拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引

拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引

一、拆除重建类城市更新项目土地权属分类

(一)具有合法用地手续的用地，包括已签订土地使用权出让合同的用地和已办理房地产权登记的用地。

(二)城中村用地，即已核发非农建设用地批复或己计入非农建设用地指标的非农建设用地。

(三)旧屋村用地，即市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村。

(四)未确认产权、办理房地产权登记，又不属于违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物等用地手续不完善的用地。

二、拆除重建类城市更新对象的确定原则

(一)上述第

(一)、(二)类用地可直接作为城市更新对象。

(二)上述第

(三)类用地按照《旧屋村认定办法》规定的程序进行旧屋村认定，经认定后可作为城市更新对象。

(三)上述第

(四)类用地，应当根据我市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为城市更新对象。

(四)上述第

(五)类用地应当依照有关法律、法规及广东省、我市有关规定接受处理后，方可作为城市更新对象。

三、拆除重建类城市更新项目土地权属的确定程序

对于纳入城市更新范围的用地，土地权属的确定程序在适用我市相关处理规定的基础上结合城市更新用地的特点相应简化：

(一)城市更新范围内的用地适用《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》(深府[2 004]1 9 3号，以下简称深府1 9 3号文)的，按照以下简化程序处理：

（如我委代拟的《关于如强深圳市房地产历史遗留问题登记处理作的若干意见》经市政府公布实施后，处理对象适用范围及处理原则按市政府新颁布的规定执行。）

1、管理局负责核查土地权属、报建资料。

已取得房屋所有权证或房地产代用证但未完善用地或建设手续的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征(转)地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。

2、除下列严重违反规划情形以外的房地产，管理局应予以现状确认，提出规划确认意见，明确建筑物面积及分项指标、建筑物用途等有关内容：

1)非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

2)占用基本农田的；

3)占用一级水源保护区用地的；

4)占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

5)其他依法应当拆除或没收的情形。

3、房地产登记历史遗留建筑的当事人可无需补办建筑工程质量合格证明、消防安全证明文件，管理局直接对拟确权地块的土地范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告。

经公告有异议的，应在异议事项解决后再核发城市更新土地确权证明。公告期满无异议的，核发城市更新土地确权证明，有效期暂定一年。城市更新范围内用地取得城市更新土地确权证明后可作为城市更新对象。

4、若城市更新土地确权证明有效期满城市更新项目仍未实施的，房地产登记历史遗留建筑的当事人可继续按照深府193号文的规定补办建筑工程质量合格证明、补办消防安全证明文件，申请办理房地产权登记手续。

(二)城市更新范围内的违法建筑、违法用地按照以下程序进行处理后方可作为城市更新对象：

1、适用《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称“处理决定”)的违法建筑、违法用地，按照“两规”和“处理决定”规定进行核查符合确认产权条件，不属于应当依法拆除或依法没收情形的，历史遗留违法建筑的当事人可接受处理并交纳罚款，暂不缴纳地价，管理局核发城市更新土地确权证明，该类用地方可作为城市更新对象。

上述纳入城市更新范围内的用地可简化审核程序，主要审核以下内容：1)是否存在严重安全隐患；

2)是否严重违反城市规划；

3)是否非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地；

4)是否超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；

具体程序建议按照市政府今后正式出台的《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施办法(试行)执行。

2、城市更新范围内的违法用地、违法建筑按照“两规”和“处理决定”属于应当依法拆除或依法没收情形的，应当由政府依法拆除或没收后，土地及地上建筑物由政府收回，不能纳入城市更新改造主体自行改造范围。

四、其他需明确的事项

(一)在实施拆除重建的权利人依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物、及附着物等，并按照城市更新单元规划的要求移交基础设施、公共服务设施等用地后，方可签订土地使用权出让合同。

(二)城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，核发用地方案图时应当分别明确各类用地的占地面积，依据城市更新办法规定的各类用地的地价标准，并以各类用地的占地面积、宗地容积率或相应的容积率区间确定的建筑面积分别进行地价测算，应缴纳的地价按照各类用地的地价值合计。按照城市更新单元规划的要求移交的基础设施、公共服务设施用地，在原合法用地(己签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记)范围内的部分，进行地价测算时可计入容积率，即城市更新项目用地的宗地容积率为规划许可总建筑面积与原合法用地面积之比。进行地价测算时，城市更新项目用地的合法建筑面积按照原合法用地上的合法建筑面积计算。

(三)拆除重建类城市更新项目用地按照土地使用权出让合同约定建成移交保障性住房、公共配套设施项目后，方可办理房地产权初始登记。