2011年房地产税收新政解读及税务稽查风险防范-张辉(下)
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4 西安张辉 sw029@263.net
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一）
• 营业税暂行条例实施细则第二十八条 规定:“纳税人转让土地使用权或销售 不动产，采用预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。 ”此项规定所称预收款，包括预收定 金。因此，预收定金的营业税纳税义 务发生时间为收到预收定金的当天。
• 如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套 设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理
19 西安张辉 sw029@263.net
开发产品的样板间（续）
• 情形：出售小区内已建成商铺，但 书面合同约定三年后再实际交付。 在这段期间，开发商保留控制权， 用于售楼部或样板间、家居展示等 用途。
• 2008国税函576号关于个人与房地产开发 企业签订有条件优惠价格协议购买商店征 收个人所得税问题的批复
22 西安张辉 sw029@263.net
赠送家电会计处理（续）
• 二、如果采用有奖销售形式， 由于是否赠送具有不确定性， 或者明确赠送但金额不确定， 不论是否人人有份，均属于销 售费用，同时扣缴个人所得税
• 2002国税函629号关于个人所得税 若干政策问题的批复
23 西安张辉 sw029@263.net
2 西安张辉 sw029@263.net
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。 • 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购阶 段取得的预售款预征所得税，但有关行政 部门判定该收入为非法收入除外。
8 西安张辉 sw029@263.net
银行按揭方式
• （三）采取银行按揭方式销售开发产 品的，应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收 到日确认收入的实现，余款在银行按 揭贷款办理转账之日确认收入的实现
• 2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金 征收营业税问题的批复
9
西安张辉 sw029@263.net
• 注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致
13 西安张辉 sw029@263.net
佣金的纳税地点
• 营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点： • （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构 所在地或者居住地的主管税务机关申报纳 税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务 院财政、税务主管部门规定的其他应税劳 务，应当向应税劳务发生地的主管税务机 关申报纳税。
5 西安张辉 sw029@263.net
收入的范围
• 2009国税发31号房地产开发经营 业务企业所得税处理办法 • 第五条 开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部 价款，包括现金、现金等价物及其 他经济利益。
• 2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知
6 西安张辉 sw029@263.net
1 西安张辉 sw029@263.net
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
14 西安张辉 sw029@263.net
佣金的纳税地点（续）
• 2004总局令第7号税务登记管理办法 • 第十条（五）从事生产、经营的纳税人外 出经营，自其在同一县（市）实际经营或 提供劳务之日起，在连续的12个月内累计 超过180天的，应当自期满之日起30日内， 向生产、经营所在地税务机关申报办理税 务登记，税务机关核发临时税务登记证及 副本；
收入的确认时间
• 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合 同》或《房地产预售合同》所取得的收入 ，应确认为销售收入的实现，具体按以下 规定确认：
• 2006财税162号关于印花税若干政策的通知
• （一）采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
解除买卖合同
• 2006国税函865号关于个人取得解除商品 房买卖合同违约金征收个人所得税问题的 批复 • 2011财税32号关于购房人办理退房有关契 税问题的通知 • 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办 理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳 契税；在办理房屋权属变更登记后退房的 ，不予退还已纳契税。
• • • • • • •
27
借：预收账款 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 借：主营业务成本（已售） 开发产品 （未售） 贷：开发成本
西安张辉 sw029@263.net
所得税季度预缴
• 2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳 税申报表有关问题的通知
• 对于房地产开发企业来说，如果不 考虑以前年度亏损，第4行实际利 润总额 = 会计利润 + 预售收入× 计税毛利率－预售收入对应的营业 税金及附加（含土地增值税）
18 西安张辉 sw029@263.net
开发产品的样板间
• 二、在开发产品内建造，事后出售 • 建造成本和装修费用，作为开发成本处 理，不允许在当年申报扣除，但允许在未 来实际销售年度申报扣除，同时可以享受 土地增值税的加计扣除。 • 注：开发产品包括住宅、非住宅 • 三、利用公共配套设施作为样板间的
7 西安张辉 sw029@263.net
收入的确认时间（续）
• 六（二）采取分期收款方式销售开发产品 的，应按销售合同或协议约定的价款和付 款日确认收入的实现。付款方提前付款的 ，在实际付款日确认收入的实现。
• 营业税实施细则第二十五条 纳税人转 让土地使用权或者销售不动产，采取 预收款方式的，其纳税义务发生时间 为收到预收款的当天。
商品房预售
• 2007中华人民共和国城市房地产管理法
