广钢新城

广钢新城板块分析报告
广州涛略投资咨询有限公司
二零一五年十一月
目录
1、简况 (2)
2、地块出让 (4)
2.1已出让地块 (5)
2.2将出让地块 (8)
3、区域楼盘 (9)
3.1广钢新城板块楼盘 (9)
3.2销售状况 (12)
3.3周边楼盘 (13)
4、建议楼面价 (14)
1、简况
2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。

据规划显示，广钢新城规划范围东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路。

广钢新城规划用地总面积657.4公顷，规划定位特色宜居新区、专业交易中心。

规划总建筑面积：1024万㎡，毛容积率1.56，未来居住人口可达19万。

规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。

广钢新城东西跨度约4公里，南北跨度约3公里。

广钢新城按照纽约曼哈顿规划整合商业中心、高端居住中心、生态中心理念，在老城区成熟配套的基础上，将打造3000米生活配套圈：5维交通网+9所省级学校+5所三甲医院。

广钢新城规划有3条地铁（广佛、L10、L11）L1不在规划范围内不过很接近，3条有轨电车。

地铁1号线已经开通，广佛线二期年底开通，10号线、11号线正在建设中；已有6处过江大桥及隧道通达荔湾、海珠、番禺；广州环城高速、东新高速、广珠西线高速非常方便。

除此之外，还有有轨电车、社区巴士、水上巴士等辅助交通工具便利出行。

根据规划未来广钢有4条地铁线路、3条有轨电车、2条水上巴士、8处过江设施以及3个交通中心。

另外，广钢新城在教育资源方面，密度有望赶超珠江新城。

根据规划，板块将配套32座学校，包括9个省级名校；广钢新城一路之隔1千米内有省实验中学、培英中学、真光中学3座省一级的百年学府，3千米内9所省一级学校，7所市一级学校，平均校龄85年。

此外，板块将同时拥有6大生态公园以及5所三甲医院。

广钢新城周边有广东省中医芳村分院、广州市脑科医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院、广钢医院五大三甲级医院。

2、地块出让
2014年2月和9月，广钢新城分别出让了第一批五块地块和第二批六块地块，地块分别分布在在建的广佛线鹤洞站下面的地铁商住区和绿色居住区。

经过两轮推地，广钢新城的新地主已有超过7个，其中有地块是两家以上合作拿地。

随着广钢新城项目陆续发布了规划公示，由于拥有众多超高层建筑，鹤洞大桥以西的广钢新城，将成为高度和密度超过目前鹤洞大桥以东光大花园、天鹅湾、中海锦榕湾、中海橡园国际等多个成熟住宅小区聚集的片区。

2.1已出让地块
已出让地块位置：
第一批地块：
第二批地块：
地块出让详细信息：
2.2将出让地块
第三批地块为两块：AF040233地块和AF040408、AF040409地块，位于广钢新城正中央，北面紧邻广钢之路中央公园，南面为待拍卖土地。

与前两批地所在的绿色居住片区不同的是，这批地处于水景居住片区，未来或以特色水景为主。

两地块将在11月30日开拍。

地块详细信息：
3、区域楼盘
3.1广钢新城板块楼盘
9
10
葛洲坝·保利曼城
中海花湾壹号
金融街·融穗华府
华发中央公园
元邦明月水岸
远大·芳华都汇
富凯星堤
11
3.2销售状况
其中，元邦明月水岸报价25000元/平，但实际成交均价只有20000元/平（3.8万抵20万加9.8折优惠）。

富凯星堤报价14500元/平，网签价13300元/平（购房可减6万）。

3.3周边楼盘
广钢新城周边暂无新盘，板块内广钢新城规划前所出让的地块上开发的新盘皆为小型开发商，且不符合广钢新城规划。

这部分楼盘公寓均价约1.5万/平，住宅只有一例（元邦明月水岸）2.5万/平。

板块内，规划后出让的地块上已报价的楼盘有两个（中海花湾壹号、金融街·融穗华府），住宅均价3万/平，公寓2.8万/平。

广钢新城周边二手住宅房价约1.9万/平。

隔江的广纸板块房价约为2.3万/平。

4、建议楼面价
板块内楼盘普通住宅预计售价3.2万/平，以30层计，建安费用约4000元/平，按50%毛利率计算，则可接受楼面地价1.2万/平。

若为临江地块，江景房预估售价4.5万/平，建安费用5000元/平，则楼面地价17500元/平。