 四、投资论证过程粗放、感性，领导关门决策，其他部门员工参与不足。一旦进 入较陌生的异地，投资风险立显。 五、对新的异地投资方式（收购兼并、战略合作等）掌握不足
扩张的战略风险—根据地被蚕“蚀”
一、有限的资源（钱、人等）分散于各地，削弱单个区域的实力 二、资源（钱、人等）积累的速度低于业务发展的速度 三、根据地的造血功能可能被使用过度，导致被抽干。公司无根、无后劲、无退 路！ 四、顺驰案例
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扩张的方式及注意事项—并购
兼并收购、战略合作、招拍挂是 未来异地扩张的主要方式
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多项目、异地扩张的战略意义—扩大市场范围，提升品牌
投资者及消费者更容易以外在的、结果性的标准（市场范围、规模 等）来衡量一个企业及其产品的优劣，而对企业内在的素质不太关 心。 所以，市场范围及规模等外在的、结果性的因素具有溢价作用和放 大效应。 投资者及消费者更容易记住并认可市场范围大、规模大的企业及其 产品。这就是光环效应！
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多项目、异地扩张的战略意义—跑赢宏观及行业大势
有利于异地扩张的环境条件： 1、宏观经济及行业发展与竞争的区域差异 2、调控的区域差异 3、开发政策的区域差异（期房？70/90？） 4、品质及需求的区域差异 5、全国集中度低，区 域集中度低或高 6、招拍挂、金融创新、资本运作有利于企 业异地扩张 7、其他因素
多项目、异地扩张及管控策略
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黄博文简介
博志成咨询集团总咨询师、北京大学房地产管理研究所常 务副所长 、香港博志成房地产商学院首席专家。
1、学术经历：南开大学 数学、经济学、金融学 2、职业经历：金地集团、和君创业咨询集团、TCL集团高级经理
人；亿城集团、旭辉集团常年顾问；北大、清华、 浙大、中大、重大等高校房地产总裁班特聘教授 3、学术专长：具备深厚的行业分析、战略规划、组织管控与变 革、管理体系优化、HR管理、激励、执行力、管 理技能提升等理论功底和实践经验。
水平
政策倾 斜、社 会经济 热点线
全国
区域3
区域2 区域1
业主对品 质的需求
异地扩张线路
调控线
时间
在行业中，因踏准宏观经济和行业发展 在区域间跳动的脉搏的房地产公司也不 少见。他们同时获取低地价高房价带来 的战略收益。
与宏观经济在区域间共舞！
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多项目、异地扩张的战略意义—分散投资风险
不要将鸡蛋放在同一个篮子内！ 因社会经济、政策、调控、行业等的区域差异，异地扩张在 获取低地价高房价的战略收益的同时，可以规避高地价中低 房价，有效地分散投资风险。
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博志成简介
公司定位：房地产行业运营管理专家；智慧创造价值，专业源于实战 业务范围：1、培训：普通内训、咨询式内训、系统内训、专家养成
班、实训营、案例营、北大品牌班，拒绝普通公开课！ 2、猎头：高级人才测评、猎头（博乐尔） 3、咨询：战略、文化、管控、流程、绩效、激励、HR 4、运营：关键节点辅导、项目管理服务、项目运营代理 5、其他：IT服务、中小企业投融资服务 公司团队：来自万科、金地、龙湖等；来自北大纵横、和君创业等；来 自北大、清华等 公司优势：责任、视野、专注、专业、团队、实战；人类学式的研发
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扩张的方式及注意事项—战略合作
一、同行合作。 二、异行合作。
黄博文版权所有
扩张的方式及注意事项—收购兼并及战略合作流程
黄博文版权所有
扩张的方式及注意事项—扩张节奏的控制
提前规划、早作准备、夯实基础，逐步满足异地发展的 条件 控制节奏、谨慎探索、逐步推进 相机快速推进，跨越式发展 不是快，也不是慢，而是节奏制胜
黄博文版权所有
多项目、异地扩张的战略风险—融资风险
一、自有资金够吗？现金流控制能力如何？自有现金跨地调度能力如何？
二、在银行开发贷款不能异地使用的前提下，公司融资渠道单一（银行贷款）， 在异地，银行贷款能否获得？
三、证券、基金、信托、战略合作等融资渠道何时、如何打开？
四、异地融资成本？资金管理、调度成本？
产业运作期
产业运作期
时间
多项目、异地扩张是房 地产企业做大规模的重 要途径。通过多项目、 异地扩张迅速提升规模 和实力的案例比比皆是。
资本运作及创新是使行 业或企业渡过平台期并 更上一层楼的主要推手。 但是，产业运作及经营 是基础是前提。最终， 产业运作与资本运作有 机互动，产业资本与金 融资本融为一体。
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扩张成功的条件---规模及资金
规模可以抗风险 规模，使资源得以在不同项目或子公司之间自由腾挪 规模，有利于聚集资源（有利于收购兼并、合作、招拍挂） 冰山形成的原理：自我成长、小冰山吸附
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扩张成功的条件---异地融资能力
多元化融资是异地扩张成功的重要条件
1、自有资金滚动 2、预销售、延迟支付、垫款等 3、债务融资：银行、债券、信托、基金、其他
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多项目、异地扩张的战略风险—经营管理风险
一、能否适应异地环境、政府、政策、市场、顾客、居住习惯及理念等？ 二、管理的复杂度、难度、成本急剧上升，如何管控多项目、异地公司？如何确 保各地公司文化、品牌及管理体系的一致性和灵活性？ 三、资金调度、人员配置及管理难度上升 四、人工效能下降 五、举例
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目录
一、多项目、异地开发的意义及风险 二、扩张方式 三、扩张的9大成功要素
四、多项目、异地开发管控模式 五、管控模式落地 六、案例分析
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多项目、异地扩张的战略意义—做大规模
平台期
行业或企业规模
单项目 多项目 异地扩张
上市 多元பைடு நூலகம் 收购兼并 战略合作 证券化 重组
资本运 作或技 术创新 期
资金门槛，5年10倍，准备好了吗？
+
ROE＝净利润/股东权益＝销售利润率*总资产周转率*财务杠杆
现金流！周转率！
项目1
项目2
公司
项目3 节点 时间
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现 债务融资 金 流 股权融资
多项目、异地扩张的战略风险—投资风险
大部分企业的投资现状及风险：
一、完全的机会导向和关系导向 二、对欲进入的目标新区域的产品市场、顾客、产业链、政府关系与效率等研究、 积累不足 三、没有城市、项目投资评价模型 四、投资论证过程粗放、感性，领导关门决策，其他部门员工参与不足。一旦进 入较陌生的异地，投资风险立显。 五、对新的异地投资方式（收购兼并、战略合作等）掌握不足