• 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： • （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地 使用权证书； • （二）持有建设工程规划许可证； • （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设 的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期； • （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明。
21
西安张辉 sw029@263.net
赠送家电会计处理
• 一、销售前明确承诺赠送的
• 1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税 ，实质上是合并计算销售不动产营业税 • 2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属 设备或设施，则属于开发成本，未来可以 享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲 系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间 等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱 、家具等。
3 西安张辉 sw029@263.net
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
12 西安张辉 sw029@263.net
委托销售（续）
• 3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成 方式委托销售开发产品的，属于由企业与 购买方签订销售合同或协议，如果销售合 同或协议中约定的价格高于基价，则应按 销售合同或协议中约定的价格计算的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现，企业按规定支付受托方的分 成额，不得直接从销售收入中减除
25 西安张辉 sw029@263.net
预售年度会计处理
• 借：银行存款 借：应交税费 • 贷：预收账款 贷：银行存款 • 注：只影响资产负债表，不影响损 益表。但按照纳税资金能力原则， 必须按照税法规定的预计计税毛利 率计算征收所得税
• 债务偿还程序
26 西安张辉 sw029@263.net
竣工决算年度会计处理
• 2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.5
17 西安张辉 sw029@263.net
单独的样板房
• 一、单独建造、事后拆除的 •
建造成本和装修费用，作为长期待 摊费用处理，参照企业所得税法实施 条例第七十条的规定分期摊销（销售 费用），摊销年限不得低于3年。 • 注：以经营租赁方式租入房屋进行装 修，发生的租金和装修费用在租赁期 间均匀摊销（销售费用）
11 西安张辉 sw029@263.net
委托销售
• 六（四）采取委托方式销售开发产品的来自百度文库 应按以下原则确认收入的实现：
• 1.采取支付手续费方式委托销售开发产 品的，应按销售合同或协议中约定的 价款于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。 • 2009财税29号关于企业手续费及佣金 支出税前扣除政策的通知
16 西安张辉 sw029@263.net
样板房
• 2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引
• 三(四)房地产开发企业将样板房独立于 销售商品房以外单独建造的，其装修 费用计入房地产开发费用；对在销售 商品房内既作样板房又作为开发产品 对外销售的，其样板房装修费用计入 房地产开发成本。
• 2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处 理意见的批复
15 西安张辉 sw029@263.net
样板房
• 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第二十七条 开发产品计税成本支出的 内容如下：(六)开发间接费。 • 指企业为直接组织和管理开发项目所 发生的，且不能将其归属于特定成本 对象的成本费用性支出。主要包括。 。。项目营销设施建造费等。 • 注：开发产品内的样板房装修费
29 西安张辉 sw029@263.net
权责发生制与配比原则
• 与收入存在直接因果关系的扣除项目 （如销售成本和销售税金），应当与 收入保持在同一个纳税年度申报扣除
10 西安张辉 sw029@263.net
银行按揭方式（续）
• 第十九条 企业采取银行按揭方式销售 开发产品的，凡约定企业为购买方的 按揭贷款提供担保的，其销售开发产 品时向银行提供的保证金(担保金)不得 从销售收入中减除，也不得作为费用 在当期税前扣除，但实际发生损失时 可据实扣除。
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
24 西安张辉 sw029@263.net
预售款的会计处理
• 2006企业会计准则第 14 号——收入 • 2008国税函875号关于确认企业所得税收入若干 问题的通知
• 成本可靠计量标志一般认为应办理 竣 工决算。在办理竣工决算前，预售款 和缴纳的营业税金等均不进入会计损 益，即会计利润一般仅反映期间费用
赠送家电的发票
• 如果开发商没有过渡发票，即要求供应商 的发票抬头为业主，自己只负责办理转交 ，则房地产销售收入和销售成本不包括赠 送的家电金额。 • 如果开发商过渡了发票，即要求供应商的 发票抬头为自己，自己统一开具销售不动 产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送 的家电金额，但家电金额可以作为销售费 用或开发成本处理。
20 西安张辉 sw029@263.net
赠送家用电器
• 2006国税函1278号关于中国移动有限公司 内地子公司业务销售附带赠送行为征收流 转税问题的通知
• 2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属 分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务 销售附带赠送行为有关流转税问题的通知 • 2007国税函1322号关于中国网络通信集团公司及 其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公 司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
• 2008国税函299号关于房地产开发企业所得税预 缴问题的通知（部分废止）
28 西安张辉 sw029@263.net
营业税金
• 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第十二条 企业发生的期间费用 、已销开发产品计税成本、营 业税金及附加、土地增值税准 予当期按规定扣除。
• 注：多数省份下发文件，允许扣除预售收 入对应的营业税金及附加、土地增值税
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一）
• 营业税暂行条例实施细则第二十八条 规定:“纳税人转让土地使用权或销售 不动产，采用预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。 ”此项规定所称预收款，包括预收定 金。因此，预收定金的营业税纳税义 务发生时间为收到预收定金的当天。
• 如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套 设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理
19 西安张辉 sw029@263.net
开发产品的样板间（续）
• 情形：出售小区内已建成商铺，但 书面合同约定三年后再实际交付。 在这段期间，开发商保留控制权， 用于售楼部或样板间、家居展示等 用途。
• 2008国税函576号关于个人与房地产开发 企业签订有条件优惠价格协议购买商店征 收个人所得税问题的批复
22 西安张辉 sw029@263.net
赠送家电会计处理（续）
• 二、如果采用有奖销售形式， 由于是否赠送具有不确定性， 或者明确赠送但金额不确定， 不论是否人人有份，均属于销 售费用，同时扣缴个人所得税
• 2002国税函629号关于个人所得税 若干政策问题的批复
23 西安张辉 sw029@263.net
2 西安张辉 sw029@263.net
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。 • 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购阶 段取得的预售款预征所得税，但有关行政 部门判定该收入为非法收入除外。
8 西安张辉 sw029@263.net
银行按揭方式
• （三）采取银行按揭方式销售开发产 品的，应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收 到日确认收入的实现，余款在银行按 揭贷款办理转账之日确认收入的实现
• 2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金 征收营业税问题的批复
9
西安张辉 sw029@263.net
• 注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致
13 西安张辉 sw029@263.net
佣金的纳税地点
• 营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点： • （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构 所在地或者居住地的主管税务机关申报纳 税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务 院财政、税务主管部门规定的其他应税劳 务，应当向应税劳务发生地的主管税务机 关申报纳税。
5 西安张辉 sw029@263.net
收入的范围
• 2009国税发31号房地产开发经营 业务企业所得税处理办法 • 第五条 开发产品销售收入的范围 为销售开发产品过程中取得的全部 价款，包括现金、现金等价物及其 他经济利益。
• 2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知
6 西安张辉 sw029@263.net
1 西安张辉 sw029@263.net
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
14 西安张辉 sw029@263.net
佣金的纳税地点（续）
• 2004总局令第7号税务登记管理办法 • 第十条（五）从事生产、经营的纳税人外 出经营，自其在同一县（市）实际经营或 提供劳务之日起，在连续的12个月内累计 超过180天的，应当自期满之日起30日内， 向生产、经营所在地税务机关申报办理税 务登记，税务机关核发临时税务登记证及 副本；
收入的确认时间
• 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合 同》或《房地产预售合同》所取得的收入 ，应确认为销售收入的实现，具体按以下 规定确认：
• 2006财税162号关于印花税若干政策的通知
• （一）采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
解除买卖合同
• 2006国税函865号关于个人取得解除商品 房买卖合同违约金征收个人所得税问题的 批复 • 2011财税32号关于购房人办理退房有关契 税问题的通知 • 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办 理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳 契税；在办理房屋权属变更登记后退房的 ，不予退还已纳契税。
• • • • • • •
27
借：预收账款 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 借：主营业务成本（已售） 开发产品 （未售） 贷：开发成本
西安张辉 sw029@263.net
所得税季度预缴
• 2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳 税申报表有关问题的通知
• 对于房地产开发企业来说，如果不 考虑以前年度亏损，第4行实际利 润总额 = 会计利润 + 预售收入× 计税毛利率－预售收入对应的营业 税金及附加（含土地增值税）
18 西安张辉 sw029@263.net
开发产品的样板间
• 二、在开发产品内建造，事后出售 • 建造成本和装修费用，作为开发成本处 理，不允许在当年申报扣除，但允许在未 来实际销售年度申报扣除，同时可以享受 土地增值税的加计扣除。 • 注：开发产品包括住宅、非住宅 • 三、利用公共配套设施作为样板间的
7 西安张辉 sw029@263.net
收入的确认时间（续）
• 六（二）采取分期收款方式销售开发产品 的，应按销售合同或协议约定的价款和付 款日确认收入的实现。付款方提前付款的 ，在实际付款日确认收入的实现。
• 营业税实施细则第二十五条 纳税人转 让土地使用权或者销售不动产，采取 预收款方式的，其纳税义务发生时间 为收到预收款的当天。
商品房预售
• 2007中华人民共和国城市房地产管理法
• 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： • （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地 使用权证书； • （二）持有建设工程规划许可证； • （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设 的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期； • （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明。
21
西安张辉 sw029@263.net
赠送家电会计处理
• 一、销售前明确承诺赠送的
• 1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税 ，实质上是合并计算销售不动产营业税 • 2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属 设备或设施，则属于开发成本，未来可以 享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲 系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间 等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱 、家具等。
3 西安张辉 sw029@263.net
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
12 西安张辉 sw029@263.net
委托销售（续）
• 3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成 方式委托销售开发产品的，属于由企业与 购买方签订销售合同或协议，如果销售合 同或协议中约定的价格高于基价，则应按 销售合同或协议中约定的价格计算的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现，企业按规定支付受托方的分 成额，不得直接从销售收入中减除
25 西安张辉 sw029@263.net
预售年度会计处理
• 借：银行存款 借：应交税费 • 贷：预收账款 贷：银行存款 • 注：只影响资产负债表，不影响损 益表。但按照纳税资金能力原则， 必须按照税法规定的预计计税毛利 率计算征收所得税
• 债务偿还程序
26 西安张辉 sw029@263.net
竣工决算年度会计处理
• 2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.5
17 西安张辉 sw029@263.net
单独的样板房
• 一、单独建造、事后拆除的 •
建造成本和装修费用，作为长期待 摊费用处理，参照企业所得税法实施 条例第七十条的规定分期摊销（销售 费用），摊销年限不得低于3年。 • 注：以经营租赁方式租入房屋进行装 修，发生的租金和装修费用在租赁期 间均匀摊销（销售费用）
11 西安张辉 sw029@263.net
委托销售
• 六（四）采取委托方式销售开发产品的来自百度文库 应按以下原则确认收入的实现：
• 1.采取支付手续费方式委托销售开发产 品的，应按销售合同或协议中约定的 价款于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。 • 2009财税29号关于企业手续费及佣金 支出税前扣除政策的通知
16 西安张辉 sw029@263.net
样板房
• 2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引
• 三(四)房地产开发企业将样板房独立于 销售商品房以外单独建造的，其装修 费用计入房地产开发费用；对在销售 商品房内既作样板房又作为开发产品 对外销售的，其样板房装修费用计入 房地产开发成本。
• 2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处 理意见的批复
15 西安张辉 sw029@263.net
样板房
• 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第二十七条 开发产品计税成本支出的 内容如下：(六)开发间接费。 • 指企业为直接组织和管理开发项目所 发生的，且不能将其归属于特定成本 对象的成本费用性支出。主要包括。 。。项目营销设施建造费等。 • 注：开发产品内的样板房装修费
29 西安张辉 sw029@263.net
权责发生制与配比原则
• 与收入存在直接因果关系的扣除项目 （如销售成本和销售税金），应当与 收入保持在同一个纳税年度申报扣除
10 西安张辉 sw029@263.net
银行按揭方式（续）
• 第十九条 企业采取银行按揭方式销售 开发产品的，凡约定企业为购买方的 按揭贷款提供担保的，其销售开发产 品时向银行提供的保证金(担保金)不得 从销售收入中减除，也不得作为费用 在当期税前扣除，但实际发生损失时 可据实扣除。
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
24 西安张辉 sw029@263.net
预售款的会计处理
• 2006企业会计准则第 14 号——收入 • 2008国税函875号关于确认企业所得税收入若干 问题的通知
• 成本可靠计量标志一般认为应办理 竣 工决算。在办理竣工决算前，预售款 和缴纳的营业税金等均不进入会计损 益，即会计利润一般仅反映期间费用
赠送家电的发票
• 如果开发商没有过渡发票，即要求供应商 的发票抬头为业主，自己只负责办理转交 ，则房地产销售收入和销售成本不包括赠 送的家电金额。 • 如果开发商过渡了发票，即要求供应商的 发票抬头为自己，自己统一开具销售不动 产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送 的家电金额，但家电金额可以作为销售费 用或开发成本处理。
20 西安张辉 sw029@263.net
赠送家用电器
• 2006国税函1278号关于中国移动有限公司 内地子公司业务销售附带赠送行为征收流 转税问题的通知
• 2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属 分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务 销售附带赠送行为有关流转税问题的通知 • 2007国税函1322号关于中国网络通信集团公司及 其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公 司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
• 2008国税函299号关于房地产开发企业所得税预 缴问题的通知（部分废止）
28 西安张辉 sw029@263.net
营业税金
• 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
• 第十二条 企业发生的期间费用 、已销开发产品计税成本、营 业税金及附加、土地增值税准 予当期按规定扣除。
• 注：多数省份下发文件，允许扣除预售收 入对应的营业税金及附加、土地增值税